多重调控落地长三角:苏州限购重启、南京限贷来袭

中国房地产网  2016-08-15 09:54

[摘要] 从2016年3月开始，长三角区域的房地产市场迅速回暖，在地王频出、房价飙涨的大背景下，苏州、南京、合肥等热点二线城市开始着手政策调控房地产市场。但土地限价拍卖、土地网上竞价以及差别化限贷政策的落地始终效力微弱。

从2016年3月开始，长三角区域的房地产市场迅速回暖，在地王频出、房价飙涨的大背景下，苏州、南京、合肥等热点二线城市开始着手政策调控房地产市场。但土地限价拍卖、土地网上竞价以及差别化限贷政策的落地始终效力微弱。

8 月11日下午，苏州市人民政府正式发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理实施意见》(下称“新十五条”)。“新十五条”表示，为保证苏州房地产市场健康稳定发展，按照调整预期、双侧调控、规范市场、健康发展的思路，通过对土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、购房信贷、公积金贷款等15个方面采取系统性稳控措施。

就在苏州发布新政的同时，南京市人民政府办公厅也通过官方网站公布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》(下称《意见》)，表示结合南京市近期房地产市场发展形势，经研究决定调整土地公开出让竞价方式和商品房贷款首付比例。

“金九银十”前夕苏州、南京的政策齐发，使多重调控强势空降长三角，为过热的楼市、地市吹来了一阵强劲的冷风。

苏州“新十五条”发力调控

自今年5月以来，苏州将重新启用限购政策说法不绝于耳。近日，一份名为《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》的文件快速流传于网络，让苏州的“限购说”进一步发酵。就在网络热议两天后，苏州“新十五条”强势来袭。

根据“新十五条”，苏州调整非户籍居民购房政策。规定非本市户籍居民家庭申请购买第二套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，这项政策标志着苏州重启限购，主要是通过行政化措施抑制外来的投资客对苏州楼市的影响。但限购条件并不高，从往年限购政策执行的经验来看，如果这项政策执行不严格，市场的反应有可能并不激烈。

“从政策层面看苏州虽然重启限购，但外地人购置首套住房还是没有太多的限制的，这个时候可能要警惕部分购房者因担心后续政策收紧而加快购房，增加市场风险。”某研究院智库中心研究总监认为。

在重启限购的同时，苏州还按照江苏省市场利率定价自律机制决议，进一步完善市区差别化住房信贷政策。其中，居民家庭首次购买普通住房(从未购置过住房)，申请商业性个人住房贷款的低首付款比例保持20%不变。有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;已有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭;仅有1套住房、虽有住房贷款纪录但贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的低首付比例保持30%不变。

更值得关注的是，苏州还规定居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的低首付款比例，苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

相应的公积金贷款政策也有所调整。新申请住房公积金贷款的，调整个人可贷公积金额度计算方式，统一按公积金账户余额倍数计算;对第二次使用公积金贷款的，首付款比例从不低于住房总价的20%调整为不低于住房总价的30%，贷款利率从执行首套房贷款利率调整为按首套房贷款利率上浮10%执行。

业内人士告诉中国房地产报记者：“完善差别化住房信贷政策，实际上就是根据不同购房类型进行各类限制。除非无购房和贷款记录的群体，其他购房者在获取信贷方面都需要注意政策的调整。信贷政策总体收紧，会使得购房者后续高杠杆买房的计划被打乱。”对此张宏伟认为，苏州此次的信贷调整对首套房需求并没有受到影响，调整部分主要影响的是二套房购房群体，尤其是首次改善类群体，极有可能因为首付比例提升而延缓购房计划。

从政策来看，此次苏州的调控虽然限购限贷双启，但限购门槛不高，限贷的调整幅度也有限。相比之下反倒是针对土地市场的政策调整更为严格。

一方面，“新十五条”强调加大土地市场供应。新政指出，今后三年市区住宅用地供应计划每年确定为400公顷左右，合理确定住宅用地供应结构，加大普通住宅用地供应(不低于70%)。

而针对土地供应条件的调整主要表现在提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例，竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，首付款由现行的50%提高到60%或以上;同时，缩短土地出让金付款期限，全额土地出让金支付期限调整为3个月内。

为了避免土地市场持续过热，此次新政还具体指出要引导土地出让理性竞价。“新十五条”明确要根据出让地块情况对部分地块设定土地出让市场指导价。具体而言即，土地出让成交价超过市场指导价的所有项目，土地竞得人全额缴纳出让金期限缩短为2个月，支付的，取消竞得资格或解除土地出让合同并没收保证金。同时，提高项目预售条件：土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的，工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含 10%)的，工程竣工验收后方可申请预售许可。

而土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)的，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节，按接近所有报价平均价的原则确定竞得人。“一次报价出让方式”具体规则另行制订，与土地出让公告同步发布。

“一次报价出让方式”，简单来说就是让想要拿地的开发商针对地块做出报价，取平均值后选择报价与平均值接近的价格。对此新规业内也呈现两种态度，一部分人认为此项规定一出会让高价拿地反而变得愚蠢，另一种观点则表示，选取靠近平均值的新游戏规则会让土地拍卖更像是不可控的博彩。

南京加码“双控”

跟随苏州的脚步，南京的调控也应声落地。虽然与苏州重启限购相比，南京的新政略显温和，但同苏州“一次报价出让方式”新规相似的是，南京针对土地市场也在调整土地公开出让竞价方式上放出了新的“招数”。

《意见》明确指出，经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。当网上竞价达到一定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件。即当网上竞价达到高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。当网上竞价达到高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。

换言之，政策调整后，南京除了明确土地进行网上交易外，还将土地价格与该地块所建商品住房预售许可证的发放相关联。

有业内人士表示，此项新政具有杀伤力，提高预售条件将会增大开发企业的操盘成本，增加资金占用，这对于习惯高杠杆、高周转速率的房地产企业而言，是一种极大挑战，对资金链要求非常高，有可能会导致房地产行业洗牌。

而据张宏伟分析，就南京本次政策而言，只对预售条件进行限定，虽然提高了预售条件，对于开发商也提出了更高的要求。但是对于拿地后项目的开工时间、达到预售条件的时间、竣工时间等关键时间点没有进行限定，此政策还有操作空间，开发商有可能据此囤地。建议对于拿地后项目的开工时间、达到预售条件的时间、竣工时间等关键时间点进行限定，比如半年内必须开工，一年内必须达到预售条件等等，这样开发商也就没有囤地的借口了。

与此同时《意见》强调，当网上竞价达到高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。

“南京采取该做法，主要目的是既要防止产生新的高价地，控制地价过快上涨，同时又加大土地市场供应，对缓解市场需求、稳定市场预期起到积极作用。”张宏伟告诉中国房地产报记者。

除了加码土地市场调控，南京也同苏州一样跟进了此前合肥采用的限贷政策。根据《意见》，南京规定对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行低首付款比例30%外，其他地区低首付款比例调整为不低于35%。

而对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行低首付款比例30%外，其他地区低首付款比例调整为不低于50%。

按照业内人士的分析，对于有改善型购房需求且无按揭的群体，除了经济相对落后的高淳和溧水，其他均上调到35%的首付比例，是为了打压目前南京类似浦口、江宁等市区的房价炒作现象。而对于有改善型购房的且还在还月供的家庭，除了高淳和溧水其他地区需要50%的首付，就能够抑制部分区域房价炒作、投机买房等现象。

业内人士预测，此次南京和苏州的新政出台，符合市场预期，同时也说明二线城市“去资产泡沫”的序幕已经开启，这对于后续南京和苏州房地产市场健康发展，以及二线城市的政策模仿有积极的作用。从政策后续对于二线城市的启示来看，未来有10来个其他城市或模仿南京和苏州的政策，包括：天津、济南、郑州、武汉、合肥、杭州、南昌、福州、厦门、昆山、廊坊和惠州。此类城市后续房价上涨压力较大，或在收紧外地人限购政策、收紧二套房购房政策、提高银行信贷利率、对城市中部分区域进行单独调控等政策方面做组合拳。

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