多部委继续加码楼市调控:一二线控房价 三四线去库存
中财网 2017-01-14 08:36
[摘要] 多部委继续加码楼市调控:一二线控房价 三四线去库存
导读：
北京发力抑房价:加大自住房供应 扩大租房补贴范围
重庆房价将疯涨？预期过高恐失望
2017年伊始，多部委便纷纷加码楼市调控。
1月10日，国家发改委主任徐绍史在新闻发布会上表示，现在碰到的矛盾是一二线城市的高房价，三四线城市的去库存。解决的办法是分城施策和推进城镇化建设。消化库存还要考虑到一亿人进城和棚户区改造的货币化安置。终要制定房地产业健康平稳发展的长效机制，包括一些法律法规规定和财政金融政策。
同一天，银监会指出，完善差异化信贷政策，支持去库存。分类实施房地产金融调控。
到了12日，国土资源部又表示，对保障房用地实行应保尽保，对商品房因城因地施策，对房价上涨压力大的一线城市要合理增加土地供应，对去库存压力大的三四线城市要减少用地供应。
事实上，中央经济工作会议已对房地产调控指明了方向。多位受访专家表示，“抑制资产泡沫、防范金融风险”成为2017年房地产行业的政策新基调。而近多部委对楼市调控的表态，也未超出上述范畴。
楼市调控加码
“我们正在制定房地产业健康平稳发展的长效机制，包括一些法律法规和财政金融政策。”徐绍史称。
而发改委提到的房地产调控长效机制，多位受访专家解读为，可能包括“住房金融、土地供应、房地产税收”等内容。
具体来说，在金融制度上，主要是差别化住房信贷政策，支持居民自住购房需求，抑制投资投机性购房；土地供应上，采取措施盘活存量土地，增加土地有效供应，探索城乡统一的建设用地市场，稳定土地价格的增长预期；在税收上，加快房地产税和住房租赁市场的立法。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，构建房地产的长效机制，需要推进与房地产基础性制度相匹配的住房金融制度、土地供应制度、房地产税收制度的改革。“相比住房金融制度的改革，土地供应制度和房地产税收制度改革要复杂得多，改革也较谨慎。”顾云昌对媒体记者表示，而这也是为什么多年来有关部门一直停留在“加快研究房地产税立法”阶段的原因之一。
与此同时，其他部委也对楼市调控表态了。2017年1月10日住建部官网发布了《住房城乡建设部、财政部、国土资源部关于进一步做好棚户区改造工作有关问题的通知》(下称《通知》)，《通知》称“住建部、财政部、国土部三部门加快推进棚户区改造工作，要求确保提高棚改货币化安置比例；确保落实棚改信贷支持政策，抓紧筹划2017年棚改工作，优先安排出让棚改腾空的土地”。
《通知》强调，棚户区改造既包括棚户区征收拆迁和居民安置，还包括开发利用好腾空土地资源，实现腾空土地出让，依合同约定及时偿还开发银行、农业发展银行等金融机构棚改贷款。
在土地问题上，《通知》提出，要合理安排建设用地，要优先安排棚改腾空土地出让。“市、县的棚改腾空土地出让收入、属于政府所有的棚改安置小区配套商业设施销售收入，优先用于棚改；棚改实施主体要构建动态还款机制，确保按合同约定及时偿还贷款。”
“今年中央和地方政府估计要把抑制资产泡沫放到首要位置。”上海房产经济学会高级经济师顾海波对媒体记者表示，中央明确提出建设房地产长效机制，但如何构建长效机制并未出台方案，预期在今年将出台政策细则。而顾海波认为构建多层次住房供应体系的基调不变，“低端有保障，中端有市场，高端有约束。”
调控方向不变
“三四线城市的高库存和一二线城市的高房价并存。”徐绍史指出了楼市调控面临的矛盾。如何解决这对主要矛盾，徐绍史给出的措施包括分城施策和稳步推进城镇化。
因此，专家分析认为，今年楼市调控的方向依然还是控房价去库存。
从去年9月底开始，多个城市相继推出了限购、限贷等综合措施，效果体现在统计局的数据上。去年11月，在因地制宜、因城施策的调控政策作用下，15个一线和热点二线城市的房市迅速降温，房价趋稳。
而今年北京仍将延续“因地制宜、因城施策”的调控政策，确保房价仍会稳中缓降。北京市代市长蔡奇近日对北京房价表态：承诺中国首都的房价在2017年不会环比上涨。“要合理增加住宅用地供应，从源头稳定市场预期。要培育和规范住房租赁市场，把‘租房住’作为实现住有所居的重要手段。”蔡奇说。
媒体记者在北京市住建委采访获悉，今年的工作重心是如何落实购租并举的购房制度，加强长效机制建设，全力确保房价稳定。北京市住建委此前发布通知，要求从2016年12月30日起，开发企业销售现房前应办理现房销售备案，并严格执行明码标价、一房一价，销售价不得高于申报价。“对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格，且不接受指导的商品住房预售项目。”通知称。
除了商品房价格稳中略降外，北京还加大了土地供应的力度，并连续推出16宗“控地价、限房价”地块。自2016年10月份以来，北京的商品住房交易需求回落，量价平稳。北京市住建委提供的数据显示，2016年四季度北京全市商品住房成交6.96万套，较三季度减少28.4%，需求过热态势得到明显缓解。
不过记者调查发现，相比一二线城市，三四线城市房地产去库存仍是一项比较复杂的工程，牵涉面较广。比如要把棚户区改造的货币化安置和城镇化过程中消除三四线城市的库存结合起来，解决1亿人进城的问题，这肯定需要一些时间。因此，三四线城市楼市面临的主要问题仍是去库存。
面对楼市调控的这对主要矛盾，中央已明确今后仍将延续“控房价去库存”的政策，并会加快研究建立基础性制度和长效机制，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段。
与此同时，近期各地正陆续召开地方两会，为2017年发展勾画蓝图。今年的地方两会会继续强调市场的稳定，所以政策应该会释放略有从紧的信号，如把控信贷和控制房价等。
据了解，新疆在2017年《政府工作报告》中指出，坚持分类调控、因城因地施策，确保房地产市场平稳健康发展；1月10日，南京市市长缪瑞林在《政府工作报告》中表示，今年将落实稳控房价措施，扩大供地规模，加强市场监管，稳定市场预期。由此可见，“今年楼市紧缩的趋势不会放松。”顾海波说。(.华.夏.时.报 .杨.仕.省)
一直波澜不惊的重庆楼市近期成为的热点，很多外地人打着飞的去重庆买房。但是今后在重庆投资房地产的外地客户投资成本将大大增加。昨天，重庆将个人住房房产税“征收对象”调整为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”。该政策自2017年1月14日起施行。
100万元的房子一年要交5000元税
昨天，重庆市政府重拳出击，决定对在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套普通住房每年征收房产税，税率为0.5%。这意味着100万的房子一年就要交5000元税。此前，外地“三无”个人在重庆购买第二套房才会被征房产税。这一决定自2017年1月14日起施行。
价值洼地去年年底开始“火热”
多年以来，没有限贷限购的重庆楼市一直波澜不惊，堪称国内楼市的“一股清流”。当2016年国内部分一二线城市商品房价格大幅上扬时，经济增速连续领跑的重庆，主城区商品住房建筑面积均价只有7300元/平方米。
也许是因为多年的洼地终于被发现，去年年底以来，重庆房地产市场突然“火热”起来。类似“重庆连续两周新房成交超万套”、炒房客“打飞的赴渝炒房”的消息火爆各大社交平台。易居研究院发布的数据显示，重庆2016年11月份新建商品房每周成交面积在55万至76万平方米浮动，而12月19日至25日，周成交面积迅速升至87万平方米，在随后包含元旦假期的一周，成交面积更是多达129万平方米，放量暴增。
重庆市政府对楼市异动格外警惕。2016年12月31日、2017年1月6日、7日、10日和11日，重庆市国土部门五次公开表示，将多措并举，坚决遏制炒房，其具体措施包括，严禁已购的预售商品住房转让，严禁以撤销网签合同备案等方式变相进行商品住房转让；与金融机构联动，对“三无”人员在渝“炒房”不予办理贷款以及对外地“三无”人员购买第二套房征收房产税等。
业内：新政主要是起威慑作用
昨天出台的新政无疑在前期举措上进一步升级。重庆市财政局新闻发言人昨天表示，近期，该市主城房地产市场出现异常现象，个别区域和少量楼盘成交量及价格出现异动，引起市外少数企图炒房者跟风。
针对这种情况，重庆市政府决定修订2011年施行的《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》(重庆市人民政府令第247号)，将“征收对象”中的“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房”调整为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”。调整后的个人住房房产税政策以重庆市人民政府令第311号公布，自2017年1月14日起施行。
该发言人强调，“炒房”牟利增加了自住购房成本，扰乱了市场环境，损害了广大人民群众居住购房的权益。这次政策调整就是针对近期重庆主城房地产市场出现的异常现象，遏制“炒房”牟利行为，引导合理市场预期，维护房地产市场平稳持续健康发展。
中原地产首席分析师张大伟认为，重庆昨天出台的新政主要是起威慑作用。因为外地人想在重庆找个工作并不难，找到工作就不是“三无”人员了。不过，在这一系列密集出台的调控政策作用下，重庆的房价应该不会大涨了。(媒体)
北京发力抑房价:加大自住房供应 扩大租房补贴范围
改善民生
昨天的政务咨询会上，抑制房价、社区用药、养老、教育等民生热词成为代表委员们挂在嘴边的“高频词”。相关部门负责人积极回应了关切，纷纷给出新举措。
昨晚，在市十四届人大五次会议的政务咨询会上，楼市调控问题成为人大代表和媒体关注的热点。市住建委主任徐贱云表示，北京楼市调控的目标是稳定房价，要建立房地产发展的长效机制。同时接受人大代表咨询的市规划国土委主任魏成林在谈到楼市调控时也表示，今年要大力推进自住房、公租房等保障性住房的建设，让住房真正回归居住属性。
本市是否加码调控视市场情况而定
根据官方统计数据，本市第四季度的房价稳中略降。徐贱云表示，北京楼市调控的目标是稳定房价，是否加码将视市场情况而定。如果北京要继续加码楼市调控，重点还是放在抑制楼市的投资投机上，不排除在税收、金融等方面加大调控力度。具体的方案措施相关单位正在研究、草拟。
今年增1.5万套以上自住房供地
对于如何实现北京房价的稳定，徐贱云表示，首先要加大楼市的供应力度，加大自住房和商品房中小户型的供应。今年，本市将新增1.5万套以上自住房供地，力争尽早上市供应。市住建委相关负责人介绍，自住型商品房作为北京独有的一种房屋类型，本市坚持每年安排一定供应量，2017年将继续加大供应力度。在增加中小户型方面，魏成林表示，今年本市在住宅用地方面将继续执行“90/70”政策，即新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。增加中小套型和自住房的供应将有利于房价的稳定。
昨晚，魏成林表示，今年要继续推出“控地价、限房价”地块。
徐贱云表示，除了加大供应和“限房价”之外，住建部门还加大了对现房销售的监管力度，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房预售项目，一律暂缓核发预售许可证；市住建委还发布了《关于进一步加强商品房现房销售管理有关问题的通知》，将明码标价、一房一价的管控措施全面纳入现房销售备案。
另外，加大对低收入者市场租房的补贴力度，对人均收入低于2400元的家庭租房进行补贴，目前正在研究保障范围的进一步扩大。(媒体)
重庆房价将疯涨？预期过高恐失望
近日，有外地炒房客组团“打飞的”去重庆买房的事情备受关注。如果把重庆房价此前一直没怎么涨当理由，就预感房价将迎来快速上涨，恐怕会令他们失望了，因为重庆房价既不具备疯涨的内部条件，也没有可以疯涨的外部环境。
重庆房价之所以此前没怎么涨，主要原因还在于供求基本平衡。
首先从供应方面看，近几年重庆的土地供应一直比较充足。有关数据统计，2011~2015年，5年时间里重庆主城区共成交住宅用地5673万平方米，可建体量达到1.32万平方米。按人均供地面积来算，重庆主城区人均宅地成交面积为16.12平方米，而目前4个一线城市该数值均小于3平方米；重庆主城区近5年宅地供应面积与住宅成交量的比值为1.59，而4个一线城市均不到1。据前市长黄奇帆介绍，重庆2002~2003年储备了40多万亩土地，够开发20年。
其次，从需求方面看，重庆属于内陆西部地区，外来人口不像北上广深等发达地区那么多，近几年每年新增的60多万城镇人口，除了有每年新增的商品房满足部分需求外，体量巨大的公租房也保障了大部分新增居民的住房需求。数据显示，近年来重庆累计开建公租房69.2万套，占住房总供应量的17%，目前已分配入住22.8万套、20多万个家庭、60多万人口。分配入住家庭中，公租房进城务工和外地来渝人员占比达62.5%，有近40万“渝漂”在重庆安顿下来。由于重庆的公租房保障对象比较广，把“夹心层”也涵盖在内，真正的刚性需求得到了政府保障，市场需求相对而言也就没有那么强烈了。
当前，重庆楼市供需状况并没有发生大的改变。而从政策环境看，重庆刚刚放了一个“大招”来遏制“炒房”牟利行为，那就是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套房也要征房产税了，并且已经把今年元旦以来成交的86套共计1.6万平方米的高档住房纳入房产税征收范围。此外，重庆今年将加强主城区商品房预售管理，要求无合理理由不得定高价或涨价，针对个别楼盘擅自涨价现象，还公开了举报违规销售电话；还将与金融机构联动，对“三无”人员在渝“炒房”不予办理贷款。
重庆市国土房管局称，近期重庆主城楼市异动是个别现象，大多数楼盘的价格是稳定的，市场供求关系是平衡的，能够满足广大群众自住购房需求。通过监测和统计发现，今年1月1日至10日，重庆主城商品住房日均交易量较去年12月日均交易量下降9%，商品住房建面均价7632元/平方米，与12月均价持平。
事实上，重庆房价去年一直平稳微涨，除2月因供应减少导致房价比1月涨了400多元/平米外，其他月均涨价多在100元/平米左右。不能否认，未来重庆房价会上涨，但仍将平稳上涨，而不可能疯涨，毕竟还有政府调控。重庆国土房管局已经说了，还有进一步调控的储备措施呢。重庆房价本来就不高，有点涨也正常，但不会因外地炒房团的到来而疯涨。(证券时报)
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