房企再融资不得拿地 地王制造者面临多方政策收紧

经济参考报  2016-08-02 08:28

[摘要] 今年以来，部分一二线城市土地市场高价地频出，“面粉贵过面包”现象成为常态，7月份甚至被称为“地王月”。有鉴于此，近期证监会、国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号，上海、南京、合肥等地也陆续出台了相关收紧政策。

今年以来，部分一二线城市土地市场高价地频出，“面粉贵过面包”现象成为常态，7月份甚至被称为“地王月”。有鉴于此，近期证监会、国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号，上海、南京、合肥等地也陆续出台了相关收紧政策。业内人士分析认为，综合多种因素来看，一二线前期热点城市的土地市场热度将有所回落，地价涨幅略有放缓。

现象 多个城市“地王”频出

上半年，多个城市土地市场高价地频出，进入下半年以后，这种行情仍在延续。据《经济参考报》记者不完全统计，仅仅7月份下旬，上海、合肥等城市土地市场已经连续出现多个“地王”。

7月29日，合肥市针对6幅地块进行拍卖，吸引了数十家房地产企业参与，当日土地出让金收入达到63亿元。其中合肥高新区、庐阳区和新站区陆续诞生三个“地王”，高溢价率达到330%。

同日，上海市杨浦区新江湾城一宗地块以总价31.55亿元成功出让。经业内测算，该地块成交楼板价52840元/平方米，溢价率51%。剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价达到92506元/平方米，被业内称为上海新晋单价“地王”。另在此两日前的27日，上海市出让浦东新区一宗地块，终被金地集团以88亿元总价竞得，溢价率高达286%，楼板价33023元/平方米，成为今年以来上海土地拍卖的单幅土地总价“地王”。

此外，7月28日，武汉出让8宗土地，终除一宗地块遭遇流拍外，另外7宗地全部成功出让，总出让价款77.15亿元。其中，064号地块被碧桂园以25.31亿元总价、溢价289%的代价竞得，超过2万元/平方米的楼面地价也让该地块成为武汉新的单价“地王”。

因此，7月份被业内称为土地市场的“地王月”。据市场统计数据，7月后半个月，不仅仅是南京、杭州、苏州、合肥等重点二线城市“地王”频出，还有武汉、郑州、嘉兴、温州、南昌、青岛、南宁、昆山、珠海、长春等十余个城市先后诞生12个单价或总价“地王”。

土地市场竞争激烈，房地产企业拿地金额也相应大幅上涨。来自中原地产研究中心新统计数据显示，包括保利地产、万科、华润置地、碧桂园、恒大集团等30大标杆房企今年前7个月合计拿地金额高达3967.77亿元，相比2015年同期的2441亿元上涨幅度达到了62.5%。

政策 多方加码土地出让限制

8月1日，市场消息传出，某股份制商业银行近期下发的2016年房地产行业授信政策中明确：对于2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目，原则上不介入；该行还要求加强前端融资管理，对前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60%，其他房企则不超过50%；此外，原则上不介入2015年三季度以后拿地成本过高的项目。

对此，某研究院副院长杨红旭分析认为，“房地产去库存，重点在三四线城市；房地产去杠杆，重点在热点城市的个人投资者与‘地王’制造者。”他认为，应该密切关注房地产金融链条的渐紧。

事实上，从资金源头限制“地王制造者”已经初现端倪。近日，证监会在一次内部会议上表示，房地产企业通过再融资补充流动资金将受到严格限制，再融资所募资金只能用于房地产建设，而不能用于拍地和偿还银行贷款。

另一方面，多个地方政府也正在有针对性的调整土地政策，尤其“地王”频出的热点城市，调整政策以收紧为主。上海市发改委主任沈晓初近日表示，下半年，上海将在严格执行限购和差别化信贷税收政策、坚决抑制投资投机性需求的同时，加快调整土地供应结构，提高住宅供地比例，加快商品住房土地供应节奏。

在此之前，南京市针对土地市场推出了“熔断机制”：土地现场竞价一旦超过高限价，地块将被流拍。业内分析认为，南京此举同样是希望房地产企业理性拿地，终达到抑制地价的作用。

“地王”频出的合肥市近日也推出了规范国有经营性建设用地出让行为的政策，具体内容包括：单宗土地出让价款首次缴纳比例不得低于50%，闲置土地满两年无偿收回，欠缴土地出让价款、闲置土地等未处置前不能再拿新地等。

不仅如此，由于一二线土地市场高价地频出，国土部土地利用管理司在6月中旬重申了“异常交易地块”的上报备案制度，要求地方国土部门明确异常交易地块的上报范围、方式、条件、期限等，省级国土资源部门应对出现异常高价地块的市县进行督促和约谈。

趋势 土地市场热度或将回落

国土部相关负责人告诉《经济参考报》记者，近期，南京、合肥等部分二线热点城市出现房屋销售火爆现象，土地市场进而出现连续高价成交的情况，究其原因，一方面是在货币宽松政策影响下，房企的融资成本下降，资金充裕；另一方面，在整体经济结构转型过程中，新产业发展不可能一蹴而就，各级政府面临较大的财政压力，土地出让收入成为政府阶段性创收的主要来源。此外，部分国企迫于行业整合压力，也促成了过度竞争拿地的局面。

该负责人表示，今年以来，在房地产销售市场回暖和基建投资拉动下，土地市场总体呈现“总量稳定、区域调整、价格上行”的运行态势，保持“逐步回稳”的运行方向。房地产用地市场仍处于大周期持续低迷后的“修复期”，当前供求整体上仍处于“弱平衡”阶段，但不同层级城市表现各异。

专家分析认为，由于房地产企业之间竞争激烈，“不仅仅企业的拿地金额明显上涨，土地价格也创了历史高纪录，平均拿地价格上涨幅度达到了31%。而且因为一线城市供应减少，实际拿地成本涨幅更高”。他认为，对于未来市场而言，这些标杆房企因为拿地成本普遍增加，未来房价一旦进入调整周期，很可能面临巨大的销售难题。

专家告诉《经济参考报》记者，“从2015年开始房企出现了增收不增利润的普遍现象，而当前的高地价正在进一步透支房企的利润。虽然今年以来一二线房地产市场销售回暖，但更多三四线城市依然处于调整过程中，以价换量的行情还在持续”。所以，土地储备充足的企业，下半年拿地动作将趋于谨慎。事实上，据《经济参考报》记者了解到，目前金地集团、融创中国等企业已经开始减少拿地规模。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松告诉《经济参考报》记者，地价走势的变化与当前宏观经济背景及不动产市场状况基本吻合。赵松分析预测，综合多种因素，三季度地价整体保持温和上升的态势，房地产市场持续分化，升温或回暖的城市范围向三线热点城市扩大；一二线前期热点城市的土地市场热度将有所回落，地价涨幅略有放缓。

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