2019年拿地买房，去这几个城市准没错

明源地产研究院  2019-01-08 09:32

[摘要] 1租房交易活跃的地方潜在的购买能力更强2017年，北京的“共有产权”、广州的“租售同权”，以及九部委选定12个城市开展住房租赁试点推进“购租并举”，让不少人惊呼“变天了”“开发商要凉凉了”等。今年美国NAR年会的宣传语是“90％的美国人都认为拥有能够适合自己和家庭快乐生活的房子是美国梦不可或缺的一部

刚刚过去的2018年，大家都觉得不容易，期待今年有个好收成。1月4日的降准就给大家带来了一个不错的开头和新年希望。

虽然中国人民银行有关负责人表示，降准是为了支持实体经济发展，但是从过往降准之后的表现看，其对房地产明显是利好的。因此，部分房企已经在摩拳擦掌，准备拿地。个人购房者则担心房价上涨，琢磨着下手买房。

开发商投资和个人买房的逻辑不大一样，对开发商来说，无论行情好坏都得干，因为必须保持正常的生产经营，个人看行情不好就会选择观望……不过有一点是相同的，那就是个人购房者看好的地方，也是开发商应该拿地的地方。哪里好？有很多指标，比如人口、小学生数量，产业聚集等。这些都对，明源君认为更直接的指标是交易的活跃度，毕竟前者是潜在的购买力，后者是已经表现出来了。

这里的交易活跃度，不止包括新房、二手房，还包括租赁住房，以及由此带来的交易乘数。

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租房交易活跃的地方

潜在的购买能力更强

2017年，北京的“共有产权”、广州的“租售同权”，以及九部委选定12个城市开展住房租赁试点推进“购租并举”，让不少人惊呼“变天了”“开发商要凉凉了”等。当时明源君就指出，对于房企来说，这不仅不是坏事，反而是一个新的机遇（详见《租售同权、共有产权会导致楼市变天？恰恰相反，这是开发商的大机会！》）。

即便像北京、上海、深圳这种规划未来的纯商品住宅用地只占40%（如下表所示），同样如此。因为我国的房屋种类很多，过去这些城市的纯商品房也就占所有住宅的40%左右。发展租赁市场，就是为城市储备未来的购房者，毕竟租房终究只是一个过渡，等买得起的时候还是会买。

今年美国NAR年会的宣传语是“90％的美国人都认为拥有能够适合自己和家庭快乐生活的房子是美国梦不可或缺的一部分”！而几乎100％的中国人都会将拥有房子作为中国梦不可缺少的一部分！

1、租房交易活跃的城市，意味着海量的潜在刚需

根据《2018年中国住房租赁白皮书》，目前我国住房租赁人口为1.68亿，2016年租金GMV约为1.2万亿元。

10个重点城市租金规模测算（来源：《2018年中国住房租赁白皮书》）

如果仅仅从规模来看的话，目前租房市场交易规模的城市都是传统一线和核心二线城市（如上表所示）。今天庞大的租房群体，就是明天购房全体的蓄水池。

可是，如果从相对值来看，首批住房租赁试点城市中，除了上海，其他无论是热点城市还是非热点城市，都呈现出供不应求的状况，即便像肇庆这样的三线城市同样如此。

首批试点城市未来5年租赁住房供应计划与新增需求对比

从国际经验看，美国拥有3亿人口，租赁人口约为1亿，租金GMV约为3万亿；日本拥有1.2亿人口，租赁人口约为3400万，租金GMV约为7200亿。这意味着，我们国家的租房市场还有巨大的空间。

恒大研究院在前不久推出的报告中指出，根据《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的时间表，2017年11月前各城市编制实施方案上报、2019年11月前试点城市中期评估、2020年底总结试点工作并形成可推广经验。2018年起，租赁住房边际影响开始展现；2019年，影响将继续提升。

根据恒大研究院的测算，发展租赁住房，2018-2020年年均增加新开工3707万平、增加房地产投资2202亿元。由于目前租赁房试点集中在一二线城市，保守估计，租赁房投资可拉动一二线投资3.7%、拉动投资1.8%（如下表所示）。未来一两年推广开来之后，拉动作用将会更加的明显。

发展租赁住房对房地产新开工、投资影响汇总表

对于房企来说，无论参与试点城市的租赁住房建设还是商品房建设，都是一个市场两种机会。

2、大力发展租赁的城市，本身就在推动居住升级

自从人类有住宅至今，经历了多种形态，可以粗略地概括为茅草房、砖瓦房、电梯房，是在不断升级的。让人们住有所居，不仅是有得住，还要住得好。在租房交易活跃的城市大力发展租赁市场，就在在推动居住品质的升级。

过去，诸如城中村农的民房、小产权房、棚户区等，固然解决了居住问题，不过也存在安全隐患和灰色地带。很多职工宿舍没有厨房、卫生间，功能不齐全。

政府提出“租购并举”，大力发展租赁住房，这些需求纳入政府整体规划之后，迎来了升级换代、规模化、标准化的过程。发展租赁住房的城市，固然需要满足不同层次人群的住房需求，但整体的档次是不断提高的。

这就将租客进行了分层。中低收入居民的住房得到保障，城市底层稳固。收入高的则可以升级。不仅带来整个城市的机会，对房企来说，还可以进入租赁领域，比如龙湖冠寓的租客未来就是其潜在的购房者。

更重要的是，租赁市场完善之后。一个多层次、多产品线、有品质的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择。一个大学生刚毕业，工资很低，但是有合适他居住的住房，提供了生存和发展的可能，当他有能力之后就会不断升级其居住品质（包括首次置业、换房等），更有利于需求的可持续释放，楼市更有韧性。

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二手房交易活跃的城市

一块钱的放大效应更大

相信很多人都听过以下这个故事：

一个房客去住店，交给店主一千元房费，店主用一千元房费还给了卖猪肉的，卖猪肉的又用这一千元还给养猪的，养猪的用一千元还给了卖饲料的，卖饲料的又还给了妓女，妓女住店又把这一千元给了店主，房客看完房之后对房子不满意要退房，店主又把这一千元退给了房客。

可是，这个过程中，一千元钱还清了所有人的债务。因为在这整个关系里面，除了住店的房客以外，所有的人，都有1000元的债权和1000元的债务，但由于资金没有流通起来，所以原本可以抵消的债权和债务并没有被划平。

外来房客只是起了一个让资金流动起来的作用，但是却非常的重要。如果房客不退房店主还能赚1000块。

具体到某个城市的楼市，就需要无数上述案例中“外来房客”的角色，来激发整个交易的链条。即一个潜在客户从租赁市场进入购房市场，这一次交易会引发一连串交易，从而显著放大交易总量。

不同的城市，链条的长度是很不一样的：

甲城市，刚需A付90万首付，从B那里买了一套300万的房子，B会付180万换一套600万的房子，甚至可能更多。这样一来，90万带动的总交易额是900万。如果B是从C手里买的，C可能还会换一套更大的房子。

乙城市，刚需A付90万首付，从房企那里购买了一套300万的房子，交易链条直接就结束了。90万只激发了300万的交易额。

这一点至关重要。因为，买房本质上是一种资产配置，是的理财——即便你的本意是用于自住。如果二手房交易不活跃的话，你想换房就很难出手。这也是相对一二线城市，人们普遍更担心三四线的原因。因为大部分三四线城市的二手房很难出手。

数据显示，2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势，2019年二线房地产市场将成为支持房地产市场增长的主力。三四线城市则相对悬一点。

搞清这点，有利于我们做正确判断：

是减少对城市的误判，把握别人没发现的机会

比如，由于库存维持在较高水平等原因，沈阳、大连一度是市场公认的风险城市，可是，2017年，这两个城市都持续转暖。

以大连为例，由于其处于近年来GDP增速垫底的辽宁省，长期被看衰。然而，数据显示，大连二手房流通率（流通率是指每年交易的二手房数量与存量房总量的比率）处在稳步提升阶段，其3.6%的流通率已经达到北京（楼盘）的水平（2015年，上海、北京、深圳的流通率分别为4.4%、3.5%和2.9%），大连二手房市场的流通已相当活跃。

来源：Wind

存量房交易活跃、流通率提升的基础是稳定的经济发展，而这背后又广泛涉及到人口、购买力、产业、基础设施等。

受过过去几十年的经验影响，我们倾向于认为，人往高处走，到一线城市去才最有机遇，大城市的迁徙潮强化了我们这一认知。但这个逻辑不是全部，还有另外一个逻辑是——人和产业会往成本低处走，哪个城市成本低（土地成本、税收成本、人力成本、制度成本等），人和产业就往哪里流动。

考虑到类似大连这样的城市，目前的房价依然在合理范围之内，未来依然有望稳健发展。

第二是发现别人没发现的机会，实现区域持续深耕

众所周知，目前一线城市和部分二线城市的二手房交易已经超过新房。但显然，不是每一家房企都能到一二线布局。没关系。高低都是相对的，如果拿三四线城市跟一二线城市，当然没得比。对深耕三四线的房企来说，它要找出的是三四线城市里面，二手房交易相对活跃的城市。

深耕四川三四线城市的邦泰集团联合创始人、副总经理何流就告诉明源君，二手房交易活跃度，是他们选择布局城市时，考虑的重要指标之一。为了满足业主买卖二手房的需求，邦泰甚至在其自己的APP“邦泰汇生活”上植入这一功能。

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租赁、新房、二手房均衡

市场繁荣更具有可持续性

当然，有的城市，租房交易活跃，二手房交易也活跃（注：正常市场下），但如果房价高到一定程度，或者居民杠杆加到一定程度时，交易链条会反向收缩，乘数效应的负反馈机制容易引发市场快速下行。

以上海为例：

2015年本轮房价大涨以前，购房的人群是刚需首次置业，交易最火爆的是小户型、郊区的新房。

到了2016年，因为房价已经太高，首置群体已经有点力不从心，只能接得住档次的房子了，买房的人多数是置换——靠置换解决首付问题。

到了2018年，丧失了底层首置客群之后，那些要靠置换才能解决首付问题的首改客群也动弹不得了。

财经的数据显示，2018年一线城市北京、上海、深圳租房市场成交总量分别较2017年同期跌幅-23.65%、-22.83%、-16.98%。而新一线城市成都、杭州、南京、武汉、长沙、重庆2018年租房市场成交总量较2017年同期分别增长5.59%、5.15%、5.16%、13.39%、48.48%、51.20%。2018年西安租房量暴增11倍。这可能意味着青年人口由一线城市向二线城市迁移正在真实发生，而且人数不少。

虽然传统一线城市租房群体庞大、有产业支撑，但这一趋势依然应该警惕。一个租赁、新房、二手房保持均衡的市场，繁荣更容易科持续。

比如成都，房价的值相对合理（虽然近两年涨幅较大）；人口持续流入，租房端市场需求巨大，根据成都市统计局统计数据显示，2017年成都市流动人口619.29万人，其中“蓉漂”租客占比为30.9%，当年，成都平均租金为28.8元/平方米·月，同比上涨7.0%，涨幅较2016年有所扩大，套均租金为2295.8元/月，同比上涨7.2%！

至于流通率，成都2015年就已经处于前列，说明二手房交易活跃。2017年末由于房价倒挂的因素，成都二手房挂牌价涨幅高达60%，涨幅一度位居。目前，受严厉调控的影响，成都的二手房步入成交低迷的阶段——或者更准确地说回归常态，这有助于未来的健康发展。

来源：Wind

再比如上面提到的大连。根据《2017-2018中国住房租赁蓝皮书》报告显示，早在2017年大连住房租赁市场的房源量就大幅上涨，显示大连租房市场需求呈日益旺盛的发展态势。而且，从政策配套方面看，示范合同文本出台，租房群体所享公共服务外延不断扩展；从租房平台建设上，大连一直都走在前列。

来源：《2017-2018中国住房租赁蓝皮书》报告

一个市场好还是不好，一是看供应，二是看价格。根据大连市房屋租赁公共服务平台的数据显示，2018年以来大连租金价格一直处于小幅增长状态（如下图）。租金价格稳健上涨的走势，符合整体市场规律，证明大连租房市场的蓬勃态势，但又不会给租客带来陡增的巨大压力。

来源：大连市房屋租赁公共服务平台

至于大量新房市场，过去两年也是实打实的上涨，各大房企拿地热情高涨，楼面价不断创新高。不过，总体来说，尚处于合理区间。

来源：房天下

贝壳研究院院长杨现领认为，房地产市场的繁荣取决于潜在购房者的质量、潜在购房者的转换能力和存量房乘数效应的大小三个方面。例如，潜在购房者的转换能力取决于购房、租赁和非正规市场之间的互动性，只有潜在购房需求能够顺利实现转换，市场繁荣才可持续。

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小 结

拿错一块地郁闷一时，选错城市可能后悔一生。经过几十年的发展，我国房地产市场已经进入一个新的阶段，过去只在新房发力的房企、也开始在租赁住房、二手房上寻求突破，三者之间的互动关系，对房企拿地时选择城市的选择极具参考意义。

来源：各地国土局、Wind

如果仅从租房市场的交易规模和活跃度来看，北上广深无疑是的，二手房流通率同样如此，然而鉴于一线城市调控放松的几率小，地价依然高企（如上图所示），而且租赁人口竟然在流失，新进者要特别注意，除非你不差钱而且钱很便宜。如果非要进，深圳和广州比北京、上海要好。

相比之下，租赁市场、新房市场、二手房流通率以及地价（如下图所示）、房价都适中的二线城市，比如大连、西安、长沙、成都、重庆、武汉、郑州等等，更适宜房企拿地布局以及购房者买房。这类城市，调控放松的几率比一线城市也更大，更稳。

来源：各地国土局、Wind

对三四线城市来说，租赁需求的规模还是相对较小，但也不可忽略，比如肇庆。自个深耕区域里面，其他条件类似，而二手房的流通率较高的城市，比如邦泰集团布局的宜宾等。

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