在“房住不炒”的基调下 “一城一策”正在成为各地房地产调控关键词
中国产经新闻 2019-06-13 17:32
[摘要] 在政策方向不变的前提下，预计下半年各城市二手房市场将会趋于稳定，量价均不会出现大幅度的波动。其中，厦门（楼盘）虽然二手住房成交同比上涨高达196.5%，但环比下降20.3%，市场已现明显调整。
作为历来成交旺季的“红五月”，在2019年楼市却并未显现。从3月“小阳春”到4月高点，随后5月份至端午期间，整体市场出现退烧迹象。
2019年5月，北上广深四个一线城市商品房成交面积环比仅深圳上涨，上海、广州、北京环比均下跌。二手房更是遭遇寒流，一线城市和热门二线城市的二手房成交量出现全面下滑。
广州中原研究中心数据显示，5月广州二手住房成交4025套，较2018年5月的8846套，下滑54％。
北京方面，北京住建委网签数据显示，5月北京二手住宅网签量13764套，较4月环比下降4.7％，同比下降24％。这也是自4月以来，连续第二个月网签量下滑。
除一线城市外，多个热点二线城市也降幅明显。在重点监测的10个城市中，5月仅无锡和苏州出现二手房成交量环比上升态势。其中，厦门虽然二手住房成交同比上涨高达196.5％，但环比下降20.3％，市场已现明显调整。青岛方面，二手住宅成交与厦门类似，5月环比下调6.1％，但同比仍高达33.7％。南京方面，5月二手住房成交7616套，环比下降13.3％，同比下降1.1％；杭州方面，5月二手住房成交环比下调1.3％，同比下调23.9％；金华方面，5月二手住房成交环比下调4.3％，同比下调44.2％。
1二手房市场遭遇寒流
专家在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，春节后一线城市及部分热点二线城市房地产市场逐渐升温，带动成交量持续走高。5月份开始政策预期发生变化，部分城市出台调控措施；此外，住建部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。各方面政策的加码及收紧，使得购房者入市积极性下滑，观望情绪逐渐浓厚。一线城市及热点二线城市在春节后，大量需求入市拉动成交量走高，在市场调控下，5月份部分城市成交量环比有所下滑，但部分城市成交量同比仍上涨，环比下降的根本原因在于之前需求释放拉动成交，市场调控下回归理性。
中研普华研究员姜开玉告诉《中国产经新闻》记者，在国家宏观调控政策下，“房子是用来住的，而不是炒的”概念逐渐加强，市场上房价趋于稳定。另一方面，二手房交易成本太高，导致更多的人倾向于购买新房。此外，二手房相对于现在的新房还有一些不足，例如，新房有的房屋格局，设计风格，周边配套及住宅绿化环境，而二手房基本没有。新时代更多的消费者崇尚个性化，希望购买新房进行个性化的装修，或者选择独特的设计风格，满足自己不一样的需求。
另外房地产企业资金或愈加紧张，融资难度更大。2019年5月楼市调控政策频频发布，房企和购房者的资金端均有收紧，各地银保监局针对违规向房地产放贷开出了罚单，南京等部分二三线城市首套房房贷利率上调。都影响着二手房市场交易。
2未来或保持企稳走向
据统计，5月以来各地包括部委累计针对房地产进行了41次调控。
从调控政策层面看，在“房住不炒”的基调下，“一城一策”正在成为各地房地产调控关键词。据不完全统计，今年以来，至少已有福建、河南、杭州、宁波、济南等地宣布，将研究、制定或实施“一城一策”楼市调控方案。
业内专家在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，现在强调“一城一策”，含义在于各地的调控自主权更大。各类调控会有不同的考核体系，即地方政府自己需要承担调控的责任。
“一城一策”之下，有些城市“放松”，有些城市却在“收紧”。姜开玉表示，一城一策本是根据每个城市的特点来制定的针对性政策，必然是对房地产有很好的调控作用的。有的城市新房建设偏少，房价偏高，那二手房市场相对需求就旺。有的城市新建住房规划正在大力进行，保障性住宅规划较多，那二手房市场成交肯定会受到影响。
“此前二手房涨幅较大，实际上是因为购房需求比较大，而且很多二手房有较好的学区。比如说苏州之所以二手房涨幅大，就是因为园区没有太多的新房项目，这个时候购房者会看重此类园区的二手房，这样此类房源的价格也会有较快的上涨。”业内专家告诉记者。
对于二手房走势，业内专家预计还会反弹。实际上潜在的购房需求还是很大的，若是金融政策跟进，贷款积极，那么实际上二手房的贷款节奏会加快，这对于市场交易影响很大。从实际观察看，一手房的价格若还是上升，那么二手房的交易也会反弹。但有一点需要注意，部分学区住房反而是会降温了，今年预计部分学区住房也会有很多管控，虚高价格的二手学区住房的价格明显会降低。
国仕英认为，住建部坚持三“稳”目标，即稳地价、稳房价、稳预期保持政策的连续性和稳定性，防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。在政策方向不变的前提下，预计下半年各城市二手房市场将会趋于稳定，量价均不会出现大幅度的波动。
姜开玉表示，2019年下半年，中国贸易环境不会快速转好，资金紧张的情况仍存在。而房地产政府调控更加成熟，各项制度更加完善，楼市发展趋于“房子是用来住的”最终目标。所以，下半年二手房交易市场不会太火暴。
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