控地价:南京“摇号”、苏州“猜平均价”

新闻晨报  2016-08-12 18:38

[摘要] 预期中的苏州、南京楼市调控新政昨日如约落地，限贷和地价管控方面两地如出一辙，苏州还提出了预售价格、限制外地人买房、公积金政策等全方位调控新政。

预期中的苏州、南京楼市调控新政昨日如约落地，限贷和地价管控方面两地如出一辙，苏州还提出了预售价格、限制外地人买房、公积金政策等全方位调控新政。

新政都将于8月12日正式落地，两地相关楼市调控部门表示，将进一步加大政策调控力度，调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例，促进房地产市场持续稳定健康发展。

土拍政策的调整相对有力，提高了开发商拿地的门槛，这也是南京首次提出“现房销售”概念，表明政府部门希望在规范土拍秩序的同时遏制“地王”频出的现象。但土拍规则改变，对土地市场供应和稳定市场预期的效果仍有待观察。

限贷：上调二套房首付比例到5成

在调整商品房贷款首付比例方面，南京的限贷比例更严格，苏州强调“三套”停贷。

南京新政规定，一是对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行低首付款比例30%外，其他地区低首付款比例调整为不低于35%。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行低首付款比例30%外，其他地区低首付款比例调整为不低于50%。

苏州新政规定，居民家庭首次购买普通住房（从未购置过住房），申请商业性个人住房贷款的低首付款比例保持20%不变。

有下列情形之一的，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的低首付比例保持30%不变：1.有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；2.已有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭；3.仅有1套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的居民家庭。

居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的低首付款比例，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%。

居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

“南京没有提三套限贷，是因为南京三套原本就不能贷款，所以并没有重复。”专家表示。

房价：苏州限制开发商捂盘乱涨价

在限贷和土地价格管控的基础上，此次苏州还从多个角度控制房价上涨。

限制外地人买房，苏州新政规定，非本市户籍居民购买套住房，不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房，必须提供缴纳证明或社保证明。

限制开发商涨价，在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。

调整公积金贷款政策。对第二次使用公积金贷款的，首付款比例从不低于住房总价的20%调整为不低于住房总价的30%，贷款利率从执行首套房贷款利率调整为按首套房贷款利率上浮10%执行。

商业办公用房可以按照有关规定改建为住房租赁。

地价：超过一定标准均需现房销售

在调整土地公开出让竞价方式方面，南京通过高限价配合现房销售以及摇号方式来管控，而苏州则通过指导价配合现房销售和平均价投标来防止高地价。

南京新政规定：经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本；

二是当网上竞价达到一定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件，其中当网上竞价达到高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上；

当网上竞价达到高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售；

当网上竞价达到高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。采取该做法，主要目的是既要防止产生新的高价地，控制地价过快上涨，同时又加大土地市场供应，对缓解市场需求、稳定市场预期起到积极作用。

苏州新政规定，根据出让地块情况对部分地块设定土地出让市场指导价。土地出让成交价超过市场指导价的所有项目，土地竞得人全额缴纳出让金期限缩短为2个月，支付的，取消竞得资格或解除土地出让合同并没收保证金。同时，提高项目预售条件：土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可；土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）的，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价，在一次报价出让环节，按接近所有报价平均价的原则确定竞得人。

与限贷相比，两地土地价格的管控更加严厉。“比如苏州在‘加大土地市场供应’的表述上，富有实质性的一个政策内容是住宅用地供应需要超过70%，这相当于给房企和购房者一个定心丸——后续住宅供应会陆续跟进，购房者不必恐慌。”专家表示，在苏州，3个月内如果没有100%的土地出让金的准备，那就不能拿地。

[专家观点]

二线城市开启“去资产泡沫”

“尽管苏州和南京对土拍市场有过调控手段，但过于温和，并没有起到预期效果。”分析师表示，这次政策出台可以说意料之中。从时间节点来看，正好处于“金九银十”当口，给过热的楼市降温，以防市场出现失控风险。这两个城市同时出台调控文件，某种程度来看，抑制资金流向晚出政策的城市，抑制投资投机力量。

业内人士分析认为，此次南京楼市新政首付调整力度较小，增加了刚需和改善型需求的购房成本，但无法有效遏制投资性需求。轻微的需求端调控，很难改变南京当前“一房难求”的局面。

“苏州调控力度上比南京稍大些，不过外地人限购的门槛不是很高，只要提供1年社保，从苏州购房客群比例来看，本地客占7成以上，交易量出现大幅回落的可能性不高，体现地方政府对楼市的呵护。”该分析人士表示。

苏州、南京新政落地，意味着二线城市“去资产泡沫”的序幕已经开启。从近期房价上涨的表现来看，未来有10来个二线城市或模仿南京和苏州的政策，包括：天津、济南、郑州、武汉、合肥、杭州、南昌、福州、厦门、昆山、廊坊和惠州。此类城市后续房价上涨压力较大，或在收紧外地人限购政策、收紧二套房购房政策、提高银行信贷利率等政策方面做组合拳。从房价抑制角度来看，房价上涨态势会趋缓。

但业内人士认为，近期上海继续出台调控政策的可能性不高，“3·25”政策落地还不到半年，从历史调控来看，半年之内连下两道调控令的情况并不多。由于这一轮楼市走强是从土地市场开始的，所以不排除对土拍市场加强监管力度。其次，从“去杠杆”的角度，可能对今后信贷方面管控会比现在严格些。

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