二线城市房价领涨全国 风险增大需防范

中国经济时报  2016-06-24 07:29

[摘要] 统计数据显示:2016年上半年一线城市土地出让金合计1461.75亿元,同比下调了17.3%,但成交面积降幅更大。二线城市合计成交金额为6139.12亿元,同比涨幅达到了56%,成交面积则出现了微跌。

统计数据显示：２０１６年上半年一线城市土地出让金合计１４６１．７５亿元，同比下调了１７．３％，但成交面积降幅更大。二线城市合计成交金额为６１３９．１２亿元，同比涨幅达到了５６％，成交面积则出现了微跌。

四城市预计面临调控升级

统计数据显示，２０１６年，上半年地王数量达到了１９８宗，而２０１５年地王数量只有９５宗。从整体来看，二线城市成为２０１６年地王出现多的区域，其中主要集中在南京、苏州、合肥等城市，而这些城市恰好是房价上涨迅速的城市。事实上，地价超过房价的势头已经从２０１５年的一线城市开始蔓延到二线城市。

从城市来看，苏州、南京、杭州、合肥四大城市的土地出让金排名前四，楼面价上涨数倍，苏州、南京的土地出让金上涨高达８６７％和４６６％。

中原地产研究部统计数据显示：不仅房价涨幅明显，四个城市也是２０１６年地王出现频繁的区域，这几个城市本身的供需结构决定其领涨。厦门、南京、合肥等城市目前的库存处于明显加速去化过程中，四个二线城市库存合计１２０７万平方米，同比１月份的１６５０万平方米下调了２７％。而一线城市只下调了６％，预计这些城市很快面临升级的调控措施。

从新建商品房数据中可以看出，二线城市全面取代一线城市，成为房价上涨的先锋，首次出现了上涨前列基本是二线城市的现象。合肥、厦门、南京等城市的房价单月上涨超过３％，涨幅惊人。从同比涨幅来看，除深圳、上海依然处于前二外，南京、厦门同比涨幅已经超过２０％，合肥也处于第六。

二线城市风险增大

按照目前这些地王的土地价格，未来入市后，房价至少上涨８０％－１００％。即使按照标杆房企拿地的平均价格，也需要未来两年一二线城市房价上涨５０％以上。在部分二线城市已经出现了明显疯狂的土地市场。

对此，业内专家认为：

首先，土地市场持续火爆成为一二线城市的常态。目前市场上创造地王的基本是上市企业＋国企，资金实力更强，资金成本更低。对未来市场波动的抗压、抵御能力也更强。在过去一年，房地产政策宽松，上市企业融资资金成本大幅下调，导致了很多企业敢于拿地，国企在土地市场也表现得更加激进。

其次，地王蔓延，很多之前刚需的区域，都出现了地王。北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在每平方米６万元＋，导致市场全面高端化。未来新上市的商品房定价出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，对市场定价有明显影响。

第三，楼面价超过房价已经成为常态。已经出现了遍地地王的现象，虽然地王不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受到影响。

值得注意的是，现在房企拼抢地王开始从国企蔓延到民企，预计２０１６年房企竞争土地会越来越激烈，但未来一年房价是不是会出现大幅度上涨，地王入市的难度有多大，将成为２０１６－２０１７年大的疑问。

张大伟认为，市场的豪宅化开始，一线城市地价飞涨，其中北京的平均商品房住宅楼面价已经全面超过每平方米３．７万元。在这种情况下，未来豪宅化难以避免，房企未来运营的难度越来越大。从整体市场来看，北京、上海出让的多宗住宅用地，要求都是“７０９０”用地，但该政策并没有抑制地王出现。未来刚需已经只能在二手房市场，房企竞争依然激烈。按照目前地价超过房价的趋势，需要未来两年房价上涨１００％以上，这些地王才能上市。

此外，二线城市地王频繁出现，将影响后续二线房地产市场的稳定，特别是南京、合肥、厦门、苏州“四小龙”将成为地王密集的二线城市，房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。

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