房地产遭遇寒流 2019年楼市调控往哪儿走？
搜狐财经 2018-11-29 10:47
[摘要] 再过一个多月，就要进入2019年。如果是这样的话，那持续了这么长时间的房地产调控又不是半途而废了吗？2019年的楼市调控将向何去？对此，我们想做出一些解答。
再过一个多月，就要进入2019年。而随着今年第四季度的到来，国内性楼市调控效果已经逐步显现。除了开发商降价促销，回笼资金外，二手房业主也开始价格松动，折让甩卖。房地产终于进入到“买方”的市场。多数人对本轮持续了二年多的楼市调控表达出乐观预期。
不过，近期有专家撰文指出，中国经济下行压力较大，而房地产作为支柱产业又是不可或缺，建议政府放松对房地产市场的调控政策，这样既可以“稳经济”，又可以“保房价”，否则发生系统金融风险将在所难免。
同时，现在也有很多人在询问，房地产调控是否会放松？按照过去的经验，每当经济下行之时，就是房地产调控放缓之日。如果是这样的话，那持续了这么长时间的房地产调控又不是半途而废了吗？2019年的楼市调控将向何去？对此，我们想做出一些解答：
现像一：房企融资开始松动，要防范系统性风险
今年以来，受到银行信贷紧缩、非标融资监趋严等因素影响，房企的融资环境较去年更为严峻，而即使能贷到资金，融资成本至少要在10％以上。不过，从11月份开始，像万科A、融创中国、金辉集团、金隅集团等上市企业都轻松融到了资金，总计高达183．5亿元。
面对房企能够轻松发债融资，很多人认为，这是房地产调控政策将松绑的前兆。但实际上，政策给房企融资松绑，主要是给近两个月获批已发行的公司债的房企增加借新偿旧或补充流动资金。
同时，银行间接融资之门并没有放宽，这主要是央行希望通过发行债券、再融资、股权转让等直接融资渠道来解决房企融资难问题。如果对房企还是持续的融资收紧，恐怕房地产金融风险将难以避免。
值得一提的是，今年以来已有多笔房企债券违约，包括中弘“16弘债02”、五洲国际“16锡洲02”债券、京鹏地产“17省房债”等。预计2019年，国内外发债等直接融资渠道将会向房企打开，这主要是避免房企发生系统性风险，而银行贷款等间接融资渠道，仍将继续收紧。
在10月份前，各地房地产调控络绎不断，让人目不暇接。据不完全统计，2018年1至10月，范围内的房地产调控次数达到了410次，月均41次，日均1．3次。而进入10月份后，各地房地产调控就放缓了。马上有传言称，房地产调控将要终结。
对此，我们认为，2019年的房地产调控将主要向三个方面发展：，房地产调控将由全面实行，改为打补丁。目前各大热点城市房地产调控都已经建立。随着调控政策的深入，未来更多的是对之前调控的不足之处进行补丁式操作。密集的调控政策出期周期已经过去。
第二，房地产调控权力将进一步下放。过去中央政府搞一刀切的调控方式，未来房地产调控将“因城施策”，甚至是“因区施策”。不同的城市根据自己的实际情况，对房地产进行更有针对性的调控，甚至于市中心与偏远地区的房地产调控政策都可以有较大的差别。
第三，房贷利率可以微调，但是房贷向上的趋势不会改变。近期一些地区的个别银行对房贷进行适当下调，这既有年终赶业绩，也有帮助刚需完成住房梦。目前，房贷利率已经连续22个月上调，平均首套利率达到5．71％，但是各银行可以根据自己实际情况，相应做出微调。
之前，住建部会同七部委对31座城市进行房地产乱像整治，主要是打击开发商囤积居奇、房产中介哄抬房价和房租，以及滥用公积金购置房产。预计要用时半年，彻底清理房地产市场的乱像。
此外，进入到11月后，房地产的首付贷又开始死灰复燃，一些房产中介开始让客户进行首付贷炒房，银行也睁只眼闭只眼。这无疑是给炒房者增加了金融杠杆，增加了房地产金融风险。
预计进入2019年后，各级政府还将沿续今年的情况，对房地产市场乱象采取高压态势，还市场一个清明的环境。特别是首付贷这种滥加杠杆的借贷方式必须要严厉打击，相关涉事银行也会受到惩处。只有房地产市场纯净了，楼市才能有更好的健康发展前景。
2019年楼市调控该往哪儿走？我们认为，既要避免房地产投机死灰复燃，又要解决房企融资难，避免发生房地产金融风险。同时，房地产调控的具体操作将下放到各级地方政府和银行，由他们根据实际情况来更有针对性的操作。明年房地产乱像将也得到全面的整治，让居民在买房和租房时都能够获得更加公开透明的信息。
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