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中国指数研究院:2019年1-4月全国房地产开发经营数据解读

中国指数研究院   2019-05-16 18:15

[摘要] 根据中国指数研究院监测分析,在未来,房地产开发经营在供应端,短期内受销售回温影响,预计在二季度新开工增速仍可保持高位运行,但后期销售调整对房企开工积极性的负面效应将逐渐显现,投资增速也将有所放缓。以下为2019年1-4月全国房地产开发经营数据解读。

根据中国指数研究院监测分析,在未来,房地产开发经营在供应端,短期内受销售回温影响,预计在二季度新开工增速仍可保持高位运行,但后期销售调整对房企开工积极性的负面效应将逐渐显现,投资增速也将有所放缓。以下为2019年1-4月全国房地产开发经营数据解读。

图:2019年1-4月商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积及同比增速

一、需求:商品房销售面积同比降幅进一步收窄,销售额增幅持续扩大

图:2012年至今全国商品房和住宅累计销售面积以及销售额同比增速

数据来源:CREIS中指数据,国家统计局

2019年1-4月,商品房销售面积为42085万平方米,同比下降0.3%,降幅较1-3月收窄0.6个百分点;销售额为39141亿元,同比增长8.1%,增幅较1-3月扩大2.5个百分点。其中,住宅销售面积为36796万平方米,同比由降转增0.4%,销售额为33870亿元,同比增长10.6%;办公楼销售面积同比下降12.4%,销售额同比下降11.7%;商业营业用房销售面积同比下降8.8%,销售额同比下降5.4%。

二、供应:开发投资额增速维持高位,新开工继续提速增长

图:2012年至今累计房地产和住宅开发投资及其同比增速

数据来源:CREIS中指数据,国家统计局

房地产开发投资额增速维持高位,住宅开发投资额占比持续扩大。2019年1-4月,全国房地产开发投资额为34217亿元,同比增长11.9%,增速较1-3月提高0.1个百分点,维持高位水平。其中,住宅开发投资额为24925亿元,同比增长16.8%,增速较1-3月回落0.5个百分点,占房地产开发投资的比重为72.8%,占比较1-3月继续扩大0.3个百分点。 

图:2012年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速

来炒的”定位,结合中国人民银行“把好货币供给总阀门”的定调,市场预期将逐渐归于理性,商品房销售规模仍将处于调整通道,房企资金面压力也将逐渐显现。

数据来源:CREIS中指数据,国家统计局

全国新开工面积同比增速明显回升,房屋竣工面积同比降幅小幅收窄。2019年1-4月,全国房屋新开工面积为5.9亿平方米,同比增长13.1%,增幅较1-3月扩大1.2个百分点;其中,住宅新开工面积为43335万平方米,同比增长13.8%,增幅较1-3月扩大2.3个百分点。4月全国商品房销售继续回温,推动房企开工积极性提升,新开工增速持续加快,但与2018年全年水平相比,仍有一定差距。全国房屋施工面积达72.3亿平方米,同比增长8.8%,增幅较1-3月扩大0.6个百分点;其中,住宅施工面积为50.2亿平方米,同比增长10.4%,增幅较1-3月扩大0.7个百分点。全国房屋竣工面积为22564万平方米,同比下降10.3%,降幅较1-3月收窄0.5个百分点;其中,住宅竣工面积为16040万平方米,同比下降7.5%,降幅较1-3月收窄0.6个百分点。

三、资金来源:房企到位资金同比增幅继续扩大,销售回款支撑度高

图:2013年至今全国房企到位资金同比增速及2019年1-4月各项资金来源同比增速对比

数据来源:CREIS中指数据,国家统计局

2019年1-4月,房地产开发企业到位资金为5.2万亿元,同比增长8.9%,增幅较1-3月扩大3.0个百分点。具体来看,国内贷款为8955亿元,同比增长3.7%,增幅较1-3月扩大1.2个百分点;自筹资金为15687亿元,同比增长5.3%,增幅较1-3月扩大2.3个百分点;另外,其他资金来源中,定金及预付款为17249亿元,同比增长15.1%,增幅较1-3月扩大4.6个百分点,个人按揭贷款为8031亿元,同比增长12.4%。房企资金环境明显改善,除利用外资外,其余各项资金来源增速较1-3月均有提升,其中销售回款增幅显著,对资金的支撑度较高。

2019年1-4月,在开发企业各类资金来源中,国内贷款占比17.1%,较1-3月下降1.2个百分点。自筹资金占比29.9%,较1-3月下降0.4个百分点。其他资金占比53.0%,较1-3月提高1.7个百分点,其中,定金及预付款占比32.9%,较1-3月提高1.3个百分点;个人按揭贷款占比15.3%,较1-3月提高0.8个百分点。

需求方面,4月全国商品房销售面积延续稳中有增态势,带动今年以来商品房累计销售面积下调幅度进一步收窄,销售额同比增幅继续扩大。

供应方面,受销售持续回温影响,房企开工保持一定积极性,新开工继续提速增长,进而支撑开发投资额增速维持高位。

资金方面,房企各项资金来源中,除利用外资外,其余各项同比增幅均扩大,其中销售回款相关指标增幅较为显著,较大程度上推动了房企到位资金增速继续提升。
展望未来,短期受市场热度传导影响,需求仍存一定释放空间,但在经济下行存压及房地产市场调控政策保持连续性稳定性的大背景下,需求持续高位释放的可能性较低,加之4月中共中央政治局会议再次强调“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,结合中国人民银行“把好货币供给总阀门”的定调,市场预期将逐渐归于理性,商品房销售规模仍将处于调整通道,房企资金面压力也将逐渐显现。

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