销售连跌两个月 房地产景气时期结束了?
华尔街见闻 2016-07-18 16:11
[摘要] 今年1-4月，商品房销售面积和金额均高速增长，呈量价齐升的态势。不过自5月份开始，两项增速均开始回落。1-6月数据显示，全国商品房销售面积及销售额增速较1-5月分别收窄5.3个百分点与8.6个百分点。业内人士认为，销售数据一般被认为是投资的先行指标。销售数据开始明显回落，三季度投资增速将进一步下行。
今年1-4月，商品房销售面积和金额均高速增长，呈量价齐升的态势。不过自5月份开始，两项增速均开始回落。1-6月数据显示，商品房销售面积及销售额增速较1-5月分别收窄5.3个百分点与8.6个百分点。业内人士认为，销售数据一般被认为是投资的先行指标。销售数据开始明显回落，三季度投资增速将进一步下行。
楼市进入衰退小周期
方正证券首席经济学家任泽平认为，地产（行业增速）已经见顶，需求收缩，呈供应强、需求弱的局面，预示经济重回下行通道。国信证券分析师则表示，6月数据继续回落（投资增速、新开工增速、销售额增速），（房地产）行业进入小周期衰退阶段已基本确定。
国信证券分析师区瑞明、朱宏磊在周六发布的报告中称，历史数据表明小周期中的“销售复苏-繁荣期”时长大约为一年左右，本轮已显著超出。
房价上涨对购买力产生负面影响，而政策、货币宽松的边际效应是递减的。目前，风向标城市二手房成交量价齐缩。后续又陆续发生加速这一趋势的事件，如权威人士对于楼市及杠杆的评论、货币政策以“脱虚入实”为导向等。
7月继续回落 8月有望回升
在偏悲观的分析之外，中信证券分析师陈聪则认为，楼市景气并未结束。
他表示，楼市热销的根基——较低的按揭贷款利率环境并未发生变化，短期也并不会发生变化：
我们注意到按揭贷款利率仍在低位。根据统计，6 月中国首套房平均利率为4.48%，继续走低。其监测银行中优惠利率占比85.3%，较上月增长1.5 个百分点。企业虽然在三季度推盘可能并不多，但相信不会放弃9 月份重要的推货窗口。一线城市资源虽然稀缺，但企业并无理由在三四线放慢去化速度。
中信证券认为，销售同比增速下降并不是因为按揭贷款收紧：
首先是因为一线城市的行政调控政策，尤其是深圳（楼盘）和上海（楼盘）延长限购年限的政策。其次，则是因为房价上涨一段时间后，累积需求得到释放，消费者不可能接受房价不断快速上涨。可企业资金链明显好转，且原材料价格昂贵（一二线城市地王频出）开始追求一定的毛利。可以看到，近企业的推盘有所减少，但去化率其实并不低。
中信证券认为，7月销售同比增速可能继续回落。30个大中城市在2016 年7 月上半月的日均销售，比2015 年7 月的日均销售只同比增长了5.0%。同样的，一线城市销售还在明显 环比回落，二三线城市销售环比稳重略有下降。 但如果热销的局面大体不变，他认为，开发投资增速也不会大幅回落，预计八月后销售将有起色。
官方表态防止房价过快上涨
7月14日，国家发改委新闻发言人赵辰昕在例行新闻发布会上谈及房地产市场时表示，当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存。下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨；对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。
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