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300城去年土地成交近4.2万亿元流拍显著增多 底价成交频现

证券日报   2019-01-09 07:24

[摘要] 去年全年,全国300城市土地供应增加近两成,二、三线城市供应走高,带动成交量上扬,楼面均价同比回落,平均溢价率继续呈下跌态势。

近日,中指院发布了“2018年中国300城市土地市场交易情报”。去年全年,全国300城市土地供应增加近两成,二、三线城市供应走高,带动成交量上扬,楼面均价同比回落,平均溢价率继续呈下跌态势。

去年一季度,各线城市供求同比走高,收金随之上扬,热点城市坚持调控,低价及底价成交频现;二、三季度供应上涨,选择空间加大助推房企理性拿地,成交楼面均价及溢价率同比走低;四季度以来,全国整体供应量逐季攀升至年内高位,成交量及出让金同比下行,平均溢价率跌至年内低谷,各地方“因城施策”,不断完善各项调控政策,土地市场整体保持稳定。

同时,2018年土地市场流拍情况显著增多。随着土地市场的调控深入,部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛,房企的利润空间被压缩;同时,楼市限购、限贷款等调控城市范围增大,部份购房需求被抑制,销售增速放缓,房企回款压力较大;再加上房企融资渠道持续收紧,致使房企拿地更加谨慎。土地市场流拍现象加剧。

而在中央“房住不炒”指导思想下,各城市继续“分类调控、因城施策”,发挥地方政府能动性。一方面增加土地供应力度,推出各类保障房用地,如北京、上海分别试点集体土地建设“共有产权房”和租赁住房;另一方面,为保证市场活力,部分城市也出台一些回调政策,放宽土地出让条件。今年,部分城市或将陆续出台金融、房产、地产等层面的细则回调政策,保持房企拿地积极性,稳定市场预期。

分城市来看,一线城市土地供应回落,成交方面各指标均降。上海、广州全年土地出让金走高,北京、深圳收金同比下降四成。二线城市土拍政策不断完善,土地供应与成交面积与上年相比上行,收金及均价同比回落,溢价率各季度均同比下降,土地市场总体保持稳定。三四线城市承接热点城市需求外溢,供地面积同比增幅领衔,成交量及收金同比走高,溢价率下滑过半。

此外,从各线城市情况看,一线城市租赁用地,限价房用地推出较多,国有企业和品牌房企开发此类地块比较有优势;部分人口流入较多的二三线城市仍然有进一步的发展空间;人口流入较少的三四线城市面临较大下滑压力。房企若根据自身情况采用灵活的战略应对市场变化,在这轮调控中或将迎来较大发展。

整体看,2018年全国300城市土地出让金总额为41773亿元,同比增加2%。受各地调控政策持续深化影响,底价成交频现,住宅类用地出让金占比降至81%,商办类及工业用地合计占比17%。全国40个大中城市出让金以同比增加为主,二线城市中共19个同比走高,中西部城市为主力;杭州以收金2442.9亿元、同比增加11%占据出让金榜单头名。

中指院方面表示,2018年全国重点城市仍延续“房住不炒,差异化调控,坚决遏制房价上涨”的指导思想,全年调控从供需两侧精准发力,调控政策取得阶段性效果。2019年,稳房价稳地价稳预期将成为调控的主要目标,各城市将继续因城施策,适度增加土地供应,同时继续调整宅地供应结构。部分城市楼市或将在限购、限贷等方面出现政策松动,以期稳定市场预期,保持房企拿地积极性。

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