长租公寓产业链站上风口 五线掘金长租公寓

中财网  2018-01-14 09:36

[摘要] 越来越多的开发商将目光瞄向了长租公寓，在中国排名前30位的地产商中，已经有三分之一以上的企业涉足长租公寓市场。

越来越多的开发商将目光瞄向了长租公寓，在中国排名前30位的地产商中，已经有三分之一以上的企业涉足长租公寓市场。分析人士认为，随着我国迈入存量房时代，租售并举的发展方向成为必然，随着各省份地方两会的召开，住房租赁有望看到进一步的政策表述催化。

事件驱动；多元化政策推进租售并举制度建立

十九大和中央经济工作会议均明确指出要发展住房租赁市场特别是长期租赁。这意味着，持续推动租赁住房改革将成为2018年经济工作的重点，而与制度变化伴随的是经营模式的转型 (尤其是长期租赁)、相关产业的发展。

十九大报告对于住房市场的表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，明确新时代房地产市场的发展要注重优化供应结构，以满足人民的多层次住房需求为出发点，从供给端推动房地产市场的长效机制建设。

从中央设计层面，政策主要包括培育机构化(国有、民营、国有参股)、规模化的住房租赁企业，建设政府住房租赁交易平台，促进租赁市场供应主体的多元化；着力租房市场供给侧改革(包括新增租赁土地和存量地产盘活)，增加租赁住房的供给。同时，政策强调了租赁市场发展的金融端支持，进一步拓宽直接融资渠道，强调金融创新。

地方为积极响应中央调控，深化调控政策，通过“限购、限价、限贷、限售”等短期调控政策和手段抑制房地产价格疯涨、回归“房子是用来住的，不是用来炒的”本源。与此同时，各地方陆续出台有关共有产权房、落实租售同权的政策文件，建立租购并举的住房制度已经成为各地规范房地产市场秩序工作的重点方向。

行业动态；租赁市场万亿蓝海可期

从我国租房市场规模来看，流动人口和户籍人口的租房需求构成了租房市场的主要需求，其中流动人口带来的租房需求占主力。据测算，2017年，我国租房市场总规模在1.38万亿左右。中指研究院预计2020年我国租赁市场规模将达1.71万亿元。

海外住房租赁市场目前发展已较为成熟，不同国家的住房租赁市场结构各有不同，部分国家以公共租赁为主导，政府通过控租、补贴引导住房供求机制的建立，如英国、日本、新加坡；部分国家以民间租赁为主，政府通过租金补贴、控租等方式满足低收入阶层的住房需求，如美国、德国。总体来说，市场性分配和保障性分配共同作用，政府在市场机制有限的情况下引导市场，对市场机制进行补充和修正。

借鉴海外长租公寓发展经验，预计我国长租公寓将发展成托管、集中持有、分散持有三种并存的模式。其中，集中持有式在运营成本、管理、续租方面具有一定优势，毛利率较高，适合集体用地或地产商自持地块开发；分散式在房源获取和满足客户多样化需求方面具有竞争优势，适合大型地产中介开发；托管式通过产业链上下游强整合获取规模利润，其租赁业务往往作为一个平台和入口业务，协同带动产业链发展和获取盈利，适合集体用地开发或地产开发商业务拓展。

东北证券认为，未来三类公寓将并存互补，而托管式公寓将成为现阶段的发展重点。同时，我国租赁市场将会以产业链形式演变分化出许多细分子行业；而资本端的模式创新将进一步推动支持产业发展。

长租公寓的产业流程大致分为获取房源、设计装修、营销签约、日常运营管理、后期项目退出五个基本环节。整个产业链可以分为上游物业资产、中游长租公寓运营商和服务商、下游租客三个基本环节，大数据系统作为产业链的连接环节起到重要的信息传递和收集作用。作为资金和资源双重密集型行业，长租公寓的发展需要相应的金融支持。

目前已经有多家开发商涉足长租公寓，包括万科集团、碧桂园、龙湖地产、旭辉控股集团、招商、金地集团、远洋集团、华润置地、保利地产等等。根据普华永道的数据显示，在2012年至2016年之间，长租公寓领域的融资涉及金额高达68亿元。

投资机会；五线掘金长租公寓

目前来看，长租公寓全产业链盈利点主要包括物业本身资本或房租溢价、衍生子行业增值盈利如设计装修、保洁维修服务等、系统平台和网络信息平台的渠道盈利、租约证券化和租赁金融等相关金融服务的盈利。

长租公寓开发商：目前已有部分开发商布局长租公寓市场，其在物业、资金等方面均具有较强的竞争优势，核心标的包括万科A、世联行、保利地产、招商蛇口等；

租赁信息发布平台：为推动租赁市场长效发展，多地出台政策鼓励相关信息平台发展，各地政府也在积极搭建住房租赁服务平台；同时，通过评价体系建立双方信用档案，看保障租赁市场长效发展，核心标的如支付宝、三六五网；

运营系统开发商：不管是传统租赁业务还是长租公寓运营，都需要强大的IT运营系统平台提供支持，从而实现从前端客户挖掘到后端客户维护、运营分析的全运营流程信息化，提高运营效率，降低运营成本；

家装服务商：随着长租公寓时代的到来，B端家装公司市场不断扩容。目前，我国长租公寓渗透率仅达到2%，相较于发达国家35%的渗透率具有较大空间，长租公寓的统一标准装修将对定制家装市场产生需求，核心标的如东易日盛、全筑股份等；

房地产金融资产管理公司和相关租赁金融服务公司：中央和各地政策均明确提出相关金融创新产品支持，REITs有望进一步发展，以房地产资产管理为主要业务的公司将受益于这一政策利好，核心标的如光大嘉宝；同时，租金分期、房屋装修贷等租赁金融服务公司也将获益于亿万蓝海市场，核心标的如三六五网。

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