2019年房子还能买吗？先看看住房空置率数据！
零野商业观察 2018-12-27 09:37
[摘要] 许多时候，我们只是看到我们想要看到的真实，而不去探究什么是真正的真实。01 高企的住房空置率12月23日，建设银行董事长田国立在第十二届北大光华新年论坛上发表讲话，称中国的住房空置率或成为一大撼动楼市的因素，这一讲话透露重要隐含信息。虽然没有官方的统计数据，但是我们可以找到一些比较可信的调查和说法。
许多时候，我们只是看到我们想要看到的真实，而不去探究什么是真正的真实。
01 高企的住房空置率
12月23日，建设银行董事长田国立在第十二届北大光华新年论坛上发表讲话，称中国的住房空置率或成为一大撼动楼市的因素，这一讲话透露重要隐含信息。
田国立在论坛上发言
田国立是建设银行的党委书记、董事长，2015年，他入选“十三五”国家发展规划专家委员会。他不但是一个经济学者，更是掌握了建设银行数据的银行家，因此，他的论断对判断经济局势有着一定的独到性。
田国立在会议上表示：
中国的住房空置率可能已经达到了20%以上。
他表示，美国在2008年发生次贷危机的时候，住房空置率不超过10%，而日本的住房空置率不超过13%。目前中国的官方住房空置率数据没有公开统计，但是肯定比以上两个数据要高得多。
关于住房空置率统计数据，多年来从未有过一个统一的说法。住房空置率的重要性其实和住房价格一样重要，是判断房地产市场是否健康的标志性数据。
玉门在石油资源枯竭后逐渐荒废，图为玉门一家废弃医院门口的雕像
然而无论在空置率的标准制定上，还是在统计的实际难度上，都还有很多工作要做。
虽然没有官方的统计数据，但是我们可以找到一些比较可信的调查和说法。
今年6月份，中央财办原副主任杨伟民曾经在第十届陆家嘴论坛上发表讲话，当时他提到：
我们曾经请有关单位通过对用电量对住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。这很不正常，说明用来炒的房子真不少，有关部门应该尽快制定空置标准。
杨伟民提出过很多有意义的论断
杨伟民的讲话，说明我国住房空置率数据肯定在13%以上。而西南财经大学的研究则认为这个数据要更高一些：
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)21日在北京发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，中国家庭住房自有率超八成，2017年中国城镇地区有6500万套空置住房，住房空置率达21.4%，二三线城市空置情况更为严峻。
近日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴在回答记者提问时也表示，我国房屋空置率比较高，其中北京空置率在百分之十几到二十。
这个数据乍一听挺奇怪的，为什么北京这样陋室难求的地方，还会有这么高的空置率？其实北京很大，北京郊区许多房产都是有人买，没人住。毕竟，上班通勤几个大多数人会选择放弃。很大一部分投资性购买都是会带来空置的。
在这些半官方、学术研究之外，腾讯这样的互联网巨头也利用自身的流量优势做过调查。虽然是2015年的调查数据，但是仍然可以作为参照。
2015年5月腾讯发起的《2015年5月城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。
数据来源腾讯报告
而当时腾讯报告的结论是，当时一线城市住房空置率为22%，二线城市为24%，三、四线城市为26%。腾讯报告指出业内普遍认为，由于中国区域投资习惯与其他国家的不同，空置率30%是中国楼市“警戒线”的合理水平。因此，2015年住宅市场空置率尚处于安全范围内。
这一论调显然和田国立、杨伟民的说法不同，前二者都认为20%的水平已经偏高，而腾讯报告中却引用所谓业内人士的说法，认为空置率低于30%都算健康。到底怎么判断空置率的合理范围？
02 这个空置率合理吗？
国际通行惯例认为，商品房空置率在5%到10%之间为合理区，空置率在10%到20%之间为空置危险区。
而空置率在20%以上为商品房严重积压区。按照腾讯的调查，早在2015年，我们的住房空置率就高于20%了，而大家还记得去库存政策口号是什么时候开始的吗？
2015年12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议上指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。
没错，正是2015年开始的。那之后，棚改、信贷宽松等等政策使得房价节节高涨。我们开始大张旗鼓地去库存。零野可以这么推导：因为库存高，所以要求去库存。也就是说，20%的空置率确实已经比较危险了。这比较符合田国立和杨伟民的忧虑：住房空置率达到20%左右是不好的信号。
我们再来回顾一下，2015年开始政策松动，房价上涨，到2017年底库存按道理已经出清了，房地产企业业绩也都一片大好，为什么现在空置率依旧和2015年腾讯公布的22%-26%差不多？依旧偏高？
去库存是房子没人买，2015年之后有人买了，但是改变不了一个现实：买了是投资的，而不是住的！因此，这些房子除了房产证上面多了一个所有者的名字，没有任何改变。不会有人去用水用电，因此杨伟民通过用电量调查空置率的时候，才会依旧得出偏高的空置率。
这就使得我们要注意到一个现象：市场上商品房价格高，有一个原因就是供求不平衡，需求很大，供给不足。但是根据西南财大这份《2017中国城镇住房空置分析》指出，2017年中国城镇地区有6500万套空置住房，按照每套房可以住一个四口之家计算，这大概可以解决掉2亿6千万人口的居住问题。如果这些房产都进入市场流通，供需还会不平衡吗？
可以负责任地告诉大家，还是会！因为住房空置更多的是在三四线城市、人口流出的城市和郊区偏远地段。一二线、人口净流入的城市会供给不足，而三四线、人口流出的城市依旧会供给过剩。
除非，人口流向转变，人口回流，否则还是会出现人口和房屋分离的情况。空置率本质上不是的房子多了没人住。而是因为经济发展不平衡，房子相对在经济发达地区不够住，在经济欠发达地区多了没人住。所以我们一直说的调整结构，就是这个意思。
看明白了这个事实，其实很容易判断2019年房地产走势，只要记住住房不炒这一点，就能站在不败之地了。而手中握有大量非优质地区房产的读者们，是时候感到一丝寒意了。
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