成功“迎娶”北京住总，北京城建将重返“百强房企”？
房天下 2019-12-03 17:58
[摘要] 11月7日，北京楼市爆出重磅消息。北京市管企业合并重组宣布会提出，北京城建与北京住总合并重组，后者国有资产将无偿划给北京城建。此番合并后，新的北京城建有望重新进入房企百强榜单。
11月7日，北京楼市爆出重磅消息。北京市管企业合并重组宣布会提出，北京城建与北京住总合并重组，后者国有资产将无偿划给北京城建。此番合并后，新的北京城建集团总资产将超过3000亿元，营业收入接近1200亿元，净利润近50亿元，更重要的是北京城建地产有望重新进入房企百强榜单。
实际上，受北京楼市调控影响，北京城建的地产业务发展是面临压力的。据房天下研究院统计，自2010年到2017年，北京城建的营业收入一直在增长，从46.46亿到140.43亿，但到2018年小幅下跌至133.81亿元，未能跻身销售百强榜单，此番住总集团并入之后，北京城建地产业务有望迎来新局面。
棚改标杆，土地储备资源相对优质
北京城建地产深耕京城，截止2018年末，北京城建未竣工项目储备月450万平方米，截止2019年上半年，北京城建在售棚改项目有8个，总规划建筑面积达687.96万平米，总投资额为1034亿元，是京城棚改的龙头，目前，北京城建已总结出“望坛旧改模式”。
而北京住总则与北京城建形成互补，前者则旗下地产业务主要是以北京的保障房和商品房开发为主，土地储备主要位于北京和天津。截至2019年季度，北京住总在建保障房总建筑面积为125.1万平方米，在建商品房总建筑面积为119.4万平米，商品房土地储备为73.68万平米，其中土地储备部分价值数百亿元。
虽然北京城建仍聚焦京城棚改，但地产版图正在不断拓宽，比如拿下保定双胜街棚改项目，规划建筑面积17.11万平米。目前，北京城建在天津、南京、成都、重庆、三亚和青岛等明星城市均有布局，非北京项目已达16个。新的北京城建有望在地产业务上打开新局面。
营收持续增长，利润有望改善
北京城建营业收入保持稳步增长，但过去几年利润一直处于停滞状态。房天下研究院关注到，自2010年到2018年北京城建的净利润一直在14亿元左右。不过2019年前三季度北京城建实现营业收入106.63亿元，同比增长38.83％，利润总额为23.15亿元，同比增长198.3％，归属上市公司股东的净利润为17.97亿元，同比更是大幅增长167.97％。前三季度扣非净利润为10.95亿元，同比增长69.52％。
值得关注的是，虽然今年前三季度的销售面积49.3万平米，同比下降了9.4％，但销售金额为100.2亿元，同比增长了9.4％。而且前三季度北京城建利用分地块出让，滚动开发策略，优化商品房开发流程，商品房业务实现利润近5亿元，展望2020，有望继续保持。
另外，2018年北京城建销售总额为156亿元，而北京住总2018年的销售总额为91.4亿元，此番合并后，新的北京城建有望重新进入房企百强榜单。
可用授信额度高，融资成本低
2019年半年报显示，北京城建及子公司可使用授信额度总计1008.12亿元，已使用额度606.02亿元，未使用额度402.10亿元。
三季度财报显示，北京城建资产负债率为76.62％，处于行业平均水平。截止2018年底，北京城建整体融资成本为5.07％，低于行业平均水平。房天下研究院分析公开数据发现，北京城建2020年预计到期债务58亿元，不过利好的是，明年发债利率大概率是要降低，即便借新还旧，偿债压力也并不大。
此外，在多元化经营方面，北京城建近年来也成果颇丰。北京城建自持物业面积约26万平米，预计2019年租金收入将达到2亿元，在文旅方面，安徽黄山、海南三亚、北京云蒙山落地。在股权投资方面，截止三季度，北京城建已处置股权投资项目4个，投资3.99亿元，在手项目13个，累计分红达17.98亿元，变现金额2.79亿元，剩余可变现金额为80.06亿元。
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