房价图谱:一线城市飙涨一年后首现回落

中国房地产网  2016-06-28 08:07

[摘要] 国家统计局数据显示，5月全国房地产开发投资同比增速出现年内首次下滑，较4月下滑了3.15个百分点。5月商品房销售面积增速亦由4月的44.05%下滑至24.25%，同样是年内首次下滑；而销售额增速则由4月的同比增长59.76%下滑到了36.72%。

高烧了几个月的楼市终于要降温了。

国家统计局数据显示，5月房地产开发投资同比增速出现年内首次下滑，较4月下滑了3.15个百分点。5月商品房销售面积增速亦由4月的44.05%下滑至24.25%，同样是年内首次下滑；而销售额增速则由4月的同比增长59.76%下滑到了36.72%。

而国家统计局发布的5月房价指数显示，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.9%，相比4月份1.1%的增幅收窄。70个大中城市房价环比增幅自2015年5月止跌反弹以来首次明显收窄。而且，还是在大涨之后的收窄。

“此前政策刺激下的需求集中入市是一种透支，成交高增长不可持续。部分热点地区政策或面临收紧，也对量价升温‘见顶’，预计下半年房地产销售增速将放缓。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对中国房地产报记者表示。

住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌在接受中国房地产报记者采访时则表示，一线城市、部分二线城市下半年房地产市场会降温，这些城市的降温又会导致整个房地产投资增速放缓，两者之间的平衡点在哪里，需要关注。而大部分三四线城市还是要加温，去库存。“预计2016年房地产市场总体上不会太糟糕，会保持相对平稳，稳中有增的态势。”

一线城市房价同比环比涨幅双双回落

国家统计局数据显示，5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有60个和49个，分别比4月份减少5个和2个；涨幅比4月份收窄的城市分别有36个和25个，分别比4月份增加15个和5个；涨幅在1%以上的城市分别有15个和13个，分别比4月份减少7个和2个；高涨幅分别为5.5%和6.3%，分别比4月份收窄0.3和0.5个百分点。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，5月份房价总体涨势放缓，一二线城市环比涨幅均比4月份有所收窄。初步测算，5月份一线城市新建商品住宅和二手房价格环比涨幅分别比4月份收窄0.8和0.7个百分点；二三线城市新建商品住宅和二手房价格环比涨幅都分别比4月份收窄0.2和0.1个百分点。

对于一线城市而言，2015年6月首次出现同比正增长，随后增幅扩大，今年5月份为12个月以来的首次增幅收窄。北京、上海、广州3个一线城市新建商品房价格环比涨幅依然比较高，分别上涨2.4%、2.3%、2.7%。除了广州外，北京和上海的涨幅较4月份波动很大，分别收窄了0.6和1.3个百分点。而深圳5月份新建商品房涨幅明显放缓，环比涨幅只有0.5%，市场开始明显降温。在调控政策影响下，深圳二手房价格连续2个月未上涨。

专家认为，根据近几周成交走势来看，北京房地产市场目前处于一个逐步降温的趋势之中，此前一年快速放量带来的市场后劲不足情况正在显现。在政策趋紧、需求乏力的环境之下，北京楼市即将进入新一轮降温周期。

虽然房价持续走高推动了此前房地产投资反弹，但是5月份的房地产投资增速已从3、4月份的强劲水平回落。

1～5月份，房地产开发投资34564亿元，同比名义增长7%，增速比1～4月份回落0.2个百分点。不过，占比66.9%的住宅投资23118亿元，增长6.8%，增速仍较上月提高0.4个百分点。

夏丹指出，政策和流动性是过去一年支撑房地产行业复苏的原动力。随着政策边际效用递减，货币政策走向中性，房地产成交高增长不可持续，这将可能对开发商资金面和拿地开工的情况产生一定的负面影响。地王仅出现在少数城市，占主导比例的三四线城市土地市场和新开工情况却不可能大幅提升，对房地产总体投资难以形成支撑。因此，尽管住宅投资增速在5月数据中还未出现回落，但下半年有下行压力。

二线楼市疯狂遭遇调控加码 楼市将步入调整期

值得注意的是，就在房价总体涨势有所放缓的情况下，部分二线城市的环比涨幅却较4月份进一步扩大，有些已经超过了一线城市涨幅。在70个大中城市中，厦门、合肥、南京、惠州和广州五个城市的新建商品价格环比增幅大，占据涨幅前5名。一个月时间，厦门房价上涨了5.5%，合肥上涨了5.1%，南京上涨了4.1%。此外，包括天津、杭州、北京、上海和武汉的环比增幅也较大，位列前10位。

5月份，70个城市中，新建商品房价格同比上涨的城市数量增加到50个。深圳在同比增幅排行中位居首位，同比上涨54%，涨幅相比4月份的63.4%开始收窄。排在第二位的是上海，房价同比上涨33.8%。排在第三位的是厦门，房价同比上涨28.3%，其后是南京、合肥、北京，5月房价同比涨幅分别是27.1%、23.3%、21.4%。而据统计，2016年5月，厦门商品房去库存周期为7个月，南京、合肥去库存周期仅剩2个月左右。

“一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。这也会增加部分二线城市政策收紧的风险。对于当地的房企和购房者来说，必须警惕此类政策调整所带来的风险。”业内分析表示。

事实上，今年表现热门的几个二线城市已经陆续出台政策试图让楼市降温。5月底，南京和苏州已经从土地市场开刀，实行了“双限”政策。近日，针对过热城市楼市的更多调控政策酝酿出台。

6月21日下午，合肥市土地管理委员会召开会议，明确合肥不会出台限购政策，但会出台差别化信贷政策，提高首付门槛。其中：商品房低首付比为25%；对于名下有房无贷的，二套房的首付比例提高至四成；名下有房有贷款的，则再购房首付比例为五成，即认贷又认房；对于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公积金贷款。据称，该政策自7月1日起实施，有效期为一年。

有知情人士指出，合肥此次拟的只是呈审稿，具体怎么样，是否落地还未可知。若限贷落地，会在一定程度上改善供需矛盾，保护刚性需求主力军，并提高投资客入市成本，一定程度上抑制投资投机需求。

多重因素叠加之下，房地产市场将由上半场的高烧期进入下半场的降温期。

中金证券房地产分析师宁静鞭预计，楼市成交量同比增速将在二季度达到高位，而主要城市房价增速高位将出现在三季度，投资增速则将在四季度出现回落。目前房地产市场已经处于周期的中后段，或将提前进入下行期。

专家认为，就当前来看，市场总体将继续回暖，但此轮楼市短周期内一线城市房价已见顶，三四线城市房价走势也将在四季度晚明年一季度见顶。

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