股市楼市像割韭菜 房地产市场还有多少韭菜接盘?
第一财经日报 2016-06-23 01:57
[摘要] 世间常有匪夷所思的现象,中国的房地产市场专治各种不服,但2000年金融史上没有什么能逃得过常识。
世间常有匪夷所思的现象，中国的房地产市场专治各种不服，但2000年金融史上没有什么能逃得过常识。
无论是新常态还是供给侧改革之说，无不要求去产能、去库存、去杠杆，但在实际的经济运行中，美林时钟被转给了电风扇。中国经济应该去杠杆的是谁？显然就是房地产。
但现实很讽刺，应去杠杆的市场，恰恰仍在加杠杆。房地产吸纳了大量的银行信贷和表外融资。房价还在涨，地王还在频频出现。为何是这样，无非都是买房的人在托底。从这几年的购房贷款增长占比看，实质上是移杠杆，正向个人购房者转移，风险正向居民转移。
统计显示，2014年四季度以来，房地产市场上，房贷开始大跃进，自2014年9月底央行为首的官方拯救房地产市场以来，2014年4季度购房贷款占居民中长期贷款比例顿时从3季度55%飙升至85%，一直到2015年底期间该数据未曾低过76%。也就是说，80%左右的居民借贷都是用于买房了。
2016年以来房贷继续大跃进，5月信贷大增9855亿，居民部门买房成为推动信贷规模增长的主要力量。但5月住宅销售额同比增速达53.4%，较上4月有所放缓，且6月以来继续放缓。
牛熊交易室认为现在有一个很紧迫的问题，房地产市场加杠杆还有多少空间？居民部门加杠杆还有多少空间？说得更通俗些，房地产市场中还有多少韭菜可接盘？
6月中旬，社科院国家金融与发展实验室披露了对我国债务水平的新估算。2015年底，全社会杠杆率上升至249%，较2014年增加近14个百分点。
华创证券宏观研究团队估算，2016年底居民部门的杠杆率将攀升至44%左右。主要是在火爆楼市的带动下，2016年前5个月居民户新增贷款2.24万亿元，全年破4万亿应是大概率事件。以GDP增长6.5%估算,2016年底居民部门杠杆率将攀升至44%左右。
44%的杠杆率意味着什么？如果简单的横向对比，44%的居民部门杠杆率远低于发达国家的平均水平，但在同等发展水平的国家中并不低。
此外，如将民间借贷包括在内，根据西财CHFS的估算，2013年民间借贷规模GDP占比约16%，其中以借款买房为主。据此推算，包含民间借贷在内的居民部门杠杆率或达到55%左右，已逼近新加坡、日本等国水平。
这也就是说，居民部门加杠杆的空间也是很有限的，从5月住宅销售额同比增速放缓看，包括6月以来继续放缓看，当前的加杠杆也是不可持续的。
当接盘的韭菜变少时，房价还能飞多久？这就好比2015年6月股市的新增投资者开户数，一定是领先于市场先见顶的。
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