中指研究院：预计2020年房地产销售面积下降5.0%~6.5%
房天下 2019-12-05 19:06
[摘要] 预计2020年全国房地产市场将呈现“销售及新开工规模小幅调整，投资中低速增长”的特点。需求端，“房住不炒”主基调不会改变，预期将更趋理性，但城镇化推进及改善型需求的持续释放将形成有力支撑，销售面积下行幅度有限，降幅预计在5.0％～6.5％之间。
由中房指数系统、中国物业服务价格指数系统联合主办的中国房地产大数据年会暨2020中国房地产市场趋势报告会于2019年12月5日在北京召开，研究主持单位现场发布了中国房地产市场2019总结，并展望2020。
2019年中国房地产市场表现平稳
政策方面，2019年，我国房地产市场政策环境整体偏紧：中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。同时，我国房地产行业运行基础制度更趋完善，住房、土地、财税三大领域的制度建设取得明显进展，为进一步落实房地产长效管理机制奠定了更加坚实的基础。市场方面，百城新建住宅价格整体表现平稳，重点城市商品住宅成交规模小幅调整，市场去化压力加大。土地方面，300城各类用地供需规模同比基本持平，市场处低温状态，结构性拿地机会显现。企业方面，房企资金面进一步承压，积极推盘强化回款。
百MALL商铺平均租金稳中有涨
中指研究院数据显示2019年下半年，百MALL商铺平均租金为27.2元／平方米·天，环比上涨0.44％。从城市等级来看，一线城市中63.6％的商圈（购物中心）租金环比上涨，36.4％的商圈租金环比下跌。二线城市中69.2％的商圈（购物中心）租金环比上涨，23.1％的商圈租金环比下跌，7.7％的商圈租金与上期持平。
从商圈层面看，2019年下半年，在租金环比上涨的商圈中，深圳东门商圈租金环比涨幅，达2.38％。在租金环比下跌的商圈中，上海曹家渡商圈租金跌幅，环比下跌2.47％。展望2020，我国商业零售市场有望继续保持平稳增长态势。就零售商业市场整体租赁需求而言，消费的持续增长将使租赁需求保持活跃。预计重点购物中心商铺租金有望继续平稳运行。
写字楼租金指数空置率上升，短期租金承压
中国写字楼租金指数显示，2019年四季度，重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比有所下跌，平均租金为4.9元／平米·天，跌幅为0.67％。受宏观经济持续下行影响，本季度写字楼市场需求有所下降，一、二线城市写字楼租金环比均有所下跌；写字楼市场整体利好租户方。部分大型企业灵活利用各类优惠条款，适时搬迁扩张；而部分中小企业则倾向于迁址租金较低的新兴商务区，以降低办公成本。
短期来看，在我国经济增速放缓和部分城市写字楼空置率较高的背景下，写字楼租金短期面临比较大的下行压力。长远来看，我国写字楼市场预期将平稳发展，写字楼租金亦有望保持稳定。
2020年中国房地产市场趋势展望
宏观环境方面，展望2020年，季度经济增速存阶段性企稳预期，但全年增速依旧呈现稳步放缓态势，在此基调下，货币、财政政策将继续保持灵活。房地产政策方面，2020年调控将注重多方面的平衡，继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的空间和灵活性。
在此背景下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2020年房地产市场将呈现“销售及新开工规模小幅调整，投资中低速增长”的特点。需求端，“房住不炒”主基调不会改变，预期将更趋理性，但城镇化推进及改善型需求的持续释放将形成有力支撑，销售面积下行幅度有限，降幅预计在5.0％～6.5％之间；供应端，行业融资环境难有明显改观，房企资金压力依然偏大，预计2020年新开工面积存调整压力，降幅在1.4％～2.9％之间，投资增速将回落至5.9％～7.4％左右水平。
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