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下半年不拿地!富力公开转向,楼市这一变动你看懂了吗?

每日经济新闻   2019-08-03 08:54

[摘要] 一旦关上资金这个水龙头,房地产行业的日子就开始过得紧巴巴了。然而,这很可能还不是最坏的天气,稳定市场的消息接踵而至。

一旦关上资金这个水龙头,房地产行业的日子就开始过得紧巴巴了。然而,这很可能还不是最坏的天气,稳定市场的消息接踵而至。

2019年7月30日,中共中央政治局会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的话音刚落,7月31日央行就发布了加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示。

对市场、监管的嗅觉正在考验大型房企的决策能力。富力是第一家被公开“转向”的房企,它率先发出了暂停拿地的号召。但富力绝对不会是最后一家,很多高杠杆的房企都在悄悄收缩战线。

“得资金者则得天下”。少数信用评级高、资金杠杆低的优质房企,在各地的土地市场正在全方位围猎,中海、万科、融创、保利都在伺机而动。地市此时正在走向全面分化,几家欢喜几家忧。

从“面粉”的数量也可以一定程度上预判未来一段时间房企的座次排名,谁坐王座,谁是黑马,一目了然。

公开转向,富力发令“暂停拿地”

7月30日,一份关于富力暂停拿地的文件在网络流传。富力官方从未回应过这份文件的真实性,但接近富力的人士均向“镁刻地产”记者确认了这份文件的存在。

这份名为《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》(以下简称“《通知》”)指出,各公司最重要的工作是加大销售力度,确保完成销售任务,其中一条就包括“2019年下半年原则上暂停拿地工作,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批”。

随后的两天,富力似乎是在澄清什么,连续发布了数则拿地消息——7月29日,富力拿下威海市临港区3宗建设用地,首入进入山东威海;7月31日,富力又在内蒙古包头以1.4亿元拿下110国道北侧62.88亩土地;同一天,富力还在淮南拿下经开区两宗宅地。

一名了解情况的人士告诉“镁刻地产”记者,这些地块多是前期富力签订过协议且谈过的土地,此时不过是履约。他同时指出,“也不是完全不拿地,好的项目还是会继续谈。”

“暂停拿地”的声音被现实否认,但这在一定程度上折射出富力对于市场的预期。同样在这份《通知》中,富力指出,“2019年上半年整体房地产市场增速显著放缓,销售形势不容乐观。现在集团最重要的工作是加大销售力度,确保完成销售任务。”

销售形势没有起色,而富力虽然在融资上向来能够把握住节奏,但囿于发展模式,它当前的资金面仍不十分乐观,因此安全过冬就是最优解。年报显示,截至2018年底,富力净负债率为184.1%;短期债务为达523.5亿元,同比增长84.24%,而账上现金仅340亿元。

选择收缩战线的不只是富力。去年十分迅猛的正荣集团,2019年1~7月的拿地金额为263.4亿元,同比下滑41.28%。

与此同时,正荣地产今年上半年的销售金额增速也在迅速下滑。7月5日,正荣地产发布公告称,今年上半年,正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约586.07亿元,同比增长0.82%。而去年同期,正荣地产完成销售额581亿元,同比大幅增长170.3%。

土地市场分化加剧

高杠杆房企在收缩过冬,资金宽松的房企还在继续前进。决定拿地的唯一标准是,是否手握大笔低成本的资金。

中海地产即是一个十分典型的例子。7月8日,中海首次在香港设立境外中期票据(MTN)计划,其中票息为2.90%的5.5年期20亿元港币固息债券刷新了同行业的最低利率,且创造了中资企业境外公开发行的最长年期港币债券。

中海地产的融资成本向来居于同行最低位,这同时也是它逆周期扩张的资本。过去一个月,其在土地市场上堪称凶狠,2019年7月15日下午,中海以79.4亿元总价将北京市丰台区造甲村地块收入囊中——这是北京年内总价地王。

据相关数据统计,今年1~7月,中海地产拿地耗资657亿元,排名第四,仅在碧桂园、万科和融创之后。

喊出“重回前三”的保利,在土地市场上也表现得十分积极。今年前七个月,保利发展拿地的金额为600亿元,而它的融资能力也强于同行。7月9日,保利发展发布公告,中国证监会已核准保利发展向合格投资者公开发行面值总额不超过150亿元的公司债券。

从拿地的排行榜看,居于前列的房企,多数是背靠大山的国企、央企,在融资寒冬的当下,它们良好的信誉与风控使得他们更容易获得便宜的资金,这在市场宽松之时优势或许不凸显,当下则足以让同行艳羡。

不过,这些手握资金的房企,对土地市场也并非“有拍必投”。在布局上,这些企业显示出更加谨慎的一面,多数布局集中于一线城市或者强二线城市。

一名央企内部人士告诉“镁刻地产”记者,在能级特别高的城市,他们的策略是“不计代价,争取都拿”,而非核心布局城市,则“尽量不碰”。

由此可见,淡市正在驱使房企更加冷静地决策,而资金也正往着正确的地方游去。城市在分化,房企也在分化,这是“强者恒强”的时代。

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