房贷利率降了！中介费大涨50%，楼市又要回暖？
第一财经 2018-11-27 15:01
[摘要] 三季度以来，一二三四线城市房地产市场普遍降温，不确定性进一步增加。作为楼市最重要的支撑工具，信贷对市场影响至深。在房地产市场下行之际，多地传出利率松动的消息。
三季度以来，一二三四线城市房地产市场普遍降温，不确定性进一步增加。作为楼市最重要的支撑工具，信贷对市场影响至深。在房地产市场下行之际，多地传出利率松动的消息。
房贷利率下行？
在深圳，11月26日，招商银行把首套房贷利率从此前的由基准利率上浮15％的水平，下调到基准利率上浮12%的水平，而金葵花且资产达标的客户的上浮幅度则进一步下调至10%。同时，部分银行出现了放款提速的迹象。而10月以来，北京、广州、杭州、南京、武汉等重点一二线城市首套房利率同样出现了不同幅度的下滑。
数据显示，35个重点城市533家银行首套房平均贷款利率为5.71%，相当于基准利率（4.90%）的1.165倍，虽然环比依旧上涨0.01%，但在房贷利率连续22个月上涨之后，今年下半年以来增速显著收窄。
此外，北京、广州、杭州、南京、武汉10月首套房利率分别下降0.02%、0.01%、0.12％、0.05％、0.09%。
招商银行深圳分行一名个贷经理向财经证实了利率松动的情况：“26日开始首套房贷利率变成上浮12%，之前是15%。但目前说不准会维持到什么时候，看市场情况，可能会随时上调。”
不过深圳房贷放松仍是个别银行行为，还没成为一场集体行动。
四大行中，工商银行的相关负责人告诉财经，目前在深圳还是执行首套房贷利率上浮15%，二套上浮20%的标准。”没有任何的折扣优惠，我们内部员工申请房贷一样要上浮同样幅度。”
建设银行、农业银行深圳分行同样是首套房贷利率上浮15%，二套上浮20%，负责个贷的人士均表示“尚未接到下调利率的通知。”
深圳中原董事总经理郑叔伦对财经表示，“这不是统一的政策放松，是个别银行的商业行为，不排除有银行年底也需要进行业务冲刺，他们本身有松动的动机。”
此外，今年以来，央行四次降低存款准备金率，共释放流动性约4万亿元，这也有利于银行间市场利率下行。安信证券分析师黄守宏指出，此前银行资金紧张，放款速度及放款额度较为缓慢，年底额度相对充裕，资金端的相对紧张有所缓和，导致利率下行。
以500万总价、贷款350万元的房产计算，采取等额本息的还款方式，贷款30年，以基准利率上浮15%计算的话，每月月供还款20,170.08元，支付利息款共376.1万元，还款总额为726.1万元；以基准上浮12%计算的话，每月月供19,846.27元，节省323.81元。支付利息款共364.5万元，还款总额为714.5万元，节省11.6万元。
虽然利率下调后，购房者的还款额变化并不明显，但利率下调被不少人看作是一个重要的信号。
中介费上涨
除了利率下调之外，链家中介费率的上涨，也引起了市场的广泛关注。
近日，有消息称上海链家于11月16日起提高二手房中介费率，由原来的买卖双方各承担1%，提高到了买家承担2%、卖家承担1%。考虑到房地产市场中介费通常全部由买方承担的惯例，此次调价后，上海链家购房客户的手续费将从原先的2%提高到3%，购房成本整体增加了房价的1%。
在同行纷纷下调中介费、降薪、关店的同时，上海链家为何选择逆势涨价？虽然链家内部人士回应称此举是为了通过提高水平来提升服务质量，但有业内人士指出，春江水暖鸭先知，链家之所以有勇气逆势上调中介费，应该是预测到了市场的“回暖”可能。
不过，部分银行下调房贷利率，以及上海链家上调中介费，真的意味着房地产市场将转暖吗？
对于链家上调中介费，中原地产项目部总经理黄韬直言：“按照常理，下调中介费用更为符合目前市场的情况。”
此外，业内人士认为，上海链家此举除了大大增加购房者的负担之外，也会给其自身和门店的业务员带来压力。其称现在行业里很少有“房源”一说，链家上调中介费的举动，可能导致部分购房者或者链家的从业人员转投其他房地产中介机构。
“其实现在上海2个点中介费都不好收全，平均大概收到1.6到1.7，链家涨到3个点，市场未必能接受”，该人士表示，“竞争对手巴不得你这样，现在这个时候能做一笔生意是一笔生意。当前市场情况下，收费合理、保证安全才是客户最关心的事情”。
北京“卖地”忙
在部分银行下调房贷利率和上海房产中介费上涨的同时，北京则正忙于“卖地”。
本周一，北京一次性出让了13块地，获得土地出让金316.46亿元，其中12块成功拍出，一块流拍。
今年北京计划供应商品住宅用地650公顷，而截至目前实际供应仅224.69公顷，供地计划完成率不到35%。另外，今年已经有11块地流拍。
瑞银近日发布的报告指出，中国房地产市场的需求总量大概率已经见顶，不同城市的需求将会出现结构性的分化。由于长周期的房地产调控，地产商普遍囊中羞涩，拿地时也不会像前几年那样出手阔绰。
当前多地出现扎堆卖地，或许也是需求减少的一个缩影。事实上，本周一北京一次性出让13块地，并不是今年数量的一次。今年9月12日，北京市规土委曾一口气在官网上挂出66幅住宅地块，成为今年以来挂牌量的一次。然而在前几年，北京土地根本是不愁卖的。作为房企“必争之地”，北京的土地一般都是挂牌后就会被疯抢。
从拿地的企业来看，拍下地块的是大国企。这或许从侧面说明一个道理，相比民企房产商，国企的资金相对充裕。不过，在房地产行业普遍资金紧张的环境下，土地供需格局或将和以往截然不同，这也将对整个楼市产生深远的影响。
鲶鱼效应？
在房地产调控政策未见松动的环境下，个别银行的利率下调，以及中介的上涨，能否成为改变市场趋势的鲶鱼呢？
美联物业研究中心指出，从历史成交情况看，大势走好下的利率下调能带来成交明显放量，而在大势转弱下的利率下调对市场的影响则相对小。
或许，企业的这些行为，并不是预期后市将“回暖”，而是在行业收缩的环境下的一种自救行为呢？
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