居民购房杠杆率过高 核心二线楼市收紧房贷政策
中国房地产网 2016-08-14 17:36
[摘要] 核心二线城市“限贷”政策陆续在合肥、江苏落地。此外，天津、武汉等城市下调公积金贷款上限，厦门从居住用地供应、住房贷款政策等七个方面出台一系列措施。二线城市楼市政策全面收紧已成事实。
核心二线城市“限贷”政策陆续在合肥、江苏落地。
此外，天津、武汉等城市下调公积金贷款上限，厦门从居住用地供应、住房贷款政策等七个方面出台一系列措施。二线城市楼市政策全面收紧已成事实。
限贷抑制楼市投资过热
据中指研究院8月1日发布的百城房价指数，7月新建住宅价格环比上涨的66个城市中，合肥涨幅4.17%，位列第三，已经连续三个月环比涨幅居于前十位。
近日，合肥发布了史上严限贷政策。据记者调查，合肥目前有部分商业银行已经开始执行“房查有两套房，征信有一笔没结清，将拒贷”。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟分析称，从南京和苏州房贷新政来看，均未对首套房贷需求产生影响，影响的主要是改善类的尤其是首次改善类的群体。对于还未结清首套房贷款的群体来讲门槛提升了，由于首付门槛提升，或许会因此没有办法进入楼市，改善居住计划可能会延后。而对于已经结清的改善群体来讲，其实这一定程度上代表着这类群体是有一定购房能力的，对这类群体影响不大。
“而苏州新政中，居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放三套及以上住房贷款。这主要是针对投资类客户，这类购房群体无法使用贷款杠杆购房了。总体来讲，南京、苏州房贷政策旨在通过适度提升首付比例降杠杆，为过热的楼市降温。”张宏伟进一步分析表示。
在7月26日中央政治局会议上，曾罕见地提到了“抑制资产泡沫”。海通证券首席经济学家李迅雷分析称，资产泡沫主要存在于楼市和股市，资金集中在金融领域利率过高，那么企业就不愿意投资实体，而去买金融产品或者炒房。
广东省统计局数据显示，今年上半年，在民间投资低速增长2.8%的情况下，广东民间投资增速达到19.6%，领跑沿海发达省份，投资额为8591.07亿元。从行业流向看，房地产和制造业支撑了近80%的民间投资。
而与地产泡沫相对应的，是过去几年中国居民房贷的爆炸式增长。据海通证券研究所统计，居民房贷月均新增额从2011年的693亿元飙升至2016年上半年的月均3933亿元，创新高。
从房贷余额看，金融危机后美、日均开始回落，只有中国持续上升，并于2014年超过日本；从房贷余额占GDP比重看，美国和日本在各自地产泡沫破灭后均见顶回落，而中国则持续上升，目前约25%，已达到日本1990年地产泡沫顶峰时的水平。若按现有速度扩张，则3年内将接近美国当前水平。
居民购房杠杆率骤升
房贷高增长不可持续
超发的货币为居民大规模购房提供了支撑。根据海通证券研究所统计，从历史数据看，中国房价涨幅与M2增速高度一致。2016年年初房价重回两位数增长，一线城市地产价格更是出现暴涨，并向二三线城市传导，这与M2增速回升不无关系。而今年上半年商品房销售额同比增速42.1%，超出销售面积增速14.2个百分点，2015年底两者差距仅7.9个百分点，房价涨幅可见一斑。
2015年以来，央行6次降息6次降准，使得住房贷款平均利率持续下行，居民中长期贷款加速上行。居民中长期贷款增速目前已超过30%，非金融企业中长期贷款增速持续下行，目前已降至10%左右。而居民中长期贷款中主要的部分就是个人住房贷款，这意味着越来越多的信贷资源被分配到房地产市场中。
同时骤升的还有居民购房杠杆率。海通证券研究所数据显示，居民购房贷款新增额占新增商品房销售额的比例从2011年的17.3%，一路上行至2015年的36.7%，今年上半年再次创新高至56.5%，居民购房杠杆率呈加速上升。
飙升的新增房贷意味着未来数年居民部门偿付压力巨大。
海通证券分析师姜超表示，从国际通用的居民负债率(居民部门负债/GDP)看，中国居民负债率从2005年的17.1%猛增至2015年的39.9%。横向比较来看，美国、英国居民部门负债率均在80%以上，而日本也超过60%。“得益于相对高的经济增速和经济起步阶段极低的居民杠杆，中国目前40%的居民杠杆率尚不算高，但增速迅猛。而且，中国居民杠杆率被低估，实际居民负债率至少比目前的高10%。”“居民房贷收入比可以更准确地刻画居民偿付房贷的能力。美国、日本房贷收入比的起伏与地产泡沫的生灭同步进行。目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平，若按现有速度扩张，则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。”姜超分析认为，中国房贷高增长不可持续，边际杠杆已近极限，地产泡沫值得警惕。
政府部门已经关注到楼市金融风险。银行开始对个人房贷限贷，亦是出于对自身资产的保护。
张宏伟预计，楼市在下半年及明年进入调整期在预料之中，届时，由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素，这些房价过热城市将进入真正的市场调整期，房价面临下降，这将导致银行资产缩水。因此，银行将通过收紧开发贷款、个人按揭贷款，通过首付提升、利率提升等方式对冲未来潜在的市场风险。
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