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2019楼市怎么走?央行报告透露重要房价信号,不妨看看这3个方面

山东人民广播电台资讯   2019-02-18 08:32

[摘要] ?2月15日,央行发布了2019年1月份金融统计数据报告,这是每年必有的权威报告。除了具备权威性以外,不少业内人士还希望通过这份数据报告可以捕捉到2019全年的政策走势,因而引发了广泛关注。

2月15日,央行发布了2019年1月份金融统计数据报告,这是每年必有的权威报告。除了具备权威性以外,不少业内人士还希望通过这份数据报告可以捕捉到2019全年的政策走势,因而引发了广泛关注。对房地产市场而言,由于房地产行业是国民经济的重要组成部分,自然也不会“缺席”这份报告。楼市调控已经持续了两年多,政策对于房地产的态度发生变化了吗?央行报告对房地产市场释放了哪些房价信号呢?或许,这些问题才是普通购房者最关心的话题。根据央行报告来看,笔者认为,该报告基本对房地产市场释放了3个方面的信号,这些信号或许有助于我们观察和预判下一步房地产市场可能出现的变动情况。

第一,房地产业中长期贷款增速和增量双双回落,楼市逐步回归理性。

根据央行数据显示,2019年1月份,企业及其他单位贷款增加2.56万亿元,其中中长期贷款增加了1.39万亿元,同比增加907亿元。根据实际投放来看,工业和制造业、高新技术制造业、不含房地产的服务业在中长期贷款同比数据变动方面都有了明显提高,但是房地产业的中长期贷款增速则继续回落,1月末贷款余额比去年末低1.2%。除此之外,房地产业中长期贷款增量同比下跌了5.1%。

一般来说,中期贷款指1-5年内的贷款,长期贷款指5年以上的贷款,比如基建贷款、房地产贷款等都在其中。对于这一数据的变化,中国人民银行办公厅主任、金融稳定局局长周学东表示,除房地产业以外,其他行业增速都有了回升,一方面说明金融政策对高新技术等支持力度显著加大,另一方面说明企业贷款结构在优化和改善。而且他认为,房地产业中长期贷款增速还是继续会有一定幅度的回落。

笔者认为,房地产业中长期贷款增速和增量的双双回落,这是去房地产依赖化的结果,我们可以从三个角度分析:首先,从2016年930新政以来,严厉的楼市调控政策从一二线城市蔓延至三四线城市,房地产基本告别了盲目扩张和高速发展的阶段。如今,在经历了两年多的严厉调控以后,房地产市场正在逐步回归理性,对于房地产企业来说,在拿地节奏和房地产投资方面更加理性。其次,在当前防范风险和推动脱虚向实的大背景下,金融政策不再“大水漫灌”,而是定调投放,精准调控,去年以来央行的几次降准也都明确了要服务实体经济的发展。第三,长期以来,房地产企业都是债墙高筑,随着偿债高峰期的来临又面临着巨大压力,所以如今中长期贷款增速和增量则是最近这两年房地产领域稳步去杠杆取得的明显效果。

第二, M1增速环比和同比双双走低,侧面反映出当前房地产市场面临的下行态势。

根据央行数据显示,2019年1月末, M1余额54.56万亿元,增速环比和同比分别回落1.1%和14.6%; M0余额8.75万亿元,同比增长17.2%。通过这组数据来看, M0涨势明显,但是 M1却下行明显。那么,这两者之间有什么样的关心呢?这又对房地产市场透露了哪些信号呢?

首先,需要明确一个概念, M1主要指的是社会流通中的现金与商业银行活期存款的综合,一般构成部分主要包括 M0和企业存款。通过上文数据来看, M1增速下滑, M0涨势明显,那只能说明是企业存款减少了。那么,为什么企业存款减少了呢?笔者认为,这主要是受到1月份这个特殊节点的影响。无论是企业还是普通民众,春节都是消费的高峰期。1月份临近春节,企业需要支取大量资金用于年终奖等薪资发放,而且社会当中流通资金增多说明老百姓同样存在支取大量资金用于消费的情况,所以银行存款减少是可以预见的。

除此之外,笔者认为, M1增速回落与房地产市场的持续下行有着密切关系。众所周知,每年1月份、2月份往往都是房地产市场的销售淡季,再叠加当前楼市调控政策的趋紧,购房意愿下滑是普遍现象,而且今年春节返乡置业潮的降温已经印证了这一点。再结合央行的数据变动来看,这说明虽然老百姓手头宽裕了,但是对房子的消费减少了,对其他商品的消费增多了。换言之,无论是社会流通中的现金还是个人存款、企业存款都没有出现大规模流入房地产行业的情况,更谈不上转化为房地产企业的现金流了。总而言之, M1增速创新低表明在当前严厉的楼市调控政策下,房地产市场活跃度依旧较低。

第三,住户部门中长期贷款占比稳中有落,政策或趋向于鼓励普通购房者入场。

根据央行数据显示,2019年1月份人民币贷款增加了3.23万亿元,其中住户部门贷款增加了9898亿元,而与房贷相关的住户部门中长期贷款增加了6969亿元,这一数据占人民币贷款增加总额的21%。此报告一出,笔者认为,最兴奋的莫过于房地产企业了,因为开发商又多了一份可以当作宣传文案的权威资料。从昨晚开始,朋友圈里就充斥着各大售楼处以及房产中介的宣传广告,诸如“央行放水不买房,2019年又白忙”等。如果我们再回过头看看今年各大售楼处推出的“春节不打烊”活动,就不难发现,如今的楼市环境下,开发商真的是为购房者操碎了心。那么,我们应该如何看待今年1月份21%的占比呢?央行真的放水房地产行业了吗?我们不妨通过横向对比来看一下最近这几年的数据变化。

我们首先看看楼市调控最初的2017年,2017年1月份新增人民币贷款2.03万亿,与房贷相关的住户部门中长期贷款增加了6293亿元,这一数据占人民币贷款增加总额的31%,由此来看,今年21%的占比着实并不高。接下来,我们再来看两组数据,如果从全年占比来看,2018年全年人民币贷款增加16.17万亿元,与房贷相关的住户部门中长期贷款增加了4.95万亿元,这一数据占人民币贷款增加总额的30%。而在楼市最火爆的2016年,全年人民币贷款增加12.65万亿元,与房贷相关的住户部门中长期贷款增加了5.68万亿元,这一数据占人民币贷款增加总额的44%,都快接近一半了,从侧面也反映出当前楼市更加理性了。

通过最近这四年的数据对比来看,变化中的数据对房地产市场释放了哪些信号呢?购房者应该如何看待接下来的楼市呢?笔者认为,以下三点,购房者应该做到心中有数:首先,1月份往往是一年当中银行贷款额度最富足的时候,银行也想做到早一些投放,早一些收益。换言之,在接下来的11个月当中,额度往往会越用越少,所以21%的占比并不高。而且从2016年以来的数据变动来看,我国的信贷结构开始趋于合理和良好。其次,面临销售业绩的压力,不少开发商普遍放大了这一数据的效果,对此购房者应该理性看待,不要被开发商牵着鼻子走。最后,如果从绝对数量来看,21%释放的流动性自然也不低,但笔者认为,这并不能简单认为是央行对房地产市场放水。因为随着投机炒房团的基本离场,为了活跃当前下行的楼市,在保障普通购房者利益的基础上,政策趋向于鼓励普通购房者入场是正常现象。

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