上半年成都土地市场升温 楼面价屡破记录

房天下  2019-08-14 18:57

[摘要] 自2018年下半年开始，由于各种因素，各房企开始将投资重心逐渐向二线城市偏移。2019年上半年以来，短短4个月的时间，成都土拍楼面价记录被刷新了3次。

自2018年下半年开始，由于各种因素，各房企开始将投资重心逐渐向二线城市偏移。2019年上半年以来，短短4个月的时间，成都土拍楼面价记录被刷新了3次。其中，在7月31日，锦江通建＋珠海华发联合体竞得了锦江区林家坡片区31.5亩纯住宅地块，楼面地价19800元／㎡，成为目前成都楼盘价成交记录。

熔断机制重启，一二圈层楼面均价较去年回升

据中指研究院数据显示，各圈层楼面均价在2016年后迅速飙升，2018年处于回落平稳水平，2019年一二圈层楼面均价继续上升，三圈层有继续回落迹象，一二三圈层逐渐分化。

数据来源：中指研究院

2016年之后，中国房地产步入新一轮的发展周期，成都土地市场同样迅速升温，一、二、三圈层楼面均价涨幅度分别为65.4％、178.8％、241.9％，三圈层土地价值迅速崛起。为此，成都土拍引入熔断机制用来限制土地成交价格过高；2017年，熔断机制升级到“限价竞买＋续竞自持或无偿移交租赁住房比例＋抽签竞得”的4.0时代，土地市场依然持续升温；2018年，成都5.15新政对购房者限制升级，土地市场遇冷，迎来流拍潮，一二圈层的土地楼面均价均回落；进入2019年，成都土地市场先冷后热，一二三圈层逐渐分化，三圈层随着远离城市核心区域，楼面价逐渐下降，完全符合城市蔓延发展的普遍逻辑。

各圈层分化明显，二圈层成为成都市场主力区域

从各圈层涉宅用地楼面价、规划建筑面积来看，各圈层的土地市场也大不相同。

据中指研究院数据显示，2016年之后，一圈层大块宅地供应明显在减少，小地块楼面价迅速上升。2017年之后随着“东进、南拓、西控、北改、中优”的十字方针不断落实，而优化中心城区功能、降低建筑尺度的政策带来的土地容积率明显下降，已经呈现出不可逆的趋势。

数据来源：中指研究院

再来看二圈层，2016年之前成都二圈层各区宅地楼面价相对稳定，成交不少大体量地块。2017年成都发展十字方针制定后，二圈层各区域分化愈发明显。天府新区作为成都发展的核心，土地市场活跃，价格不断攀升，龙泉驿区受“东进”政策利好影响，迅速成为成都城市发展新热点。在购房限制政策的刺激下，南部的双流也得益于购房客群的分流，万元以上的高价地频出。而处于“西控”区域的温江、“北改”区域的新都、青白江等区域，宅地价格相对温和。

数据来源：中指研究院

从成都城市发展的客观阶段上说，三圈层并不是成都房地产市场的主战场，与此对应的，是宅地楼面价的整体平稳。从中指研究院给出的数据中，我们可以看出，三圈层自2012年后就基本没有大体量地块的成交，2017年受到限购影响出现短暂购房客群的明显向外圈层挤压现象。但随着5.15新政出台将三圈层纳入限购区域，土地市场基本呈现出平稳下降趋势。

数据来源：中指研究院

土地市场直接影响着开发商的造房成本，地价也很大程度上影响着未来的房价走势。整体来看，2019年上半年成都土地市场正在逐步回暖，处于上升趋势。从成交楼面均价来看，开发商对于拿地的迫切程度以及拿地价格的承受能力均有所上升，但政府也正在逐步调控，严防地价过高。预计下半年，一二圈层依旧是开发商拿地热点区域，但土地成交市场受政策调控影响将逐步恢复理性。

注释：

成都市市域三大圈层具体所指区县市：

一圈层：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区（含高新区）和龙泉驿区。

二圈层：新都区、青白江区、双流区、温江区、郫都区

三圈层：都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市，金堂县、大邑县、新津县、蒲江县。

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