首套房贷平均利率连降两个月 LPR下行空间大
中国证券报 2020-02-06 08:53
[摘要] 专家指出，节后央行公开市场操作投放流动性超预期，新一期LPR大概率下调，未来房贷利率大概率也将缓慢下调。
数据显示，2020年1月（数据采集期为2019年12月20日-2020年1月19日），首套房贷款平均利率为5.51％，为5年期贷款市场报价利率（LPR）加点71基点，环比下降1基点，连续第二个月下降；二套房贷款平均利率为5.82％，环比下降2基点，为5年期LPR加点102基点。当月，20个城市首套房贷款利率环比有所下调。
专家指出，节后央行公开市场操作投放流动性超预期，新一期LPR大概率下调，未来房贷利率大概率也将缓慢下调。
银行信贷额度进一步释放
该研究院监测的673家银行分（支）行中，2020年1月仅18家银行暂为停贷状态。2020年1月各银行信贷额度进一步释放。
此前央行公布2019年金融统计数据报告显示，2019年全年，住户部门中长期贷款新增5.45亿元，同比增长10.10％。其中，2019年12月增加规模同比增速达56.67％。由于居民中长期贷款中住房按揭贷款占比超过八成，可以推测，2019年房贷新增规模较往年有所反弹，尤其是年底。
中国证券报记者从北京地区房屋中介和银行方面了解到，从2019年至今，北京市房贷发放速度整体平稳，房贷资金较为充裕。
房贷利率方面，首套房贷款利率10个城市中，2020年1月，8个城市的房贷利率水平有所下降，海口和乌鲁木齐有所上涨，海口更是10个城市中连续两个月上涨的地区。在首套房贷款利率的前10个城市中，2020年1月新增城市惠州市首套房贷款平均利率水平为5.99％，仅次于南宁、苏州和郑州3个破“6”地区。
LPR下行空间大
2019年底，存量浮动利率贷款定价转换方案正式出台，为个人住房贷款用户提供了两种转换方案：一种是将定价基准转换为LPR，根据2019年12月的5年期LPR值，即4.8％，由原执行利率相减确定新合同的加点数值，重定价周期最短为一年。此外，存量房贷用户也可以选择转换为固定利率贷款合同，利率水平为原合同最近的执行利率水平。因此，部分存量房贷利率水平也将受到LPR报价的影响。
业内分析师认为，长期来看，LPR下行空间大，因此大多数用户可能会倾向于选择变更为LPR基准浮动利率合同。这也意味着，未来银行来自于存量贷款的也会下降。按照公告，占比的个人住房贷款利率在2020年调整后仍维持现有水平，发生变动也在2021年，主要是考虑到房地产市场的调控要求，也在一定程度上缓解了银行来年将要面对的成本压力。
此外，2020年3月1日-8月31日之间，银行需要完成所有存量浮动利率贷款的定价基准转换。这就意味着，在3月1日前，银行需要做好自身的转换方案、系统开发、人员培训和客户沟通等，且理论上要在8月底和所有存量浮动贷款客户协调签订新的贷款合同。
业内分析师表示，存量房贷合同的转换工作，不会对新增房贷合同的利率趋势产生影响。房贷调控政策背景仍是决定房贷利率走势的决定性因素，2020年“房住不炒”依然是房地产政策的关键词，与此同时，“因城施策”开始在各地区逐步落实。
2月3日，央行发布公告称，为了对冲公开市场逆回购到期和金融市场资金集中到期等因素的影响，维护疫情防控特殊时期银行体系流动性合理充裕，以利率招标方式开展了9000亿元的7天期逆回购和3000亿元的14天期逆回购操作，且中标利率与上次相比均下调了10基点。央行此次投放的流动性超预期，后期大概率中期借贷便利（MLF）利率水平也会下调，进而带来LPR下行。业内人士称，综合来看，房贷利率水平仍可能会维持缓慢下降的趋势。
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