最新季度调查：中国住宅均价涨幅今年将回落至6.8%
中国经济网 2017-08-30 09:28
[摘要] 最新季度调查结果显示,在严厉调控政策和中性货币环境下,中国住宅均价今年将延续涨幅收窄之势,但三四线楼市超预期的表现将为房价提供一定支撑,预计全国住宅均价涨幅今年缩窄至6.8%,明年上半年还将继续收窄。
季度调查结果显示，在严厉调控政策和中性货币环境下，中国住宅均价今年将延续涨幅收窄之势，但三四线楼市超预期的表现将为房价提供一定支撑，预计住宅均价涨幅今年缩窄至6.8%，明年上半年还将继续收窄。
受访者多认为，本轮调控措施还会持续一到两年时间，同时长效机制也将初现雏形，当前力推的住房租赁市场建设，即是其中重要一环，长期看有利于稳定预期，但在政策落地时需谨慎平衡租赁市场与商品房市场的关系。
13家接受路透调查的中外机构对住宅均价的预估中值显示，今年房价涨幅将从上年底的两位数收窄至个位，约为6.8%，明年上半年将进一步减速至3.5%左右。除两家预计今年房价将同比下降外，其他11家预测的升幅从0.5%至10%不等。对于明年上半年走势，有两家认为涨幅会扩大，其他预计持平或收缩。
此次调查在8月21-28日进行，多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价指数。上半年房价变动幅度是指该年6月与上年6月相比的涨跌幅，年度变动幅度指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。
“调控政策正发挥效力，年内将继续以‘稳’为主，房价同比小幅下滑。若稳房价和去库存双线任务都得到了较好落实，则这个政策下行周期可能止于明年上半年。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示。
她认为，今年内稳房价的政策还会继续巩固一段时间，而明年热点和去库存进展较好的部分城市可能有所松动。通常调控的政策周期最长不超过三年，“紧”不可能一直紧，效力也会随着时间衰减。正因为如此，房地产长效机制的建立显得更为迫切，当前的重点为租赁市场培育，房地产税立法进程能否加快还需期待。
受访者指出，今年和明年上半年房价总体将呈现涨幅平稳下行的态势。一方面，三四线房价上涨支撑整体房价；另一方面，严厉的政策调控和中性的金融环境制约了涨幅，尤其是限售限价等行政措施，令市场明显降温。
是次调查对2017年住宅均价变动的预测值，较今年2月底进行的前次调查结果明显上升，当时对2017年的房价升幅预测中值为2%。路透根据国家统计局数据测算，去年12月70个大中城市新建住宅销售价格指数同比上涨12.4%，今年7月涨幅已回落至9.7%。
超过一半的受访者预计本轮调控政策会持续到明年，时点上则有所差异，有认为到明年3月两会前后，到上半年，也有认为到年底，届时热点和去库存进展较好的部分城市可能有松动。
其他受访者未给出明确的时间点，强调本轮调控政策会在长效机制开始发挥作用后逐步退出。
在房地产开发投资方面，今年迄今表现略超预期，累计增幅在4月达到9.3%的高位后开始有所放缓，但前七月仍达到7.9%。对于下半年投资表现，11位受访者的预估中值为6%，个别受访者认为下半年投资增速仍接近上半年水准，但多数预计增速会下滑。
他们认为，销售增速下降必然拖累后续开发投资，针对地产商的资金链不断收紧也构成约束，但土地供应节奏加快，热点城市仍受青睐，从土地出让情况看，年底投资增速跌破5%的可能性不大。
**发展租赁市场效果待查**
从房地产政策上看，中国楼市已进入长短并济的新时代，尤其是今年以来住房租赁市场建设加速推进，长效机制轮廓初显。
多数受访者认为调控政策已没有必要再增加，关键还是看执行，但在长效机制上需要更多稳定市场供求关系的政策措施，目前发展住房租赁市场已有一定进展，还应有包括房地产税在内的其他手段，结合户籍制度和人才导入的政策预计也会纳入到住房相关政策中。
对于目前多地出台的倡导租售并举、建设共有产权房等政策，受访者认为此举意在从供应端发力，有利于稳定预期、规范租赁市场，但实际效果如何还需要看政策执行程度。
有受访者担心大力发展租赁市场，对商品房市场造成挤压，尤其考虑到政府低价供应租赁住房用地，可能以牺牲商品房用地为代价的情况，这或许会加大商品房价格上涨压力。但也有受访者认为租赁市场体量不算大，政府缺乏资金或投资动力，影响会比较有限。
“这些政策实质是政府加大对房地产市场的介入程度，通过补贴降低居民购房成本；但房地产市场走势依然取决于住房供给，如果增加公共属性住房的同时进一步减少商品房土地供给，可能会导致商品房价格更趋紧张。”西南证券分析师杨业伟表示。
某测评中心的孙斌艺则担心，政府没有理清介入租赁、建设共有产权房的各种权利义务关系及附加在住房上的福利因素，可能会导致未来相当长一段时间住房市场的混乱和权利重新配置。
谈及中国住宅市场面临的风险，政府强力调控导致房价大幅下跌、市场利好预期依然较强，房价继续上涨导致泡沫破灭、房地产库存依然高企等均有受访者认可，他们还谈及房贷收紧对首套刚需的负面影响、三四线未来库存过多及其居民杠杆过高等风险。
对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时，13家接受调查的分析机构给出7的预估中值，认为超过合适水平，预测区间为5-9，前次调查中值亦为7。
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