金融去杠杆地产股跌跌不休 万科A跌破宝能平仓线
中国房地产网 2017-05-09 11:11
[摘要] 5月8日，A股遭遇了一个股债双杀的黑色星期一，上证、深证、创业板指数全线下挫。当日，房地产板块的跌幅高达1.78%，板块净流出资金22.89亿元，在沪深两市中居首。标杆之一的万科A跌2.22%，报收18.47元，跌破宝能系资管计划的平仓线。据统计，4月14日至5月8日，大半个月时间里，房地产板块一路下探，跌幅已达10%。
5月8日，A股遭遇了一个股债双杀的黑色星期一，上证、深证、创业板指数全线下挫。当日，房地产板块的跌幅高达1.78%，板块净流出资金22.89亿元，在沪深两市中居首。标杆之一的万科A跌2.22%，报收18.47元，跌破宝能系资管计划的平仓线。据统计，4月14日至5月8日，大半个月时间里，房地产板块一路下探，跌幅已达10%。
房地产板块走势图
金融去杠杆被认为是这一轮地产股寒冬的主要影响因素。5月7日，保监会公布了加强保险资金的新通知，提出严格保险资金运用监管，对地产行业形成利空。而4月份以来，已有万科A、电建地产、金地等房企先后取消中票的发行，理由是资金成本大幅上升。个人消费端的资金使用成本也在上升，继北京后，近日广州已有多家银行取消首套房贷利率折扣，恢复至基准水平。“有些之前出了同贷书获得折扣的客户，都被要求按照新的利率条件执行，取消折扣，上浮至基准。”广州一按揭公司员工透露。
中信建投分析师陈慎认为，房地产行业基本面毫无疑问处于较高的位置，在未来融资端、政策、需求面都受到越来越强力的压制，所以整个板块系统性的机会还没有出现，还需要观察后续整个市场的调整节奏。
一个月不到 地产板块已下跌10%
5月8日，上证指数跌破3100点，报收3078.61，跌幅0.79%，深证成指下跌1.91%，创业板指下跌1.62%，主力资金大幅流出。其中，房地产板块的资金流出是两市的，同花顺的数据显示，5月8日，该板块净流出资金为22.89亿元。房地产不受投资者待见已经不是一天两天了，5月3日，该板块也是资金净流出板块的首位，流出资金为21.89亿元。
根据东方财富网的数据，自4月14日以来，房地产板块就一路下行，从19200点左右，跌到了5月8日的17198点，跌幅达10%。
个股的表现更是惨不忍睹。自2016年12月以来，万科A的股价一直稳定在20元-22元的区间。但近几个交易日持续下跌，5月8日跌至18.47元，跌破宝能系资管计划18.89元的平仓线。泰禾集团从4月13日的18元，跌至5月8日的16元，创下近一年的新低。招商蛇口在4月13日-5月8日期间，从20.8元跌到了17.8元。
金融去杠杆 地产失血
有分析师指出，作为资金密集型行业，地产板块在这大半月来的持续下行，与金融行业去杠杆的动作息息相关。
5月7日，保监会在官网公布了“印发关于弥补监管短板构建严密有效保险监管体系的通知”，提出要严格保险资金运用监管。坚持去杠杆、去嵌套、去通道导向，从严监管保险资金投资各类金融产品。据了解，截至2016年末，超过13万亿元的保险投资有36%用于除了银行存款、债券、股票、基金外的其他投资，这部分资金被认为有不小的比例进入了楼市，参与拿地王。此前，保监会的反腐及安邦保险的一系列传闻，已经对有保险概念的房地产股造成负面影响，如万科A、金融街、金地集团、中国建筑等。这次再度加强资金监管，被认为是地产行业的又一次利空。
4月26日，万科表示，鉴于近期市场的变化，公司拟取消原定今日进行的15亿元人民币中期票据发行。据统计，4月份以来，已有电建地产、金融街、金地等房企先后取消中票的发行。背后的原因则是不断上行的融资成本，Wind的数据显示，截至5月2日，全市场共有92只债券票面发行利率大于等于7%。而在过去，不少房企的中票利率可低至3%-4%。
去杠杆的动作还延伸到了个人贷款领域。在北京取消个人首套房贷利率折扣之后，广州很快跟进，目前已有多家银行将首套房贷利率调升至基准水平。广州一按揭公司的员工告诉中国房地产报记者，3月份广州的大部分银行还能做到首套房贷利率的85折，4月份开始陆续上调到9折，5月份预计会全线上调回基准。
根据研究机构的估算，中国的按揭贷款平均利率自2014年三季度高位的7%逐步降低至2016年的4.5%-4.6%，随后在2017年一季度实际回升至约4.8%，并有可能在2017年二季度进一步反弹至5.2%。
中信建投分析师陈慎在近日的报告中指出，房地产行业自去年就开始去杠杆，首先在企业端，去年9月份开始公司债等各种融资渠道开始收紧，而在需求端，在去年整个930政策之后，今年3月进一步加强限购限售政策。在流动性方面，部分城市商业银行已经开始针对按揭贷款无论是额度还是成本都逐步调整，去杠杆趋势明确。
业内人士认为地产行业的投资风险在增加。他表示，鉴于央行开始主动“缩表”，资金偏紧的市场预期将不断强化，热点城市房地产市场将逐步回归理性，部分城市已然出现“滞涨”的征兆，也许一夜之间房地产市场将发生突变。
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