首开潘利群:"立柱架梁"探索"经济租赁房"机制
中国建设报 2016-12-30 10:06
[摘要] 12月26日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议提出，要加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，努力构建购租并举的住房制度。
12月26日，住房城乡建设工作会议在北京召开。会议提出，要加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，努力构建购租并举的住房制度。
实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现居民住有所居的重要途径，同样也是房地产企业转型发展的重要方向。近日，《中国建设报》记者就相关问题专访北京市人大代表、首开集团董事长潘利群。潘利群认为，“加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”对于房地产企业而言，既是机遇也是责任。“对此，我们有一个设想，即为新市民建造‘经济租赁房’。现有的产业政策以‘售’为导向，要想使‘租’的想法落地，必须要有‘立柱架梁’类的基础制度，才能形成长效机制。”
聚焦“新市民”增加有效供给
中国建设报：北京高房价问题备受关注，你如何看待这个问题？
潘利群：找准问题是解决问题的关键。所以不能泛泛地讲“北京房价高，买不起房”，要看谁买不起什么房。
首先看低收入者。无论房价高低均不具备支付能力的家庭，需要依靠政府保障兜底。自2007年国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》，至“十二五”期间3600万套安居工程任务，北京已经建成100余万套保障房，这类需求被基本满足。
再看高收入者。前年起，北京市场别墅和豪宅类商品房开始热销，去年大幅度增加，今年趋于稳定。这部分需求大多来自高收入者，以批拥有别墅、商品房的人居多，不但有以旧换新、以小换大的消费升级，还有二套等投资购房。
还有处于二者之间的中等收入者。先是集中在购买“低总价”的小户型，随着“地王”出现，“低总价”不复存在，加之调控从严，有效需求数量和首付能力明显下降。有房住的人推迟了改善时间，尚未购房的消费者才是“受伤”的群体。
再进一步，从增、存量角度出发，城镇化中“后来者”的需求更具体。一类是，新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，即使在北京五环外购买商品房，依靠工资攒齐首付的希望也越来越渺茫。为此，超过半数的青年放弃买房，改为租房。另一类是，服务于首都功能定位，不属于疏解范围的，稳定就业的外来务工者，一度寓居在城市违建、地下空间、城乡接合部，随着违章建筑治理、地下空间清理、棚户区改造，很难再通过原有方式租到住房。
后两类“刚需”就是以前所谓的“夹心层”，现在称为“新市民”。当政府进行保障兜底、市场开始消费升级时，夹心层既不属于保障范围，也很难依靠自身力量买房。尤其面对“地王”抬高的楼面单价，即便“90/70政策”也难以拉近总房价与年收入间的巨大差距。现有供给体系尚未满足“夹心层”住房需求时，离开售楼处的他们，发出了“努力奋斗还不如投机房产”的唏嘘。
在我们看来，这种特大城市住房领域刚需与供给间的巨大结构性失衡，是当前社会舆论产生的源头，也为改革找准了要害。下一步从总体上看，要么改革需求侧，要么改革供给侧。需求的实质是收入，但目前我国基尼系数仍处高位，扩大中等收入群体不可能一蹴而就，这是国情决定的。所以我们必须认真学习领会习近平总书记的系列重要讲话精神，全面准确理解供给侧结构性改革的实质，从结构上增加有效供给，满足现实需求。
回顾“房改”思考未来
中国建设报：首开至今已有36年的开发历史，经历了改革开放以来中国房地产业从无到有、改革发展的所有过程。回顾以往的历程，会给当前的改革提供哪些启示和经验？
潘利群：如同当年房改，徘徊于“提租”、“售房”间，终选择了“售房”政策。近年，地方政府做出了很多努力，推出了共有产权房、限价商品房、拆迁安置房、自住商品房等。终，一路走高的地价先是让“房价收入比”失效，现在“首付收入比”也失效。同时，市场开始出现各种青年公寓类产品，以及近几年兴起的创客、养老、社区经济、轻资产等跨界地产，背后都是期望从“售”的商业模式向“租”的商业模式进行转型。
从去年住房城乡建设部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，到今年的国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，再到刚刚闭幕的中央经济工作会议以及住房城乡建设工作会议，住房租赁立法、加快租赁企业发展，发展住房租赁逐步形成社会共识，行业迎来了“购租并举”的新时代。
转型需要过程。从今年四季度开始，陆续有城市开展了租赁住房供地实践，比如武汉规定供地只能用作内部员工租赁使用，北京出让了4个自持地块。虽然企业拿地热情高涨，但总的感觉是“算不下账”，多年形成的思维惯性、行为方式都是“拿地—盖房—销售”，相应的政策体系也是以售为主，少有租的政策支持。在通常情况下，单纯依靠市场力量和企业创新很难形成可复制的商业模式和可持续的有效供给。今年，中央经济工作会议提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，一语道出问题关键。接下来，我们需要研究的是哪些属于住房领域的基础制度和长效机制。
联想1998年房改，现在的情况与当时有很多相似点，即都处于后金融危机时期，经济下行压力大，房地产业处于重大转型期。1998年7月3日，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，结束了福利分房制度，拉开了房改序幕。
当时建立一个新体系面临4个问题。
个问题是，什么样的产品能够取代公房？虽然彼时已有“内销商品房”，但数量上无法满足体制内涌出的巨大需求，价格上更与房改政策发放的补贴相距甚远，于是大量建造减免地价、控制利润的政策性住房就成为不二之选。如此，个长效机制建立起来，那就是“经济适用房”。
第二个问题是，建房所需土地如何供给？经济适用房用地划拨，满5年补缴综合地价款后可以上市。同期的商品住宅用地普遍采用协议方式出让，招标、拍卖等《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》载明的市场化土地出让方式。直到2002年，“8·31”大限后，市场化“招拍挂”才真正成为经营性土地出让的主要方式。此后，土地划拨与出让作为第二个长效机制建立起来。
第三个问题是，开发商在自有资金有限的约束条件下，如何快速、大量形成产能？预售作为第三个长效机制，解决了这个问题。从本质上看，预售是金融方面的制度安排——开发商在没有制造出房屋之前，预售的仅是以自身信用背书的图纸而已，而提前收回的真金白银加速了房屋的开发建造。
第四个问题是，如何消费？当时绝大多数不再享受福利分房的消费者，无法通过积蓄购买价值量巨大的住宅，即使经济适用房也超出了普通家庭的承受能力。于是从新加坡借鉴了第四个长效机制——公积金。公积金的制度设计不但保证了工资中包含居住构成，关键是改变了中国人没有借贷消费的传统，不到20年，贷款买房已成社会共识。
用经济适用房取代了公房，政策房划拨、商品房出让提供了建设用地，预售和公积金分别解决了没钱盖房、没钱买房问题，以经济适用房为核心的四个长效机制，填补了取消福利分房后留下的结构性空白，使房地产业得到了空前的大发展，中国经济也走出了亚洲金融危机。
当然，18年前肩负历史使命的长效机制是相对的。今年北京经济适用房开始退出历史舞台，“招拍挂”机制不断生产出“地王”，深圳开始有项目要求现房销售。但是，再一次思考1998年房改，符合彼时国情、适应市场规律的做法，仍具现实意义。
探索建立“经济租赁房”机制
中国建设报：按照中央精神，结合以往经验，在你看来，由售到租需要怎样的机制设计？
潘利群：新要求、新目标对于房地产企业，特别是国有房企而言，既是机遇也是责任。
对此，我们有一个新想法：为“新市民”建造经济租赁房。现有的产业政策以“售”为导向，要想使“租”的想法落地，必须要有“立柱架梁”类的基础制度，才能形成长效机制。借鉴1998年房改思路，“建什么房、供地方式、怎么生产”等问题是夯基垒台的根本。
，集中力量建设经济租赁房。从国情、市情出发，当前的供给结构缺乏对“夹心层”的制度设计，90%租赁房源掌握在个人手中，供给机构仅为提供员工宿舍的单位和公房管理部门。新经济下的青年公寓凤毛麟角，租赁住房的机构化、规模化水平很低。因此，必须先有租赁住房，才能开展住房租赁。
从理论上讲，对应房屋保障、消费、投资三重属性，租赁住房也应具有三种形态。保障性租赁房类似廉租房，供需两端都由财政保障；投资性租赁房目前以私产形式大量存在，由市场调节；二者之间的政策扶植领域就是公共租赁房。为区别于廉租房和公租房并轨后的公租房，我们将其理解为“经济租赁房”。
借鉴德国的做法，避免“二房东”对经济租赁房的炒作，即在供给制度的设计之初，就明确机构产权，排除这种“承租—转租”商业模式，采取直接租赁，增加消费者实惠，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。
第二，采用“土地年租制”供给土地。按照特大城市现在的地价，若以“招拍挂”方式一次性受让70年商品住宅土地使用权，建成房屋后，只租不售开展经营，需要几十年才能收回成本。若免去地价，“一次投入、每年”则具备商业可行性，但只有保障房才能无偿使用土地。在两难间，土地租赁似乎为一条路径。《土地管理法实施条例》第二十九条规定：“国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。”其中第二款即为土地租赁。
早在改革开放初期、工业用地领域，曾对土地租赁有过零星尝试，即采取先出租后出让方式供应工业用地。发展住房租赁市场的现实需要催生土地租赁需要创新，填补出让和划拨间的土地使用空白。这扇门打开后，可以通过租赁土地的时间、收取地租的时点、年租交付的方式、以租代售的转换以及租售政策的衔接、涉租税费的减免等诸多供给侧制度设计及其组合，平衡地方政府、租赁企业、承租人间的利益关系，达到经济租赁房的政策目的。
特别需要指出的是，对于地方政府，把一次性收齐70年土地使用权价款的出让行为，转换供地方式，变为按年度收取租金，虽然当期收入减少，但稳定、递增的长期收入增加。若按几十年租赁期进行折现，土地收入应高过限价房供地方式。
第三，发行REITs吸引投资。经济租赁房只租不售，意味着企业用于开发租赁房的投资不能通过销售一次性连本带利收回，而需要通过连续的租金流取得回报。这种投资—运营方式会造成大量资金沉淀，不利于租赁房的滚动开发，发行REITs能够把租赁房资产证券化，引入长期、稳定、低风险偏好的投资者，置换开发投资，让具有供给能力的资本滚动起来，由一个项目到下一个项目。
如果没有REITs这样的金融工具搭建投资周转桥梁，形成资本循环，企业可能会想其他办法寻觅资金回收渠道。只要机构主体稳定，能够保障租户权益，金融创新值得提倡。
总之，发展经济租赁房，将其从公租房中独立出来，通过土地年租提供土地资源，利用REITs解决盖房、租房问题，建立起购租并举的基础性制度和长效机制是供给侧结构性改革思路下，我们从企业视角，对房地产业建立符合国情、适应市场规律的长效机制的思考。
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