棚改货币化安置如何退场
北京商报 2018-08-31 01:03
[摘要] 棚户区改造货币化安置政策逐渐离开舞台中心。近日，长春市下发通知取消货币化安置购房奖励，棚改转向实物安置。随着三四线城市去库存成效明显，地方政府防控隐性债务压力未减，货币化安置渐次退场。不过，要实现三年1500万套的棚改目标，各地仍需其他政策补位。
棚户区改造货币化安置政策逐渐离开舞台中心。近日，长春市下发通知取消货币化安置购房奖励，棚改转向实物安置。随着三四线城市去库存成效明显，地方政府防控隐性债务压力未减，货币化安置渐次退场。不过，要实现三年1500万套的棚改目标，各地仍需其他政策补位。
棚改货币化安置需要“降温”
8月28日，长春市人民政府办公厅下发《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》（以下简称“《通知》”）称，为加强房地产市场调控，稳定商品房销售价格，鼓励被征收人选择房屋安置。《通知》指出，新启动实施的棚改项目将取消货币化安置购房奖励政策，鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。
业内专家表示，此次长春的政策调整，是和长春的特殊市场结构有关。从房价的同比增幅来看，长春当前在百城中排名为40位，属于房价上涨幅度较大的城市，或者说属于这一轮房价过快上涨的城市。而从长春的库存数据看，去库存周期相对还是合理的，但还没有到短缺的状态。所以，此次长春棚政策调整，一方面是为了减少货币化安置的比例，防范价格的上涨；另一方面是为了部分区域的去库存，即实现部分房源的认购。“政策规定了有条件的棚改项目可以减少回迁安置房，这其实是实物安置的重要体现，可以降低地方政府财政压力，同时也有助于形成更多的棚改住房项目。”业内专家进一步表示。
此前，山东省也曾提出，鼓励实物安置、取消货币化安置奖励的新方向。“棚户区改造要与房地产市场调控协同推进，结合各地房价上涨压力、商品房库存情况、维护棚改居民权益等实际，调整政府征收拆迁奖励政策，取消货币化安置奖励，鼓励支持实物安置，维护房地产市场平稳健康发展。”山东省住建厅相关负责人介绍。
在去库存和三四线楼市低迷背景下，2015年推出棚改货币化安置，发挥了积极作用，2016年和2017年，棚改货币化助推三四线城市去库存面积为1．4亿平和1．8亿平。进入2018年，三四线房价猛涨，去库存基本完成，棚改货币化降温势在必行。
数据显示，截至今年3月底，范围受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1％，同比减少8．7％，目前库存规模已回落到5年前的水平。而100个城市新建商品住宅供应量为3643万平方米，而成交量为4090万平方米。对比供应数据，3月楼市呈现供小于求的态势，这也导致了部分城市出现了“抢房”的现象。
整体政策收紧
事实上，目前的楼市库存已经达到了一个很低的水平了，去库存也到了收紧的阶段。数据显示，截至2018年7月末商品房待售面积54428万平方米，比6月末减少656万平方米，楼市库存数据已经跌至50个月，这一数据表明的楼市去库存周期基本上已经完成了。
从政策层面来看，棚改货币化政策收紧已经显露迹象。早在去年8月，住建部等六部委曾印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》指出，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式。同年11月，住建部等印发通知明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。
今年7月12日，住建部召开棚户区改造工作吹风会时再次提出，要因地制宜推进棚改货币化安置。具体来看，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；而商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。
值得注意的是，近三年来，国家开发银行年报中关于货币化安置的表述不断调整，从2015年的“积极推进”，到2016年的“有效衔接”，再到2017年“持续严控库存不足地区的货币化安置比例”，长期货币化安置的审批将越来越严格。央行7月2日公布的数据显示，6月央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行净增加PSL（补充抵押贷款）共605亿元，这比5月的投放量少了近200亿元。
某业内人士表示，棚改的收紧是未来的趋势，但棚改不可能“一刀切”而是一个渐进式的过程。随着一些区域库存消化进入尾声，继续采用大量的棚改资金进入市场，就会催生整个市场的投资需求。“根据市场商品住房库存量来看，棚改已经进入逐渐踩刹车的节点，此时政府采用渐进式的方式，也是延续因城施策、因地调控的方针，这也是一项合理的调控政策。”业内人士进一步表示。
业内专家指出，目前来看，整体市场对棚改政策非常敏感，因为这是支撑最近几年楼市最关键的因素，特别是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。而事实上，货币化安置造成了大量的购房需求，部分城市的库存不足下，这些需求放大了购房紧张情绪。必须明确的是，棚改的数量将减少，这已经是2018年的政策要求，另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势，但一刀切的可能性不存在。
棚改专项债券“补位”
分析认为，本次政策调整将在一定程度上起到“釜底抽薪”的作用，未来三四线房地产市场趋于降温，不排除部分城市出现房价回调的可能。伴随各地房地产调控政策持续加码，市场资金回流一线城市及重点二线城市的可能性不大，接下来楼市整体有可能进入高位调整阶段。但在“因城施策”调控背景下，楼市出现全面下行的概率很低。
业内专家表示，棚改货币化安置政策调整将推动“棚改专项债券”发行规模较快增长。未来伴随新增PSL规模的放缓，地方政府发行的“棚改专项债券”将更大程度地承担起棚户区改造的融资功能，这也将有利于遏制地方政府隐性债务增量。同时，与普遍3到5年的PSL贷款相比，“棚改专项债券”期限原则上不超过15年，而且可根据实际适当延长，有利于保持债券期限与项目实施周期的一致性，控制期限错配等风险。
6月20日，2018年天津市红桥区棚户区改造专项债券（一期）通过财政部上海证券交易所政府债券发行系统成功发行，标志着自财政部、住房城乡建设部3月1日联合印发《关于印发＜试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法＞的通知》以来，首单棚改专项债正式落地。
事实上，为解棚户区改造资金难题，各省在之前就精心准备了棚改项目发债，并相继获批。具体来看，2016年1月15日，广西大都投资有限公司非公开发行的北海市银海区北背岭、白耗壳村棚户区改造一期项目债券获得国家发改委核准，创棚改项目发债金额、审批速度最快的纪录。此项目债金额为28亿元，分两期发售，首期14亿元。2017年4月28日，由安徽投资集团主导的安徽省首单棚改项目债“17阜阳棚改项目NPB01”成功发行，首期发行额度4亿元，期限6年，票面利率5．48％。
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