中指研究院：苏州限售落地 未来楼市是喜是忧？
中指研究院 2019-05-17 19:21
[摘要] 5月11日，苏州市人民政府发布了《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》的通知。
5月11日，苏州市人民政府发布了《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》的通知。《通知》提出，苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。短短的几天时间里，限售可谓是吊足了大家的胃口，一石激起千层浪，热议开启。以下是中指研究院分析，到底是什么致使苏州限售最终落地？
土拍：成交楼面价回归高位，溢价率创近一年新高
2019年1-4月，苏州土地市场呈现出新的变化，从“2018年土拍低迷，流拍频现”到“2019年高溢价成交”，房企拍地表现截然不同。截止至4月底，苏州市区共计出让涉宅用地27宗，出让面163.93万方，建筑面积317.36万方，成交总491.37亿元，平均楼面价15482.97元／㎡，从近一年月度成交走势来看，4月成交楼面价维持高位，溢价率创近1年新高。
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
从各区域来看，近1年姑苏、园区涉宅用地成交规模处于低位，而成交溢率价方面，园区远高于其他区域，地市非常火热。
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新房：供不应求，库存持续下行
地市热度的升温带动楼市成交量的上扬，尤其4月份，苏州商品住宅成交119.83万方，同比增加41.50％，环比增加64.33％。2019年1-4月，苏州商品住宅供求比仅为0.5，整体处于显著的供不应求状态。
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分区域来看，园区、姑苏受可售房源紧缺影响，成交处于低位水平，整体供不应求较为严重。
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在供求失衡下，可售面积一路走低，出清周期持续下滑。截至4月底，苏州商品住宅库存量为565.67万平方米，出清周期6.98个月，为近1年新低。
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目前，商品住宅库存主要集中在吴中和吴江区，园区和姑苏可售房源稀缺，去化周期仅4个月左右。
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二手房：房价持续上扬，园区量价领跑
目前苏州楼市整体还是由二手房做主导，二手房成交占比超过50％。房价自2018年7月以来持续上扬，4月二手房商品住宅价格为24261元／㎡，环比上涨1.03％，同比增加7.63％，为近一年新高。
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近1年苏州二手房市场园区热度，占比总成交的25％，其二手房价也领先于其他区域。
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对于购房者来说，区域板块的学区、配套才是选择的关键要素。园区及新区核心板块规划合理、商业配套成熟、聚集大量优质学区资源，已经成为改善型购房者的。尤其是园区，房源供求严重不平衡，加上新房限价政策，也催化了房价快速上涨。所以本次限售的主要区域是园区和新区核心板块。
政策出台后，楼市表现大猜想
是喜是忧？亦或喜忧参半？
猜想一：限售政策是否会给火热的苏州房地产市场降温？
从这次调控来看，相对于限购，限售更为温和，短期内限售区域成交量或将出现下滑。政府旨在给躁动的市场进行干预降温，调整市场未来预期。
猜想二：园区和高新区的限售，是否会让苏州别的区价格上涨？
限售确实有可能会使热钱从园区和新区核心板块流入苏州别的区，尤其是限售范围周边的区域板块。目前由于新房限售3年，二手房限售5年，未来将有部分购房者从二手房市场转向新房市场，这对新房的价格将有一定支撑。此外，土拍市场楼面价的上涨，对房价下降的空间也比较小。
猜想三：投资套利空间是否仍然存在？
苏州本次限售，对一些短期牟利的短线炒房客将有一定的震慑作用，把一些资金不足或者完全想打短线，快进快出的炒房客，清扫出场。
猜想四：园区二手房是遭哄抢，还是受冲击？
园区二手房限售5年，将会造成二手房供应量极速下降，成交量缩减。受可售房源紧缺影响，房价依然将有一定的支撑。5月16日，苏州园区调整政策，认定九年一学位。在该政策下，园区房价上涨或将得到一定的控制。
周边限售的“前辈”们
楼市表现是喜是忧？
目前，已有60余个城市均有限售政策。我们选取苏州周边比较有代表性的4个城市（常州、南京、无锡、徐州）实践经验，请看各城市政策主要内容：
来源：中指研究院综合整理
由此可以看出，徐州无论是限售政策出台的环境，还是限售内容和苏州均最为相似，我们将重点对徐州限售前后新房与二手房价格变动情况进行研究，来看一下限售政策对楼市热度的影响。
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2018年5月31日，徐州限售政策升级施行后，新房成交量出现回调，成交价格不断波动；二手房价涨幅收窄并趋于平稳。总体来说，在限售后一段时间里，楼市热度还是降温了。
结语：限售究其根本是回归“房住不炒”的政策核心。本次对苏州园区和新区热点板块加码限售政策，旨在打击购房者中的炒房情绪，给楼市适度降温，调整市场未来预期。
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