房价翻倍 潜力飚涨“概念”都是说给“接盘侠”听的
小融说房 2019-04-15 18:14
[摘要] 古玩圈最会“讲故事”，地产圈最会“讲概念”。“国家级中心，买到就是赚到”“高铁、机场周边，升值潜力巨大”“学区住房，价值翻倍”“一线海景房，亲海不近海，你值得拥有”概念说的很好听，但实际上，真当房子买回来以后，水分还挺大。
古玩圈最会“讲故事”，地产圈最会“讲概念”。
卖房的中介和售楼处小姐姐大多舌灿莲花。
“中心，买到就是赚到”
“高铁、机场周边，潜力巨大”
“学区住房，价值”
“一线海景房，亲海不近海，你值得拥有”
概念说的很好听，但实际上，真当房子买回来以后，水分还挺大。
今天小融就跟大家聊一下，目前典型的几个卖房概念到底靠不靠谱。
学区住房的真假命题
学区住房到底重不重要？
1、重要的不是学区住房，而是稀缺教育资源。
同样是学区住房，优质教育资源的学区住房更有价值。
比如，在华北地区有个名不见经传的城市叫衡水（楼盘），而衡水的闻名总是和衡水中学分不开。
每年，一些来自外地比如广东、黑龙江、海南（楼盘）的家长会特地买衡水的房子，给孩子落户成衡水户口，以期在衡水中学本部入学。
同样在北京（楼盘），海淀学区的抢手程度曾一度诞生天价车位、天价过道、天价地下室的新闻。
每年的5-9月，是海淀二手房成交高峰期（旧生毕业，新生入学阶段），这几个月间的二手房是一年当中涨价最为凶猛的时期。二手房均价甚至能够从市场冷淡期的8万多飙升至10多万，与市中心东西城区几乎追平。
我们从北京二手房价格热力图也可以看出来，同样的四环，海淀区二手房均价热度要比更具活力的朝阳区火热很多。
可见，好的学区资源，永远都是家长趋之若鹜的肥肉。
2、优质教育资源固然重要，但并不是所有优质教育资源周边都有学区住房的概念。
这句话举个例子就理解了。
在中国的许多乡镇，城镇规模小、人口少，从东头到西头走个来回也只用半个。
如果城镇的学校入学没有户口、住房的限制，那也就不存在学区住房的概念。整个城镇都能称的上是学区住房。
高铁站＆机场，能不能？
有一个规律，有高铁和机场的城市，高铁站和机场大多建在远离城市的郊区。
而那些在高铁站、机场周边的楼盘，售楼时都喜欢用高铁站、机场做噱头。
此时，该不该买？
如果是经常出差，或者本身就是高铁、机场工作人员可以考虑买。
但作为普通人，高铁站和机场周边的房子的感觉大概就是食之无味，弃之可惜。
首先，因为远离市区，周边配套设施相对较少，生活便利性大打折扣。
其次，高铁和机场造成的噪音会对周边居民居住产生困扰，加上高铁机场是人口流量大，人员身份复杂，安全保障相对较弱。
买来刚需？住着不爽；买来投资？接盘的只有高铁、机场工作人员。
但是也并不，如果真正比较起来，高铁站相对机场要更有优势。
一方面，高铁站相比较机场来说，距离城市主城区要更近一些。随着时间推移、城市发展，发展起来的速度和概率要高于机场周边。
另一方面，许多城市的高铁站所属行政区与新兴经济、新型产业转移区兼顾，这种情况下，高铁城区周边发展起来的可能性很大。
旅游资源的周边，大部分都凉！
现在新楼盘的售楼团队，有一种现象很普遍。
卖房跨城市、跨省，甚至把海南房子卖给东北人，把广东房子卖给四川（楼盘）人。
这里面，很常见的一种是打着环境资源的幌子（比如常见的海景房、著名旅游景点等等）卖给外地人。
如果只是为了日后养老，并且不考虑交通方不方便，居住的是不是便利，您就是喜欢，那请随意。
如果是刚需或投资，小融还是劝您谨慎。
首先，旅游景点有淡旺季的说法。
如果刚需自住，旺季的交通出行相信大部分人感受过；如果是做民宿投资，除非季节不明显地区，否则一年里多半年的房子都是空置；如果二手房的买卖投资，本地人熟悉情况的接盘可能性小，也只能找同样不熟悉情况的外地人。
其次，大部分旅游景点远离市中心，交通没什么优势，生活便利性差强人意。
不仅如此，因为有环境资源作为“概念”房价反而要高于当地水平。
比如河北秦皇岛（楼盘）某高端社区在北京曾盛极一时，每平25000价格高于当地7、8千的普通住宅数倍，而该社区位置却属于秦皇岛下辖县，周边无配套，距离市中心开车也需1。
海景房，是个大坑。
大部分沿海当地人对海景房并不热衷，不易出手。
看起来景色好，住起来并不一定舒服，气候、季节、空气湿润度并不适宜。
“概念”炒的很火热，房价也很不低，但性价比极低。
背靠自然旅游资源的是不是没有靠谱的？
当然也有靠谱的。
比如杭州（楼盘）。杭州西湖东岸，紧挨着市中心延安路，城市主干道凤起路。中心城区上城区、下城区，人流量大，区位，房价也可观，6万以上，但是杭州的靠谱是建立在几百年的城市发展基础上的。即便靠谱，主城区仍然承受了较大的压力。
我们看杭州现在的城区规划，正在向东、向南发展。说白了是为缓解老城区的交通压力，常住人口转移，留下旅游资源给假期来玩的人而已。
所以，如果你是异地买房，又碰到了以旅游资源为噱头的中介，一定要谨慎再谨慎。
当然，以上的概念只是大多数情况下，实际过程中，城市的具体情况不同，也会有差异。
比如，有的城市高铁站就在市中心，有的城市可能就是依托旅游资源起来的。具体情况还需仔细判断。
楼市浮沉，乱象丛生，卖房的讲“概念”，大部分都是说给接盘侠听的。真正有价值的地方，从不靠“嘶吼”的概念。
责任编辑：陈思宇
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