关于房地产税改革的细节 你需要知道的一切
中财网 2016-07-30 12:07
[摘要] 财政部长楼继伟在G20会议上表示,会义无反顾地改革房地产税制。唯有这样才能更好地解收入分配问题。遗憾的是,受制于信息收集和征管能力,以及利益调整,房地产税改革难达共识。
财政部长楼继伟在G20会议上表示，会义无反顾地改革房地产税制。唯有这样才能更好地解收入分配问题。遗憾的是，受制于信息收集和征管能力，以及利益调整，房地产税改革难达共识。
那楼继伟提出的房地产税和目前在上海、重庆两地试点的房产税有何不同？房地产税制改革涉及哪些利益？为什么改革能解决收入分配问题？中低收入群体会为此交更多钱吗？房价会跌吗？
答案都在这里。
一、房地产税是什么？
1、房地产税就是房产税吗？
我国的房产税是1986就开征的税种。1986年9月15日，国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，暂行条例对个人所有非营业用房产免房产税。
与我国现行的房产税相比，未来的房地产税有以下不同之处：
1、不只是针对房屋，而将房屋和土地合为一体——这是重要的区别，土地收入是地方政府的一大收入命脉；
2、不只是针对经营性房地产，而将扩展为居民生活居住房；
3、征税范围有可能不再局限于城镇，可能会扩大到农村地区；
4、计税依据不一定是房屋原价或者出租收入，而可能是以房地产市场价值为基础的评估价值；
5、随着税基的变化，房地产税的税率也会进行调整，可能不同地区适用不同税率。
2、房地产税是新提出来的吗？
事实上，房地产税在我国早出现在2003年的十六届三中全会公报中，公报提到，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。该处的物业税与现在的房地产税概念一致。
3、房地产税由谁征收？用在何处？
房地产税是典型的地方税，由地方税务部门征收。
国外的房地产税多用于基层建设。上海财经大学公共经济与管理学院税收系主任朱为群认为，房地产税直接的功能应该是为地方政府提供公共服务筹集必需的资金。他同时也指出，房地产税作为一种地方税，不可能要求其为地方政府的全部公共支出承担筹资的责任，而应该有对应的支出范围。[1]
那些当地特定群体受益的、非普惠性的公共支出，应该通过行政事业收费或者政府性基金来筹集资金。只有那些当地政府自主决策的、当地民众普惠的、非基本的公共支出项目，即当地民众“看得见、摸得着”的公共支出项目，才应该由房地产税这样的地方税来筹资。
从中国现有的两个试点城市上海、重庆来看，房地产税直接的功能是为地方政府提供住宅方面的公共服务必须的资金。上海征收房产税试点的暂行方法中提到，房产税试点征收的收入用于保障性住房建设等方面的支出；重庆征收房产税试点的暂行办法提到，个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。
二、为什么要推动房地产税改革？
房地产税改革对社会有什么影响？
财政部部长楼继伟称，改革房地产税制，这才能更好地解决包容性，解决收入分配问题。通过税收解决收入分配不均，可以通俗理解为政府通过税收“劫”富济贫。个人所得税、财产税、遗产税、资本利得税是全球调节收入分配的四大税种，但目前中国仅征收这四项中的个人所得税。
西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁认为，经济转型的出路是解决收入分配不均。中国的高储蓄率主要来自富人，穷人收入太低。要有效提振中国经济，大幅提高穷人收入是有效的途径。[2]
G20会议上，新加坡副总理尚达曼指出，政策性的制定者首先要考虑税收政策怎么把收入再分配，让更多的人参与劳动市场，尤其是弱势群体。这不仅仅达成了经济目标，还让弱势群体对社会产生归属感。
负税率（negative income tax）是指政府利用税收形式，对所得额低于某一特定标准的家庭或个人予以补贴的比例。甘犁团队在四川乐山进行的负税率实验结果显示，予以补贴的实验组相比对照组有更强的劳动意愿，消费行为也更多。[2]
三、怎样征收房地产税？
1、征收房地产税需要哪些条件？
从法律法规上看，未来开征房地产税，必须先由人大立法讨论通过。2015年3月，十二届人大三次会议通过了修改《立法法》的决定，明确规定：税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度，只能通过制定法律来解决。
征收房地产税需要一套完整的信息系统，保证“房有所属”，因此，统一的不动产登记是房地产税开征的前提之一。还需要一套有公信力的估值体系，对房产进行正确的估值。
目前各省市不动产登记机构整合工作基本完成，不动产登记开始全面推行，为征收房产税提供了技术储备。
2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》开始落地实施；
2016年1月21日， 中国国土资源公布《不动产登记暂行条例实施细则》，对集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记等各种不动产权利的登记都做出了更为细致的规定。
房地产的价值有原价和市场价之分，原价反映了房地产的初始购置成本，反映了其历史价值，而市场价反映了房地产的当前价值。按照房屋原价征税会导致同样现价的房屋因为购置时间不同而承担不同的税收，因此国外成熟的房地产税的计税依据均以市场价格为基础。[1]
因此，需要一套由政府设立或者认可的房地产评估机构对房地产的计税依据进行评估，评估结果在若干年内保持不变。这对保障税基的确定性和公平性至关重要。中国目前有一套银行的房地产业估值体系，主要涉及贷款。
2、税率是如何确定的？
发达国家的房地产税以低于市场价的评估价为税基，评估价会隔几年进行适度调整，而税率每年都会变化。税率的变化主要取决于地方政府公共预算的支出数额。
值得注意的是，国外的地方政府和基层政府在房产税政策的制定上有一定的自由度，目前中国地方政府并无税收立法权。
考虑到中国住房存量情况相对复杂，中国未来房地产税税率设置在借鉴国外税制经验的同时，也要区别对待不同类型的房地产。上海财经大学公共经济与管理学院税收系主任朱为群认为，房地产税改革的初期，差别税率宜粗不宜细。
甘犁估测，如果只征二套以上住房，房地产税能否代替土地财政是关键。他估测，中国的土地财政真正用在地方其它非房产消费的比例不高，应该只有20%。如果以20%的土地财政的规模来收房地产税，对第二套房征收2%的税率就够了。
3、上海、重庆作为目前的试点城市，具体的措施是怎样的？
上海针对部分试点政策实施后新购住房的购房人，按0.6%的税率对市场交易价格的70%进行征收；重庆主要针对独栋商品住宅和高档住房的购房人征税，税率因成交价而有不同。
四、推进房地产税改革有哪些障碍？
中国财政部长楼继伟此前G20会议上表示，应该改革房地产税制，遗憾的是目前还没推出来，重要原因是信息收集和征管能力是弱项。此外，这会涉及很多利益调整，因而是难达成共识的税制改革项目。
中国的房地产信息系统尚有很多欠缺。甘犁认为，当前对存量房的数据体系都是不完整的。即使是在大城市，对小产权房的统计也不是特别完善。而业主身份信息的缺失使得纳税登记无法完整覆盖征税范围，房地产税的普遍和公平实施得不到保证。
另一方面，期望合并土地开发、房产交易以及房产保有环节的税费的房地产税作为一种全新的税收体系，征管程序需要进行重新界定。而具体的法规政策还有待商讨。此外，将房屋和土地合而为一，地方政府可能承压较大。土地收入是地方政府的一大收入命脉，靠房地产税来“补位”，还有相当多要努力的。
1、购房时支付了土地出让金，推进房地产税改革会不会有重复征税的嫌疑？
房地产税的改革不只是针对房屋，而要将房屋和土地合为一体。除了土地出让金而外，很多别的税金也都和房地产相关。中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇认为，房地产税改革应该把这些税收与土地出让金做一些合并，做减法和替代，而不是盲目地再新开一税种。[3]
事实上，房地产税能否成为地方税主体税种、是否有助于完善房地产税体系，很大程度上取决于其他相关税制的改革，需要有一个税制改革的顶层设计和联动改革方案，将土地开发、房产交易以及房产保有环节的税费合并。
值得注意的是，在重庆试点房产税的征收管理实施细则中提到，凡纳入征收对象的应税住房用于出租的，按《暂行办法》规定征收缴纳房产税，不再以租金收入计征房产税。
杨志勇认为，如土地出让金继续存在，房地产税即使要开征，税率也应低于土地私有制国家。这是中国房地产税开征的特殊国情。除此之外，只与房地产有关的税收就有房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税5种。房地产税至少应该取代上这5种税。与房地产相关的各种基础设施建设配套费也应被替代。[3]
2、面对中国楼市的“冰火两重天”，房地产税改革会产生哪些影响？
对于房地产卖方市场一线城市而言，刚需较强，不存在库存担忧；而从试点情况来看，房产税的收入也有限：上海2015年房产税收入12.3亿，仅为土地增值税的一半。此外，征收成本与收入的不匹配也是需要解决的问题。中国城市房地产研究院院长谢逸枫称，两个试点出现的大问题是一些区域收税成本上升，抵消了税改效用，一定程度上还推高了购买房屋成本，影响房企去库存。[4]
重庆市房产税占一般公共预算收入的比重稳定在 1%-2.5%，2011 年开征个人房产税后占比有所提升，但仍在较低水平；上海在2011 年开征个人房产税后，房产税占比有所提升，但 2013 年房地产限购政策推出后开始有所回落。[5]
而另一方面，国内三四线城市仍面临较大的去库存问题，如果正式拉开房地产税改革，全面对二套房和高档别墅征收房产税，可能会对去库存产生影响，进而抑制经济增长。
3、障碍重重，该怎么办？
楼继伟在G20会议上称：“只要是真正的收入再分配，就会受到真正的阻碍。这是一个难题，下一步也是我们的任务，我们要义无反顾地去做”。
2003年提出物业税以来，直到2011年才在上海和重庆进行试点。房地产税改革的决心不能解决现有的矛盾，但可以逐个破除障碍。例如，要解决不同地区的差异，政协委员、中国财政部财政科学研究所原所长贾康提出，可以通过分城实施房地产税，或者先后实施，先在一线城市以及部分热点二线城市选择实施。[6]
证券时报评论称，税收需要中国特色的“漫长法定”，房地产税改革的仓促推出可能会有后续问题。但任何一项改革，利益关系都盘根错节，不能因必有的障碍而将改革推给后来者。[7]
五、房地产税的征收会对市场产生哪些影响？
大众期望房地产税的落地带来投机购房成交量减少，房价下跌。但事实上，房地产税对成交、房价影响到底有多大，还要依照征税方式、征税主体范围、税率多少等因素综合评判。从试点城市的商品房价格来看，开征房产税对房价整体影响不大。
2、房地产税会加重中低收入群体负担吗？
以对个人征收的房产税为例，现行的试点政策具有一定的免征范围：上海对居民家庭合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，新购的住房暂免征收房产税；重庆征收的房产税主要针对独栋和高档住宅，也有一定的免税面积。
中国房地产业协会副会长朱中一表示，从试点城市来看，保障房屋正常的居住属性是税收制度设定的出发点。据此推测，未来的房地产税可能会设定一定的免征范围，对首套房与非首套房、普通住宅与高端别墅等区别征税。
六、房地产税改革快什么时候推出？
机构分析，当前房产税立法正在起草阶段，预计早要在 2017 年底通过， 而且当前在经济下行压力较大的情况下，开征房产税的阻碍较大，预计房产税早全面开征时间在 2018年左右，可能在一线和较好的二线城市全面推广。
甘犁认为，征收房地产税是共识，但是似乎永远不是个好时候。如果只征家庭第二套以上的住房，获得支持的可能性会比较大。
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