不要信邪不要害怕 房地产震荡下行两年
中财网 2016-11-16 14:36
[摘要] 不要信邪不要害怕 房地产震荡下行两年 然后平稳平稳平稳
10月住户部门中长期贷款增加4891亿元，占全部新增贷款比例仍达75%。从9月底到10月初的限购限贷政策似乎没起什么作用。
这是个幻觉，房地产投资、贷款将会下降，但房地产市场在经历两年的区间震荡后，在下行后将保持整体平稳。市场不可能让某个五线城市的房地产高库存在两年内被消化，但政策维持整体房价平稳的能力是有的。
没有迹象显示货币紧缩、资产价格崩盘以及房地产税收会在短期内发生，所以房地产不会大规模波动。
房地产将有所下行。10月份房贷之所以上涨，因为10月份增长的房贷可能更早的是7、8月份审批、现在投放，当存量部分释放完毕，今年年底或明年初，限贷政策的效应才会显现。
随着城市群分化更严重，安全垫厚的地区的房地产在资产重新配置时的吸引力。
十月份房贷没有下降，将来会逐步下降，居民财富中整个房地产配置都会降低，极端高不超过50％，现在国人在经历一波资产配置的洗礼。通过股市、期市与人民币的大幅波动，越来越多的人用亏损学会了一个浅显的道理，鸡蛋不能放在同一个篮子里。
但从长期来看，房地产市场总体是趋于稳定的。
首先，房地产企业购地面积大幅收窄，土地成交价款上升是土地涨价的直接后果。
根据国家统计局的数据，今年1到10月，房地产开发企业土地购置面积16873万平方米，同比下降5.5%，降幅比1-9月份收窄0.6个百分点；土地成交价款6764亿元，增长16.7%，增速提高3.4％。去年同期土地购置面积为17855万平方米，而土地成交价款为5796.06亿元，2015年土地购置面积大降31.7％，导致2016年一二线城市房价的上升。
其次，土地供应理性，大规模供应不可能再现。
现在一些城市已经非常理智，根据销售面积确定供地情况，以免出现海南、鄂尔多斯等地以往供地过多、价格无法把握的情况。现在南京、合肥等地的供应以销定供，不算饥饿疗法，效果胜似饥饿疗法。
一线城市更是无地可供，限购的同时供应量下降。广州十月成交均价为每平米14506元，环比下跌6.6％，库存消化周期已经在半年以内。深圳房地产新房备案量开始下降，实际新推盘与供应量明显下降，10月供应量创下2008年以来同期低量。厦门、上海等城市都是著名的土地紧张的城市。
第三，房地产开发商是理智的。只要降杠杆，开发商就没办法在土地抵押上做手脚，就不可能赶开发周期，从开发贷上一刀下去，直接降低了市场的房地产供应。
根据国家统计局的数据，2016年前十个月，房地产开发投资83975亿元，同比名义增长6.6%，增速比前九个月提高0.8个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。
今年1到10月份，房地产开发企业到位资金117261亿元，同比增长15.5%，增速与1-9月份持平。其中，国内贷款17303亿元，增长1.2%；利用外资123亿元，下降49.0%；自筹资金40764亿元，增长0.6%；其他资金59071亿元，增长35.2%。在其他资金中，定金及预收款33655亿元，增长32.2%；个人按揭贷款19783亿元，增长51.5%。只要定金与预收款一下降，国内开发贷下降，美元大涨成本太高，开发商大概只能转道证券市场、保险市场鼓捣，所以，恒大等转战到股市了。
第四，不同城市的不同地区房贷利率、限购政策大不相同，在消化完存量风险后，房地产根本性新政策才可能出台。
从融360的网贷数据看，上海贷款利率都在9折，而非两个月前的8.5折，但北京与深圳、南京等地的房贷利率没有上升。一些城市房贷利率在收紧，另一些继续维持在低位。限购后，杭州不限购的大江东片区成交量上升。
这么说吧，安全的是核心城市，以及一线与一点五线城市的郊区洼地，而政策通过货币、税收等失去资金向库存量高的城市走，终会取得均衡，大城市群中的中小城市与郊区会进一步扩张。
未来房地产像股指一样，保持基本平稳，用空间换时间，逐步消化部分城市的高库存，以保证转型期经济基本稳定，政策有能力做到这一点。
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