2019年中国房地产市场形势总结：回顾才能让我们看的更远
中指研究院 2019-12-05 17:20
[摘要] 2019年，房地产行业集中度加速提升，“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识。品牌房企积极把握时机，采取灵活的推盘和价格策略抢抓回款，整体销售业绩延续增长态势。
2019年中国房地产市场形势总结
1. 政策：调控政策整体偏紧，行业运行制度更趋完善
2019年，我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧：中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。同时，我国房地产行业运行基础制度更趋完善，为进一步落实房地产长效管理机制奠定更加坚实的基础。
综合来说，近期房地产市场保持以稳为主正是基于2019年保持楼市调控定力、各地因城施策取得的积极效果。一方面，房地产金融抑制政策贯穿全年，这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。另一方面，相较于2018年，随着各地市场形势的分化，2019年因城施策进一步深化，这在一定程度上保障了市场的整体稳定。
2. 价格：新房价格表现平稳，重点城市二手房价格回落
图：2014年5月至2019年11月百城新建住宅均价及环比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
百城及十大城市新房均价累计涨幅均收窄，单月环比下跌城市数量明显增多。根据中房指数系统对100个城市全样本调查数据显示：2019年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.91%，较去年同期收窄1.92个百分点，其中各季度累计涨幅较去年同期均收窄；单月来看，2019年11月，百城住宅均价为15105元/平方米，环比涨幅连续13个月在0.4%以内，同比涨幅收窄至3.17%，11月百城中有40个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量为2016年2月以来值。就十大城市整体而言，2019年以来，十大城市新房价格环比涨幅持续震荡在低位区间；各季度累计涨幅均在1%以内，10-11月累计涨幅仅有0.06%。
今年百城新建住宅价格环比涨幅持续在低位区间，单月环比下跌城市数量明显增多，累计涨幅延续去年收窄趋势。其中一线城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小幅提升，二、三四线城市价格累计涨幅延续回落态势，尤其是前期价格上涨较快、人口支撑力弱的城市调整压力显现。二手房市场方面，受热点城市新房供应规模增加的影响，二手房市场买方议价空间加大，部分城市二手房价格调整压力突出，导致十大城市二手房均价累计有所调整，且近几个月跌幅有所扩大。
3. 供求：重点城市成交规模小幅调整，市场去化压力加大
(1) 成交规模：重点城市成交规模有所调整，三线代表城市同比降幅明显
图：2014-2019年11月50个代表城市1商品住宅月度成交量走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
重点城市整体成交规模同比小幅调整，十大城市二手房成交套数同比增幅有收窄趋势。自2016年开启新一轮市场调控至今，重点城市成交规模小幅波动，据初步统计，今年1-11月，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积2940万平方米，同比下降2.4%，其中除3季度成交同比略有增长0.6%以外，其余季度成交面积同比均下降，整体市场表现稳中略有调整。二手房方面，2019年1-10月，十大城市二手房市场成交套数约92万套，同比增长10.0%，其中上半年二手房市场成交套数同比增长10.3%，7-10月同比增幅收窄0.7个百分点至9.6%，北京、天津下半年各月成交套数同比持续为负。
从数据上来看，本轮调控政策取得了明显效果，重点城市商品住宅成交规模稳中有所调整，百城价格环比、累计涨幅均保持在低位区间，价格表现更加平稳。展望2020年，整体市场调控政策依旧保持从严基调，在因城施策、一城一策下，房地产市场整体仍将平稳运行，同时在多种因素综合影响下，不同城市分化格局愈加明显，一线城市在供应端持续改善或城市规划利好影响下，明年市场延续底部回升行情可期；二线代表城市整体市场规模将保持稳中有所震荡，厦门、天津等城市市场调整压力仍不减；部分城市群内部以及其他有人口支撑的三四线城市，短期市场或将延续较好发展态势，但多数三四线城市在需求存在透支等因素影响下，市场面临较大调整压力。
(2) 成交结构：多数城市各层次产品价格小幅提升，改善型需求积极释放
基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。
图：2019年30个城市楼盘套总价前10%、前40%分界线、中位数和均值
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2019年各类城市各层次楼盘套总价均值及中位数总体呈现上升趋势，但在“房住不炒”和以稳为主的政策基调下，房地产调控效果显现，多数代表城市各类楼盘价格涨幅有所回落。成交方面，一线城市中低价位楼盘销售金额占比提升，二三线城市居民置换需求不减，改善型需求继续稳步释放。与此同时，在限售、限贷等政策影响下，市场投资需求明显减少，大户型产品成交下降。展望未来，在土地供给结构和住房制度改革的趋势下，重点一二线城市以租赁住房和政策性住房为主的刚需类产品供给将会继续提升，而对于大多数普通二三线城市来说，改善型住房需求仍将是市场成交主力，且人口年龄结构的变化也会加速此类需求释放，未来高性价比、品质突出的产品更易受到市场青睐。
4. 土地：土地市场处低温态势，结构性拿地机会呈现
300各类用地供需规模同比基本持平，住宅用地推出与成交面积出现小幅增长。据初步统计，2019年1-11月，300城各类用地供需规模与去年同期基本持平，其中，住宅用地推出10.3亿平方米，同比增长2.0%。成交方面，据初步统计，2019年1-11月，300个城市各类用地共成交16.9亿平方米，同比下降1.5%，其中，住宅用地成交8.2亿平方米，同比增长3.4%。
图：2013-2019年1-11月300个城市住宅和商办用地成交楼面价及平均溢价率
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
住宅用地成交楼面价为历史水平，平均溢价率保持在低位。据初步统计，2019年1-11月，300个城市各类用地成交楼面价为2527元/平方米，同比上涨17.9%。其中，住宅用地成交楼面价为4409元/平方米，同比上涨17.3%。溢价率方面，2019年1-11月，300个城市各类用地平均溢价率为13.9%，与2018年同期基本持平。其中，住宅用地平均溢价率为15.7%，较2018年同期下降0.3个百分点；商办用地平均溢价率为6.4%，较2018年同期下降0.8个百分点。
图：2018年至2019年300个城市住宅用地高价地及流拍地块宗数季度占比情况
注：高价地定义为成交总价超10亿元&溢价率超100%和总价超20亿元的住宅用地；
流拍宗数占比=流拍宗数/（流拍宗数+成交宗数）
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2019年以来，土地市场热度呈前高后低态势，下半年流拍水平升至8%左右。具体来看，2019年二季度高价地共成交133宗，宗数占总成交宗数的比值为5.8%，达到2018年以来的值，流拍率仅为4.8%，二季度土地市场回温，部分热点地块刷新区域甚至全市成交楼面均价；三季度以来，随着房企融资环境的收紧，企业资金压力渐显，高价地宗数占比持续下降，流拍占比持续提升，11月流拍宗数占比为8.9%，仍低于2018年下半年的流拍水平，土地市场整体表现较为理性。
2019年，住宅用地供需规模同比小幅增长，成交楼面均价保持较高水平，平均溢价率与去年同期基本持平，仍处低位，土地市场整体表现较为理性。具体来看，上半年企业在资金环境改善、投资收敛聚焦等因素影响下，热点城市竞拍热度提升显著，部分地块成交楼面价刷新区域甚至全市楼面均价历史记录，为后期开发、运营、销售等阶段带来一定压力；进入下半年，房地产调控政策保持收紧态势，金融监管持续加强，受行业调整预期强化及资金压力加大等因素的影响，土地市场明显降温，住宅用地流拍率持续提升，11月已升至8.9%；值得注意的是，随着土地市场的调整，部分热点城市的优质地块陆续推出，地块的高性价比一定程度上提振了企业拿地积极性，带动部分城市成交楼面均价出现结构性上涨，但在房地产金融管控继续从严下，土地市场仍将保持平稳态势。
5. 企业：资金面进一步承压，积极推盘强化回款
图：2013年至2019年11月代表企业月度销售额及同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
代表企业销售业绩保持增长，增速有所放缓。2019年1-11月，20家品牌房企2累计销售金额50083亿元，同比增长16.8%；累计销售面积36408万平方米，同比增长15.2%，增速较去年同期分别收窄了9.5和6.3个百分点。具体来看，上半年在政策和市场预期有所改善的情形下，品牌企业精准把握市场短暂回温机遇，积极推盘，销售业绩实现稳步增长。三季度以来，企业加快营销，整体推货力度不减，预计在冲刺全年销售目标的背景下，企业整体销售规模仍将保持稳定增长。
图：2013年-2019年11月20家代表企业拿地面积和金额情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
土地投资趋于理性，企业拿地销售比继续保持在较低水平。2019年1-11月，20家代表企业累计拿地26735万平方米，同比下降5.5%；累计拿地金额13478亿元，同比增长6.5%。其中，万科、碧桂园、保利和融创拿地金额超千亿元，领先其他房企。20家品牌房企拿地金额占同期销售金额的比重为26.9%，在2018年收缩拿地的基础上继续下降。龙湖、华润和招商拿地相对积极，拿地销售比超过40%。10企业1-11月拿地金额占100企业的35.2%，大型房企土地资源优势凸显。
2019年，房地产行业集中度加速提升，“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识。品牌房企积极把握时机，采取灵活的推盘和价格策略抢抓回款，整体销售业绩延续增长态势。拿地方面，企业投资更加聚焦与理性，拿地区域逐步向城市基本面较好的一、二线城市回归。行业融资渠道收缩，企业融资难度攀升，大型房企在强化现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。整体来看，在市场调整和资金面趋紧的双重压力下，品牌企业准确把握市场节奏精准投资，加大营销力度推动销售回款，整体竞争优势持续增强。
1代表城市共50个，一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。
2品牌房企包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商蛇口、首创、合景泰富、越秀
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
房天下APP优惠多，速度快
