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房地产调控新基调:落实城市主体责任

中国经营报   2019-03-10 01:06

[摘要] 对于房地产方面的工作,今年的政府工作报告作出了新的定调:更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。

3月5日,十三届全国人大二次会议在北京人民大会堂开幕。国务院总理李克强作政府工作报告。对于房地产方面的工作,今年的政府工作报告作出了新的定调:更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。同时健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。

多位业内人士表示,今年的政府工作报告肯定了2018年“改革完善房地产市场调控机制”,房地产调控延续“因城施策”“落实城市主体责任”的思路。“未来调控属于‘相对放松,但依然还是有控制’的格局。”一位行业前十强房企高管对《中国经营报》记者表示。

“稳房价”是基调

李克强总理在作政府工作报告时提出,要更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。

与去年所提出的坚持“房住不炒”,支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房;加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度等表述相比,今年政府工作报告中关于房地产的表述有了明显变化,且篇幅也不再如往年一样多。

上述行业前十强房企高管告诉记者,“前几年房地产市场较好,但是自去年下半年,特别是‘7·31’之后,整个房地产市场发生很大变化,这跟中央的严厉调控有关,同时也跟整个中国经济的持续不断下行,以及未来经济增长预期、国家政策、管理制度变化预期有关。李克强总理在报告中称,今年要继续创新和完善宏观调控,确保经济运行在合理区间。今年经济发展目标是6%~6.5%。在这样的背景下,整个房地产市场出现了一定下行趋势,这是一方面。另一方面,房价已经涨到了一个相对高位,投资客慢慢退出,因此住房市场基本上回到了以自住为主的状态区间,投资性和投机性需求减弱。”

他继续说道,在这种情况下再去强调房地产市场的严厉调控,可能会导致市场未来预期不稳、信心不足。“实际上,在两会之前业内已有预判,既不会有严厉的调控措施,也不会有放松趋势,所有表述中规中矩。”

“2019年‘稳房价’是基调。当前的调控成果来之不易,库存已降至历史低位、部分城市仍有房价上涨压力、居民杠杆大幅提升引起监管层重视。因此,‘稳地价、稳房价、稳预期、防风险’仍必须放在突出位置。”恒大研究院副院长夏磊说道。

“调控不会一刀切,也不会有过于严厉的管控。要达到的目标就是所有城市房价不能够再大起大落,”上述高管补充道,“仅仅调控房价是不够的,可能还要调整供求关系,保持供求之间相对平衡。因城施策,在现有范围内小幅调整,即便是放松的城市,也不会全面放开。比如限价,即使是放松限价,也不会完全取消限价。未来调控属于‘相对放松,但依然还是有控制’的格局。”

夏磊也表示,“中央加强地方考核和问责,地方有更大的‘因城施策’自主权,将平衡‘稳增长、保财政和房价上涨’压力,适度修正前期调控。如限价、限售、限签政策,在市场高温时起到迅速踩刹车的作用,随着市场平稳,根据市场进行调整。”

考验房企实力

“目前的经济环境下,在经历了过去两年三四线城市大规模去库存之后,现在再去大面积推三四线城市已经难度较大了。过去你随便去一个三四线城市,只要它在去库存,几乎都是拿了地房子就能卖得掉,而且利润不错。但是现在,该买的都买了,不想买的也被透支买了。今年的返乡潮就体现了这一点。房价已经涨到高位,买不起的暂时就不会买了。”上述高管表示。

在这位房企高管看来,如果房企这时还在三四线城市布局的话可能就要“陷进去”了。“三四线不是没有机会,但需要精挑细选,所以很多企业现在说要回归一二线城市,因为现在一二线相对没有之前那么严,房企的利润水平可以相对正常地反映出来,但大家都这么想的时候,意味着一二线城市竞争加剧。所以,近期一二线土地价格已经开始上涨。”

他继续补充道,“目前房企在策略上其实存在很大纠结,一方面在一二线拿地时还是希望拿到合适便宜的地,虽然未来市场向好,但土地价格上升,成本加大,对企业的经营能力提出考验。另一方面,三四线城市去库存、棚改货币化不会像过去那样得到鼓励,这时在三四线大面积铺开就比较困难。”

“在纠结当中,就开始考验企业能力了,对市场预判不足,对地块标准评价不好,拿每块地时没有做好策略准备和资金准备,最后就可能失去很多机会。”基于此,该高管预判,未来中小房企可能会退出市场江湖,20强房企会占据市场份额的60%以上。

稳步推进房地产税立法

今年的政府工作报告中,对于备受各界关注的房地产税立法问题亦有强调。在深化财税金融体制改革部分,李克强总理提出,要加大预算公开改革力度,推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革。健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。相较于去年的“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法”,表述变化较小。

夏磊认为,为健全地方税体系,使地方政府财政收入适应未来存量房时代新形势,房地产税改革势在必行。随着城市化推进和存量房时代逐步来临,以“开发交易”环节收入为主的土地财政将难以为继;叠加减税降费,地方财政压力进一步凸显。

但同时她也指出,房地产税改革不是一蹴而就,需要“立法先行、充分授权、分步推进”。稳步推进房地产税立法是税法改革的重要内容,房地产税需要充分考虑居民的税收负担和对房地产市场的影响。

“房地产税不是一个单纯的房地产调控问题,跟房地产调控没有关系。第一它要解决地方税收问题,第二要解决整个经济的问题。”上述房企高管说道,“越是中小城市越想早点推出房地产税,因为急需解决财政问题。大城市则相反,如果一旦推出,很有可能出现中小城市反而收得多,大城市收得少,就更加剧了中小城市人口外流问题,所以这是一个社会问题。”

基于此,该高管认为,房地产税的征收不能“一刀切”,应该由中央来定基调,各地方政府去根据当地实际情况确定具体细则标准。“今年出台的概率很低,既是基于整个经济形势的变化,也是基于地方政府的想法,还基于房地产市场的形势。现在只有五六个省份财政是有盈余的,大部分省份入不敷出。”

以中心城市带动城市群发展

值得注意的是,在今年的《政府工作报告》中,关于城镇化发展的表述中,提出了坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。

记者梳理近几年政府工作报告中关于城镇化的表述发现,“坚持以中心城市引领城市群发展”这种提法是首次出现。过去两年,对于城镇化问题,主要围绕户籍制度改革、解决农民落户问题。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎表示,“城市群是我们国家确定的城镇化发展的主体,在城市群发展过程中,中心城市带动作用很重要。一般城市群的发展分为几个阶段。首先是中心城市加速形成;二是中心城市要素向周边中小城市扩散;三是中心城市与周边中小城市形成密切的网络,基础设施服务条件得到提高;四是中心城市与周边城市连成一体,能够形成一个高效协同的共同体。整个过程中,中心城市是城市群发展很重要的部分,如果没有中心城市在其中发展调动,城市群无法形成。”

“新型城镇化问题在《政府工作报告》中很多年一直在提,很难找到一个合适的路径。以中心城市引领城市群发展是一个新的提法,源于国家发改委过去发布的22个城市群的规划,当时其实只是概念,不是很清晰。我们现在其实更应该注意都市圈这个概念。”一位房企高管说道。

据冯奎介绍,综合中外城镇化发展的规律来看,都市圈发展的四个条件中国都已同时具备。第一个条件是城镇化率超过50%,进入城市型社会。城镇化率超过50%以后,中心城市的辐射带动功能显著增强,核心城市与周边中小城市开始加速形成都市圈。第二个条件是核心大城市已经足够强。以北京、上海、广州、深圳等一线城市为引领,其他30座至50座城市为核心的都市圈构造已初具雏形。第三个条件是中小城市和小城镇较为充分成长。第四个条件是高速公路和高铁通勤发展迅速。

“都市圈发展要解决的难点是公共服务同城化、均等化、一体化问题,这就要打破行政分割,实现行政一体化,比如要能让在上海交社保跟在昆山交社保是一样的。”一位房企高管说道。

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