11月房地产投资增速微落 历史高点 衰退迹象隐现

中财网  2016-12-14 07:36

[摘要] 2016年趋近尾声，中国经济的“好声音”还在不断传来。12月13日，国家统计局发布的数据显示，今年11月，规模以上工业增加值同比实际增长6.2%，较10月份加快0.1个百分点。11月份，社会消费品零售总额同比名义增长10.8%，创下今年以来单月的高增速。

2016年趋近尾声，中国经济的“好声音”还在不断传来。12月13日，国家统计局发布的数据显示，今年11月，规模以上工业增加值同比实际增长6.2%，较10月份加快0.1个百分点。11月份，社会消费品零售总额同比名义增长10.8%，创下今年以来单月的高增速。

而在投资方面，固定资产投资企稳，民间投资则延续前两月的上升之势。另外，今年1~11月，房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1~10月份回落0.1个百分点。统计局方面表示，从数据表现来看，显示楼市调控取得了初步成效。

国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，从三驾马车的增长情况来看，整个经济增长的动力在企稳，在回升。

价格上涨促工企利润好转

对于11月的经济数据，中国银行国际金融研究所宏观经济与政策主管周景彤表示，整体要好于10月，显示经济正进一步趋稳，预计全年GDP增速将持稳于6.7%。

在工业生产方面，国家统计局数据显示，11月份，规模以上工业的增加值增长6.2%，增速比上月加快0.1个百分点。

海通证券全球首席经济学家姜超认为，工业低位企稳，主要原因是商品价格大涨推动库存周期回补以及外需改善。

“考虑到11月份工业产品的价格上涨更多，如果从名义增速来看，11月份工业增加值的增速应该会更高，而且比10月份加快得更多。”毛盛勇在12月13日的国新办新闻发布会上表示。

工业生产加快的同时，企业利润也在继续改善。1~10月份规模以上工业企业利润增长8.6%，比1~9月份加快了0.2个百分点。10月份当月利润增长9.8%，比上月加快了2.1个百分点。

“企业主营业务收入增长率、企业主营业务的利润率均有所改善，这说明企业的利润在好转。企业利润的好转，一方面是受益于价格上涨因素，另一方面也说明企业主动在练内功，企业产品结构在不断优化。”毛盛勇说。

不过，也要警惕价格上涨较快带来的影响，国家统计局工业司高级统计师江源表示，应该看到，近期能源、原材料等部分大宗商品价格上涨较快，推动下游行业成本上升，上游行业的利润增长过多依赖于价格上涨，且相关产品生产扩张，对节能减排和环境保护产生不利影响。

此外，11月的消费数据也是一大亮点。数据显示，11月份，社会消费品零售总额30959亿元，同比名义增长10.8%，这也是今年以来单月的高增速。

姜超表示，11月消费增速小幅反弹，相比投资和外贸这“三驾马车”中的另外两项，显示消费仍是经济增长的中流砥柱。

毛盛勇表示，对消费主要的贡献主要来源于两块：一是汽车销售；二是“双11”持续火爆下的实物商品网上零售增速较快。他同时强调，消费结构也在升级。一些服务领域的消费、代表升级类商品的消费继续呈现加快上升趋势。这些指标均显示经济结构正在继续优化。

不过，方正证券首席经济学家任泽平认为，消费名义和实际增速均反弹，但是否具有持续性还有待观察。他表示，两类地产相关消费——家具和建筑装潢分别下滑了2.2和1.3个百分点。由于购置税政策到期以及地产小周期结束，汽车和地产相关消费预计难以维持目前增速，未来恐面临消费回落的风险。

楼市调控取得初步成效

国家统计局此前公布了包括一线城市和部分热点二线城市在内15个城市房地产价格的环比情况。从10月份下半月和上半月环比数据来看，15个城市中，有7个城市环比价格是下降。对此毛盛勇昨日表示，从10月份和11月份房地产价格的数据表现来看，调控取得了初步成效，热点城市或者调控城市房价过快上涨的势头得到了初步遏制。

随着调控政策出台和房价降温，房地产投资和销售数据也在三季度的上升后出现下滑趋向。

国家统计局数据，2016年1~11月份，房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1~10月份回落0.1个百分点。1~11月份，商品房销售面积同比增长24.3%，增速比1~10月份回落2.5个百分点，商品房销售额增速37.5%，也比前10月回落3.7个百分点。

瑞银中国首席经济学家汪涛此前在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，预计今年底和明年，房地产销售会放缓，2017年增速或放缓至0~2%。随着增速下滑，预计届时相关的投资也将放缓。

毛盛勇说：“房地产很重要，既是一种有居住功能的消费品，也是一种有保值增值功能的投资品，既和百姓的福祉息息相关，又对经济的增长有重要贡献，所以保持房地产市场的平稳健康发展十分重要。近中央政治局会议提出，要加快研究建立符合国情，适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制。”

记者注意到，尽管前11个月的房地产投资增速比前10月略有微幅回调，但是暂未影响固定资产投资增速。1~ 11月份，固定资产投资同比名义增长8.3%，增速与1~10月份持平。另外，今年1~11月份，民间固定资产投资也继续保持回升趋势，同比名义增长3.1%，增速比1~10月份提高0.2个百分点。

对此，国家发改委新闻发言人赵辰昕表示，坚持适度扩大总需求、着力推进供给侧结构性改革，在关键领域和薄弱环节加大补短板工作力度，多措并举促进民间投资健康发展。( 每日经济新闻 冯彪 周程程 )

前11月商品房销售面积同比增24.3%销售额首破10万亿

商品房销售额首破10万亿

昨天，国家统计局发布11月份国民经济运行情况，新闻发言人毛盛勇介绍，11月份，国民经济运行保持在合理区间，积极变化累积增多，呈现总体平稳、稳中有进、稳中向好的发展态势。数据还显示，今年前11月，商品房成交金额达到了102503亿，历史上首次突破10万亿元。

国民经济继续保持总体平稳

数据显示，11月份，规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长6.2%，增速比上月加快0.1个百分点，与上年同期持平。1-11月份，规模以上工业增加值同比增长6.0%。

固定资产投资平稳增长，民间投资延续企稳态势。1-11月份，固定资产投资（不含农户）538548亿元，同比增长8.3%，增速与1-10月份持平。

11月份，社会消费品零售总额30959亿元，同比名义增长10.8%，增速比上月加快0.8个百分点。1-11月份，社会消费品零售总额同比增长10.4%。

11月份，居民消费价格同比上涨2.3%，涨幅比上月上升0.2个百分点。1-11月份，居民消费价格同比上涨2.0%。

进出口方面，11月份，进出口总额23467亿元，同比增长8.9%。1-11月份，进出口总额218288亿元，同比下降1.2%。

国家统计局发言人毛盛勇表示，虽然长期积累的结构性矛盾还比较突出，需求扩张的动力仍显不足，但整体来看，11月份国民经济继续保持总体平稳，在生产需求等领域的积极变化有所增多。

商品房待售面积连减9个月

数据显示，1-11月份，房地产开发投资93387亿元，同比增长6.5%，增速比1-10月份回落0.1个百分点，比上年同期加快5.2个百分点，其中住宅投资增长6.0%。房屋新开工面积151303万平方米，同比增长7.6%，其中住宅新开工面积增长7.9%。

同期，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，其中住宅销售面积增长24.5%。商品房销售额102503亿元，同比增长37.5%，其中住宅销售额增长39.3%。专家表示，1-11月商品房成交金额突破10万亿大关，这在历史上是首次。

11月末，商品房待售面积69095万平方米，比10月末减少427万平方米，连续9个月减少。1-11月份，房地产开发企业到位资金129484亿元，同比增长15.0%。

毛盛勇称，10月份和11月份，一线城市和部分热点二线城市相继出台了一些调控政策，以抑制房地产价格的过快上涨。从10月份和11月份房地产价格的数据表现来看，调控应该说取得了初步成效。

■热点问答

人民币有条件保持基本稳定

针对当下人民币面临比较大的贬值压力的问题，毛盛勇表示，总体来看，人民币对美元的汇率贬值，主要是受国际因素，特别是美元加息预期持续走强的影响。另外，国际上一些主要货币对美元的汇率近期都出现了贬值，部分贬值幅度比人民币还要大。但毛盛勇认为，人民币仍然有条件保持基本稳定，因为从国内经济基本面来看，我国经济仍然保持中高速增长，外贸出口有盈余，外汇储备比较充裕，特别是随着“一带一路”的加速推进，还有人民币加入SDR，国际上增配人民币资产的需求有所上升。从这些因素看，人民币有条件保持基本稳定。

通货膨胀压力不会明显上升

毛盛勇在回答PPI对CPI的传导会不会增加通胀压力时表示，通货膨胀主要是指社会物价全面持续的上升。国际上通常用于衡量通货膨胀的指标主要看CPI。尽管11月份CPI涨幅比10月份略扩大0.2个百分点，但是从下一步经济运行走势来看，下一阶段CPI仍然会保持温和上涨的态势。

他还表示，从过去经验看，食品价格受季节性、节假日波动因素比较大，可能会对某个月的CPI涨幅产生一些作用，个别月份CPI涨幅可能会出现一些波动，但不具有可持续性。

毛盛勇表示，从下一阶段特别是明年来看，CPI涨幅仍然会保持温和上涨的态势，通货膨胀的压力不会明显上升。

调控政策发酵11月商品房销售额增速回落

12月13日国家统计局披露了1-11月房地产开发投资和销售情况。数据显示，前11个月商品房销售面积13.59亿平方米，同比增长24.3%；与此同时，商品房销售额达10.25万亿元，增长37.5%，均刷新我国同期历史纪录。然而，虽然年内销售总量可圈可点，但11月当月销售面积、销售额数据增速都出现了回落，仍在延续10月楼市降温态势。

据国家统计局相关负责人介绍，今年1-11月房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1-10月回落0.1个百分点。而房地产开发企业土地购置面积仍然维持负增长态势，1-11月，房地产开发企业土地购置面积19046万平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月收窄1.2个百分点；土地成交价款7777亿元，增长21.4%，增速提高4.7个百分点。

而具体到商品销售情况，1-11月，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1-10月回落2.5个百分点。其中，住宅销售面积增长24.5%，办公楼销售面积增长31.4%，商业营业用房销售面积增长17.5%。而在商品房销售额方面，前11个月销售总额为102503亿元，增长37.5%，增速回落3.7个百分点。其中，住宅销售额增长39.3%，办公楼销售额增长46.5%，商业营业用房销售额增长20.1%。

“今年1-11月商品房成交额在历史上首次突破10万亿元大关，而销售面积也刷新了2013年全年的13亿平方米的历史高纪录。”专家表示，不过，单看11月情况的话，当月商品房销售面积为1.549亿平方米，其中住宅为1.32亿平方米，商品房销售面积同比上涨7.9%，销售金额上涨13.2%，与10月相比，分别下调18.5%和26.9%。因此，张大伟直言，虽然前11个月商品房销售面积、销售额总量全面刷新历史纪录，但11个月单月数据涨幅明显放缓，市场冲高回落趋势非常明显。

就连国家统计局新闻发言人毛盛勇也表示，10月、11月，一线城市和部分热点二线城市相继出台了一些调控政策，以抑制房地产价格的过快上涨。从这两个月房地产价格的数据表现来看，调控取得了初步成效，从10月环比数据来看，15个城市中，有7个城市环比价格是下降的，价格也在往下走，有7个城市环比涨幅在收窄，有1个城市是持平的，说明这些热点城市或者调控城市房价过快上涨的势头得到了初步遏制。

商品房销售额首超10万亿历史高点 背后衰退迹象隐现

一组房地产数据的公布，使得经历了多轮调控的楼市，荣耀和衰退都尽收眼底。

12月13日，国家统计局发布前11月房地产市场相关数据。在销售方面，无论销售面积还是销售额，都已提前刷新了年度记录。在楼市供大于求的局面三年前就已确立的情况下，这种情况已超出很多人的预期。

分析人士指出，其中有着诸多复杂的因素。如城镇化进程对区域市场的推进，股市震荡对资金的挤出效应，以及房地产市场本身的“买涨”心态等。

但若着眼于趋势，在临近年末的节点上，房地产投资增速、销售面积和销售额增速、房企到位资金增速等指标均出现全面下滑。考虑到今年的第三轮楼市调控仍在发酵中，加之行业自身出现周期性调整，未来市场的衰退将不可避免。

房地产销售创历史新高

虽然并未实现全年的统计，但11月仍被认为是一个历史性的节点。根据统计局的数据，今年前11月，商品房销售面积135829万平方米，历史上首次突破十万亿；商品房销售额102503亿元。超过2013年的峰值，提前创历史新高。

按照多数机构的分析，这有赖于宽松货币环境下的楼市大幅升温。经过2015年的五次降息，一年期贷款基准利率一度下调至4.35%的低点。直到今年11月流动性收紧，该指标才出现一年来的首次回升。房地产交易量正是在此期间出现明显升温。

从月度成交数据上看，尽管新一轮调控之后的10月、11月均出现成交金额环比下降，但仍比去年同期高出40.1%和13.2%。从成交值看，这两月的数据居于往年同期的高水平。

中国房地产市场的上一轮成交高点出现在2013年，当年，商品房成交面积和成交额分别达到13.2亿平方米、8.14万亿元。

此后，供需形势便出现根本性变化。按照广发证券的统计，我国户均住房套数在2012-2013年之后已经超过1，整体供需已基本平衡。2014年和2015年，房地产市场进入调整期，楼市调控的基调也逐渐从“增加供应”过渡到“去库存”。

那么，问题就此出现：在房地产市场整体供大于求的局面下，为何今年的楼市成交仍然能够创下新高？

专家表示，从城镇化的视角看，在进入城镇化“下半场”之时，人口从小城市向大城市流动的趋势较为明显，一线城市和区域中心城市的房地产市场仍具有刚性的上涨动力。

从投资的角度，我国的民间投资渠道长期不足，很多投资者又在2015年遭受股市震荡重创，因此在今年纷纷从股市逃入楼市。

此外，房地产市场本身具备“买涨心态”，加之高价地等因素的刺激，使得市场在进入升温通道之后，容易吸引大量购房者的进入，市场交易量也得以迅速放大。

全面调整端倪隐现

在销售额冲到高点之后，调整之势也已出现。数据显示，今年前11月，商品房销售面积同比增长24.3%，增幅比前10月回落2.5个百分点；商品房销售额增长37.5%；增幅回落3.7个百分点。

受此影响，前11月房地产开发投资同比名义增长6.5%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积、竣工面积的增幅均有不同程度的回落。在供应端，仅有房企的土地购置面积出现改善，从前10月的同比下降5.5%收窄至下降4.3%，但仍处于负增长区间。

同期，房地产开发企业到位资金129484亿元，同比增长15.0%，增速也比1-10月份回落0.5个百分点。

中指研究院12日发布的数据显示，11月100个城市新房均价为12938元/平方米，环比上涨0.88%，涨幅连续两个月出现回落。

多数机构指出，这一系列数据变化表明，房地产市场正进入全面调整期。这其中既有政策原因，也有市场周期性运转的因素。

就在统计局数据公布的前一天，珠海市发布文件称，将该市公积金贷款低首付比例，由之前的20%提高到30%。这是今年10月以来珠海发布的第三份调控文件，也被认为是今年第三轮楼市调控的延续。

由于房地产市场过热，今年我国共实施了三轮楼市调控。轮调控出现在今年年初，以沪、深清查“首付贷”，宁、苏出台“限价令”为主。第二轮调控出现在国庆长假及前后，20多个城市出台限购、限价、增加供应等措施。第三轮调控集中在11月，调控手段聚焦在融资政策上。

分析人士认为，从现有的政策基调来看，调控从紧的局面并不会在短期内结束。也即，房地产市场将面临较长时间的政策打压，受此影响，市场出现反转的可能性很小。

此外，房地产行业本身具有的周期性特征也决定了，市场下行恐不可避免。

西南证券此前发布的报告指出，我国房地产行业具有小周期的特点，完整的小周期在2-4年左右，其中上升周期一般只有1年左右时间。2015年和2016年均处于上升周期，主要得益于资金面和行业政策的相对宽松。未来需求的下滑将使楼市步入下行周期，预计2017年商品房销售增速和房地产开发投资增速将双双下滑。

对于2017年的市场数据，招商证券认为，全年的商品房销售额将下降10%左右，房地产投资增速维持在0-3%之间。中信建投的判断则指出，明年房地产销售额将下降15.8%，房地产开发投资增速为-0.3%。

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