社科院：三四线城市房价向下调整，房价过万的小县城怎么办？
朱邦凌 2019-01-30 07:14
日前，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室发布了2019年1月《中国住房市场发展月度分析报告》。2018年12月份房价下跌速度趋缓，下跌城市减少，房价总体实现稳中有降。报告称，大数据房价指数（BHPI）监测显示，2018年12月，受监测的142个样本城市房价平均环比下跌0.68%，环比跌幅比上月收窄0.08个百分点。
三、四线房价总体继续下调，同时下跌速度略有加快。一、二线城市房价上涨的动力与下跌的压力并存，目前房价上行主要受制于严厉的调控政策及复杂多变的外部经济环境，一旦外部经济环境有所改善，部分一、二线城市楼市可能会率先缓慢回暖。三、四线城市房价短期以继续向下调整为主。
这份报告的观点很明确，三、四线城市房价短期以继续向下调整为主。即使将来外部经济环境有所改善，率先回暖的也主要是一二线城市。那么，将来三四五线等小城市的房价将如何走？这些小城市的房子还能买吗？当然，刚需例外，如果是结婚、改善型住房需求，该买还是要买。如果是纯粹投资甚至是投机型的炒房，大部分小城市的住房投资还是悠着点。
如今，60多个城市房价破万。房价破万的地级市所在省份是浙江，有11个，紧接着是江苏省，破万地级市有8个，而后是广东和福建以7个并列第三。没有城市房价破万的省份只有新疆、青海、宁夏、吉林四个。据18年统计调查数据显示，200个县城新建商品房销售均价超9000元/平方米。
目前的调查数据，也证实了三四线城市房价已经开始不涨了。1月28日，据上海易居房地产研究院《中国百城房价报告》显示，三、四线城市房价在连续10个月环比上涨的基础上，2018年12月份首次出现止涨的现象。分城市能级来看，有些城市房地产市场有拐点迹象出现。2018年12月份，100个城市新建商品住宅成交均价中，一线城市、二线城市和三、四线城市分别为46485元/平方米、14240元/平方米和10885元/平方米。对此类价格进行区间划分，其中一线城市4万元/平方米以上均价水平持续了21个月，二线城市1.4万元/平方米以上均价水平持续了3个月，三、四线城市1万元/平方米以上均价水平则持续了17个月。
判断三四线城市房价走势，需要研究三四线城市本轮房价上涨的驱动因素。这些驱动因素中，的就是棚改。三四线城市与一二线城市不同，过去两年房价上涨最主要的原因就是棚改货币化安置带来的购房需求，这对三四线楼市来说举足轻重。
2016年以来，在货币化棚改等强力去库存政策的作用下，三四线城市新建商品住房总体库存水平较低，这是近一年多来三四线城市房价持续快速上涨的重要原因。一二线城市价格上涨形成的三四线城市洼地效应，也拉升了三四线城市房价。在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地填平的背景下，三四线城市房价涨速持续回落。
影响三四线城市房价的利空因素之二是去库存基本结束。棚改货币化的出现就是为了去三四线城市的库存，而现在库存已经由2015年近6亿平方米的高库存跌到18年下半年4.2亿平方米的库存量，消耗了接近3分之一的库存。库存水平已经跌回6年前，也就是2012年的库存水平。范围内，基本不存在高库存的问题了。
影响三四线城市房价的因素还有人口和资源因素。三四线城市毕竟人口和资源有限，和一二线城市的区别在于，三四线城市的购房需求和资金完全不能够支撑这里的房价上涨太久，只能是短暂的冲高，一旦推动力没有了需求和资金还是会回到一二线城市。
三四线城市供应量回落分化。由于当前大部分三四线城市房价到达阶段性高位使得购买力疲软，购房者观望情绪渐起，去化率已经明显下调，房企为避免陷入新一轮库存风险窠臼，已明显加快开工和推盘，甚至不惜以价换量。另一方面，过去两年土地市场成交份额集中在三四线城市，这些也都将在2019年形成供应，使得至少明年上半年以前新增供应量仍将普遍增加。克而瑞方面预测，“虽然预期政策放松，但购买力严重不足是制约三四线城市市场成交的障碍，大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期，不同城市间表现分化。”
总体来说，未来三四线城市房价缺乏持续上涨的动力。棚改货币化收紧之后，实物安置不再直接推动房价上涨。货币安置资金来源受限，PSL呈收紧趋势、棚改专项债短期难以大量扩容。可以推断，随着货币化安置比例大幅收缩，三四线房价的上涨动力也逐渐消解。另外，三四线城市人口净流出将是常态，房价缺少长期支撑因素。
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