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冲量还债,开发商争相“骨折价”卖房

每日经济新闻   2019-09-12 08:11

[摘要] 在地产融资收紧的背景下,指望“金九银十”卖房回收资金好还债“活下去”,成为不少房企最现实的手段。

对房地产企业来说,九月和十月向来是销售旺季,重要性远远高过三月和五月所谓的“小阳春”。可以说,金九银十的市场形势,将决定一整年的业绩。

从中国指数研究院披露的上半年数据来看,在公布全年销售目标的前十强房企(碧桂园、万科、绿地控股未披露)中,仅保利地产及中海地产完成了全年销售目标的一半。

图片来源:中国指数研究院

具体来看:

排名前十房企中,恒大的销售目标完成率为46.97%;

保利发展的销售目标完成率为50.52%;

融创中国的销售目标完成率为38.94%;

中海地产销售目标完成率在25家房企中最高,为59.4%;

新城控股目标完成了45.34%;

华润完成率接近50%,为49.5%;

龙湖上半年完成全年目标的48.01%。

在地产融资收紧的背景下,指望“金九银十”卖房回收资金好还债“活下去”,成为不少房企最现实的手段。于是,近期不断有房企降价促销、全员营销的消息传出:

据中国证券网,某大型房企近日再发国庆优惠政策,更是有“全国超800个项目最高折扣达6折,想要购房置业的朋友可以送员工折扣”的宣传语,频现微信朋友圈。

在北京,有高端住宅项目更是开始每平方米降价最高近万元促销。

据界面报道,另一家来自广州的房企时代中国更开始了“全员营销”,要求在2020年1月15日前,普通员工须每人卖出1套房,经理及普通总监每人2套房,普通总监以上每人4套房,副总裁每人6套房。

随着中秋节、国庆节接踵而至,各大房企、楼盘打折促销活动或许更为密集。而对购房者而言,看到楼盘降价了,又开始纠结是该准备入手,还是该继续观望以期待更大的优惠来临。

有住宅每平方米降价万元促销

据报道,北京地区多家大、中型开发商推出力度不等的优惠促销活动。其中,一龙头房企的某高端住宅项目每平方米降价最高近万元,总价降110万元左右。该楼盘售楼经理介绍,“对外报价7.5万元/平方米的精装房,可根据客户购房实际情况卖到6.8万元/平方米以下。交付装修标准每平方米1万元左右,降价后已接近成本价。”对于降价的原因,该经理直言眼下行情低迷,想通过降价加速回款。

小编注意到,近几个月以来,房地产市场成交冷淡是开发商降价促销的原因之一。根据国家统计局数据此前发布的,截至2019年7月,全国商品住宅销售面积77755.69万平方米,与去年同期相比下降0.4%,同时,商品住宅销售面积累计增速已连续3月下滑。

哪些地方的房价在降呢?

诸葛数据研究中心选取50个区域价格变化作为数据样本,选取区域标准为城市内成交活跃区域,计算出50城区价格量价涨幅,时间为8月下旬(33-34周)与8月上旬(31-32周)。报告称,由于大城市中心城区供地有限,新房的供应集中在大中城市的郊区,因此降价空间大;三四线城市在2019年受到棚改弱化及供应高峰的影响,市场开始走弱,量价齐跌。

上述报告称,降价并不是普遍现象,大城市的中心城市区及产业园区、环大中城市的周边三四线城市价格仍在上涨。对于降价幅度,购房者应理性对待,并不会出现大幅降价局面,至于各大房企是否会进一步加大降幅,还需观察9月份的市场交易情况。

市场人士:刚需抓住机会

近日,央行决定于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,同时对仅在省级行政区域内经营的城商行定向降准1个百分点。每当降准,很多人都会将想象力集中在刺激楼市上。不过央行方面不表示,此次降准的主要目的是降低实体企业的融资成本,支持实体经济发展。因此,此次降准对楼市的影响十分有限,当前房地产仍在调控高压期,监管部门会限制新释放出来的资金进入楼市。比如在10日,21世纪经济报道消息称,监管层正在严查信用卡资金流入楼市情况,包括境内房地产类商户、房产相关契税等。

另据中国经济网消息,市场人士普遍认为,在当前政策形势之下,房地产开发企业的资金链比较紧张,有促销回笼资金的需要。九、十月份又是传统的购房旺季,开发企业也想借这个时间加大销售量,所以供应量会增加。那么,对于确有首套购房需求或者改善性需求的刚需购房者来说,或许在此期间能够淘到满意的房子。

不过,今年“金九银十”很难再现火爆的场面,当前政策环境之下,楼市整体上还将以稳定为主。

中国指数研究院也表示,受行业政策收紧、房贷利率上浮、需求透支等诸多因素影响,现阶段房地产市场观望情绪浓厚,促销抢收策略成效尚不明显,市场下行压力仍较大,成交大幅增长的可能性不大。

值得一提的是,随着“房住不炒”的提出,房地产调控政策的实施,以及百姓购房趋于理性,近几年的“金九银十”都没有太热闹。

近2个月要偿还1000亿债务

前些年房企大规模发债融资,房企到期需要偿还的债务在今年已经迎来小高峰期,往后几年需要偿还的规模有望越来越大。

以国内发债到期情况来看,仅以公司债、企业债、中票和短融四类债券统计,Wind数据显示,2019年至少有721只地产债券到期或提前兑付,合计需要偿还的金额有望达5089.27亿元。如果加上后期还有部分债券需要提前回售等,房企今年总共需要偿还的资金量更大。其中地方国企和民营企业需要偿还的规模较大,其余性质的企业偿还量稍小。

相对于前两年来看,2018年地产企业共有544只债券到期,偿还金额3887.3亿元;2017年房企需要偿还的债券只有280只,偿还量1175.43亿元。对比可见地产行业近几年偿债快速增加,2019年偿债小高峰无疑已经来临。

不过在过去的8个月里,地产企业整体兑付的还不错,债券违约数量不多。而未来2个月,房企需要兑付的规模仍较大。Wind数据显示,今年剩余4个月左右的时间,合计偿还量达1430亿元。而其中主要集中在9、10月份,两个月需要兑付近1000亿,而年底最后两个月则偿还金额相对较小。

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