严楼市调控之下 房地产市场终将要走向何方？

财经  2016-11-22 08:55

[摘要] 2016年的中国楼市给人的印象是“波澜壮阔”，很多民众陷入到买房要长期面对还贷压力，不买房以后会更买不起房的纠结中。而随着10月初各地 一系列的房地产调控政策的出台，现在多数城市的楼市出现“量缩价滞”的对峙局面，这让更多的人重新看到了房价拐点的曙光。

2016年的中国楼市给人的印象是“波澜壮阔”，很多民众陷入到买房要长期面对还贷压力，不买房以后会更买不起房的纠结中。而随着10月初各地 一系列的房地产调控政策的出台，现在多数城市的楼市出现“量缩价滞”的对峙局面，这让更多的人重新看到了房价拐点的曙光。

面对这一轮国内房价的 上涨，业内人士指出，如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因，那么巨额资金的涌入楼市，则与这轮房价迅猛上涨直接相关。房地产是资金密集型行业，去年以来一二线城市地价房价轮动上涨，与货币、信贷政策的宽松有着直接关联。

其一，居民加 ，透支未来几十年。据央行统计，今年9月末个人购房贷款余额为17．93万亿元，同比增长33．4％，显示居民购房贷款增速之快。比如，在深圳，截至9月个人购房贷款余额已超1万亿元，相比2014年底翻了一倍。楼市全民加 与去年股市相比有过之无不及。

其二，“买房 高，买地 更高”。按规定，房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍，房企配资一般都在三七开，房企自有出资占三成，配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决，房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地，已成为业内潜规则。

房企加 ，争当 不再难。今年8月，刚将总部从福建迁至上海的房企融信以溢价139％、110．1亿元的总价拍下上海静安区一宗3．1万平方米的地块。让外界诧异的不仅是它所创造的惊人楼面价，还有这家企业的“胆量”。根据其中期业绩报告，融信今年上半年的合同销售额为132亿元。

如此配资导致房企负债规模不断上升，盈利状况下降。据统计显示，今年前三季度沪深两市132家房地产企业合计营业收入为8780．5亿元，而净利润只有687．8亿元，平均利润率跌至7．8％。

而今年上半年，130家房企的净利润率还在8．15％，即便成交惨淡的2015年前三季度利润率也有10．1％。现在看来，房企加 争当 ，获利并不算丰厚，钱都进了地方 的腰包之中了。

其三，社会各路资金，争先恐后进入楼市，都想分得本轮房价上涨的一杯羹。比如珠海一家生意不景气的贸易公司买了80多套房子，正在待高价而售。一家 房地产企业老板表示，今年开始，他们去竞拍土地，发现竞争对手里有了基金公司。更要命的是，新三板上市公司中有几十家企业主要业务都是 ，不少新三板上市公司将融来的资金，直接或间接进入了房地产市场。

面对本轮楼市“非理性”的上涨，国家金融与发展实验室理事长李扬认为，本轮房价上涨的背后，不排除一些地方 和房地产开发商共谋，迟迟不肯出台提高首付率等市场化手段，一些地方甚至等到财政收入任务差不多完成了才出手调控，对这一趋势应该警惕。

而笔者觉得，这恰恰说明了地方 对楼市是“迟疑不决”，这才使得房地产调控屡遭失败，既希望房地产繁荣能够有力支撑当地经济发展，使当地GDP表现靓丽，又不希望房价过快上涨，危及实体经济，使整个实体经济空心化。那么房价的 上涨会给社会带来什么恶果呢？

首先，大量 资金涌入楼市，这类资金都准备“赚上一票就走”，这很容易造成当地房价大幅波动，不利于当地经济的长远发展。举个例子，珠海，大量外地资本涌入本地楼市。据当地住建部门数据，今年1至9月，全市一手房市场成交量中，珠海本市居民购买占比41．8％，珠海以外的国内其他地区居民占57．8％，国外买家占0．33％。

再者，从表面上看，地方 买地赚得盆满钵满，但 背后是房企承担了更大的风险。不仅是负债率上升，利润率下滑，资金的周转也都出现了不小问题。“”频出，令房地产企业承压。

近期，为摊薄风险，万科、绿城、融侨等多家房地产公司纷纷加入高价地股权转让潮，楼市剧情的反转，暴露出拿地企业资金周转压力增大。此外，10月中旬，信达地产发布公告，宣布稀释杭州滨江奥体地块50％股权，融创中国和滨江集团分别持股40％和10％，三方合作开发该项目。

这一今年5月123亿元拍下的总价 ，当时溢价率近96％。地方 在土地出让上面赚了大钱，但房企却苦不堪言，只能将地块的股权再度转让，如此“击鼓传花”下去，银行的系统性金融风险将在所难免。

后，楼市有泡沫或许不可怕，更可怕的是扭曲的价值对其他行业产生了“虹吸效应”。房地产适度繁荣，会带动上下游行业的发展，但虚假繁荣则后患无穷。据相关统计，今年年初至9月底，沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案，总金额达到93亿元。

此外，截至上半年A股有1305家上市公司 性房地产资产净额合计5951亿元。一些公司通过出售 性房地产达到降低亏损甚至是“保壳”的目的。试想，大量的社会资金都跑到房地产业去了，那其他行业该如何发展呢？只能是房地产越兴盛，实体经济越是衰弱。

正因为如此，很多官媒都指出，房子是给人住的，这个定位不能偏离。历次房市调控的终目的都只有一个，即“促进房地产市场平稳健康发展”。一个健康的房地产市场，应该让住房回归其居住属性，而不是大范围成为 品。那么，地方 近期又是如何加大对房地产调控呢？楼市的拐点是否会在未来呈现？

一方面，全面收紧房地产 ，严控金融风险。一些地方和部门已开始既调控“面包”，也监督“面粉”。在近期调控中，上海等地已出台明确政策：缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等。不少房企已开始调整项目上市节奏，拿地趋于谨慎。

另一方面，打击造假炒作推高房价的预期。10月，深圳开启为期三个月房地产行业专项整治执法行动，发现不少楼盘项目存在虚假宣传、 ，发现互联网金融公司涉嫌经营“”业务；上海依法查处8家违规房企、7家中介；广州四部门联合出击规范房地产市场秩序，发布“日光盘”“”等消息的行为将被重罚；武汉有102家房企因违规被列入“诚信黑榜”……

笔者认为， 此次严厉查处开发企业、中介机构的违法违规行为，对维护市场秩序，稳定市场预期发挥重要作用。经过近一阶段整顿规范市场秩序，目前散布虚假信息、恶意炒作的情况少了，市场环境正在净化，投机 性入市资金将会减少，房地产市场将更趋理性。

中国楼市在经历了10多年的上涨，呈现疲惫的泡沫状态，而各地 希望房价在稳中略降的情况下，居民收入也能后续跟进，这样再通过数年的调整，使国内一二线城市房地产泡沫“软着陆”。但事实上，当投机性资金流入量骤减，而居民收入涨幅有限，国内房地产业要想不经历“硬着陆”式的阵痛都很难。

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