发改委专家放言:未来城镇人口将达10亿,需求巨大,房价还得涨?
楼市奇说 2018-12-19 07:58
[摘要] 距离本轮“房住不炒”的楼市调控起点,已经过去了2年零2个多月,毫无疑问,这是房地产有史以来最旷日持久的一场“保卫战”。2年多来不乏豪赌楼市调控会随时放松的开发商和炒房客,很多专家更是被利益驱使人说鬼话,殷勤鼓吹“调控不会持久”,“房地产会迎来报复上涨”。
距离本轮“房住不炒”的楼市调控起点，已经过去了2年零2个多月，毫无疑问，这是房地产有史以来最旷日持久的一场“保卫战”。2年多来不乏豪赌楼市调控会随时放松的开发商和炒房客，很多专家更是被利益驱使人说鬼话，殷勤鼓吹“调控不会持久”，“房地产会迎来报复上涨”。
但事实已经证明，这次国家调控楼市确实不一样，不仅态度坚决，而且手段高明：不管是遏制投机炒作，严打房企违规操作，还是对中介机构的大力整顿，对资金的强监管，抑或是对刚需和改善需求的支持，都彰显了“不达目的誓不罢休”的狠劲。
调控到今天，中国楼市已经出现全面降温，有人预测房地产“拐点”已现，房价下跌趋势势不可挡；也有人认为房地产回归居住本源是板上钉钉，炒房投机会被彻底消灭，房价也将回归到以居民口袋里的钱定价；更多的专家从9月起已经开始长期“唱衰”楼市了。
一个硬币拥有正反两面，房地产同样如此，有人唱涨，就有人唱衰：当马云高喊着“8年以后中国的就是房子，房子如葱，年轻人不要急于买房”的时候；当潘石屹说“中国至少有3成房子是空置浪费的，未来房价下跌大局已定”的时候；当李嘉诚一边撤离，一边抛出“买房自住可以，炒房坚决不行”的金玉良言的时候……也有一些人，从未停止看涨中国楼市，时光荏苒，年号更替，他们的论据换了一茬又一茬，但是“看多”的结论从未变过。
原发改委专家李铁先生便是其中之一。近日在接受财经记者采访时，他不仅认为“现在的土地政策之下,房价还要涨”，更一针见血地指出：现在的房地产市场并没有饱和，在城镇化加速的大趋势下，未来中国有2亿农民要进城，这是巨大的住房需求，房子还得建设，房价还是要继续涨的。
李铁给出的依据有两个：其一，城镇化率继续以每年1个百分点的速度增长，到2030年城镇人口达到约10亿，这意味着未来还会有约2亿的增量城镇人口，从“农村到城镇”也会产生大量的住房需求。我们有近5亿人口要进入城镇生活就业，这种空间上的大挪移，意味着房地产发展还远远没有到头，房价上涨还远没有到头，还有巨大的潜力没有释放出来；
其二，中国城市住房更新拥有巨大潜力。中国的房屋平均寿命只有25-30年，远低于英美等国家，这就意味着，未来城镇危旧住房改造、农村住房更新不可避免。
不仅如此，李铁还认为，2年多的“房住不炒”楼市严控下，住房的投资属性并没有弱化，反而在强化：他举例分析，有100万现金，现在大多数人还是会选择买房，而不是存在银行，或投资长期熊市的股市。原因很简单，人民币在贬值，拿着钱会越来越不值钱，股市更是靠不住，只有房地产还能实现保值增值功能；叠加城镇化大趋势下，土地预期加强，大家想买房是合理需求；还有一点，买房置地是中国人的历史传统。
林林总总都说明，房地产只是暂时遇到了困难，未来房地产市场依然有非常大的发展空间，房价只会涨不会跌。
很多人不知道，除了是发改委专家之外，李铁还有清华大学特邀高级研究员、城市化问题专家、国务院特殊津贴专家、北京十二五规划专家委员会委员等诸多荣誉加身，真可谓是地地道道的中国城镇化和房地产“国宝级”专家了。
那么这位“国宝级”房地产专家对后市的研判是否合理呢？未来房价真的会像他所说的那样继续上涨吗？天量农民工进城真的会推动房价继续上涨吗？房地产真的深不见底，前程远大吗？
对于上述专家的观点，奇哥不敢全部苟同！首先，其实中国已经不缺房了。统计数据显示，现在居民人均住房面积已高达40.8平，户均住房1.1套；另外，根据剑桥大学的调查，中国家庭的平均居住面积超过120平方米，高于荷兰、德国、日本、爱尔兰、英国等国；更值得一提的是，多个渠道的数据都显示，中国住房空置率不低于20%，也是世界前列。这都说明中国的房地产已经严重饱和了，中国早已过了缺房的年代，未来真正解决好住房空置问题，有效逼出空置房源入市，才是利国利民的好事。
其次，城镇化进程加剧就一定会拉动房地产发展吗？就一定会推升房价吗？奇哥不止一次强调过，城镇化不等于房地产化，我们想象的城镇化和实际发生的城镇化不一样，如果出于好意而强迫农民进城，可当农民进城以后，虽然换了新房，但他们吃什么、喝什么？收入怎么办，消费怎么增加？不是每个人进城都是好事，要是没有工作，而消费成本却大大增加，也不是一个好的选择。
还有一点需要明确的是，过去5年中国城镇化虽然是正常速度，但是中国的房地产发展早已超出负荷了，房价上涨速度早就爆表了。因此一概而论地认为城镇化推动农民进城，就有了购房需求了，房价就得继续上涨，那就大错特错了。
再者，我们的专家学者从来只说利于结论的论据，而选择性忽略既定事实。中国房地产发展到现在已经非常畸形了，负债率高、低，住宅甚至不足1%，但房企还在不断拿地，不断建房子，民众还在掏空六个钱包买房是罪魁祸首，但我们要正视的是，居民的钱总有掏光的时候，负债到了极限更有爆裂的风险，房地产牵扯众多，国家不会允许它出现任何闪失，所以这也是这两年下苦工调控楼市的根本原因。
更加不可忽视的一点是，种种信号都显示，当下脱缰的房地产正在走向回归之路，这表示未来房地产市场将变成买方市场。房地产进入买方市场，就意味着市场已经回归理性健康了，炒作和投资都不构成威胁，自然不必担心房价上涨。
当然，专家所言并非全部不靠谱——在城镇化趋势下，有些人口和产业具备优势的城市，需求必然迎来增长，房价还是会继续上涨的。说得直白点就是，未来，只是在大部分一二线都市圈内发达的城市主城区和近郊区，才会有房地产需求的进一步增长。至于那些靠棚改货币化安置拉动发展起来的三四线及其周边城市，未来即便有前景，也只是环一线的少数城市。
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