5月房企融资成本增17% 地王制造者风险正上升
第一财经日报 作者：罗韬 2016-06-14 06:54
[摘要] 通过发行公司债,不少房地产企业有了频繁拿地的底气。然而,5月起房企的平均融资成本开始提高,它们的拿地节奏是否会缓和一些呢?
通过发行公司债，不少房地产企业有了频繁拿地的底气。然而，5月起房企的平均融资成本开始提高，它们的拿地节奏是否会缓和一些呢？
数据显示，2016年5月份，A股市场共7家房企发行了公司债，发行规模为180亿元。其中A股市场上市房企公司债的票面平均利率为6.16%，相比4月增加了0.9个百分点，增幅为17%。
观察今年1-5月份公司债的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份总体上呈现出利率上升的态势，这也暗示着目前上市房企的直接融资成本正在加大。某研究总监告诉财经记者。
从房企排行来看，今年1-5月份发债规模排行前五的房企为保利地产、华夏幸福、金科股份、泰禾集团和信达地产。这五家房企在今年1-5月份的债务融资规模较大，凸显了较为积极的战略扩张态势，也体现了相对充足的发债与偿债实力。
财经记者统计发现，上述发债规模较大的房企也在土地市场表现突出，频繁制造地王。以保利地产为例，今年在上海、南京、合肥、厦门等几个热门城市的土地市场几乎从未缺席，制造了多幅地王，溢价率都在150%以上，合计拿地金额超过160亿。
3月18日，南京浦口G03地块经过46轮激烈竞拍，终保利地产以31.2亿竞得，楼板价22320元/平方米，溢价率达到163%。4月22日，经过253轮竞价，保利力压阳光城以总价54.26亿元竞得福建厦门2016TP02地块，楼板价25838元/平方米，溢价率150%，成为厦门岛外单价高和厦门总价高双料地王。4月28日，保利地产又以19.44亿竞得合肥瑶海区E1603地块，楼板价12180元/平方米，溢价率高达383.33%，再次刷新瑶海单价地王新纪录。就在5月18日，保利再度震惊业内，上海浦东新区周浦地块被保利以54.5亿元的总价、296%的溢价率夺得，实际可售面积部分的楼板价高达5.5万元/平方米，将未来上海外环外公寓售价拉升到8万元/平方米的新高度。
同时，泰禾集团、信达地产也是地王制造机器。财经记者梳理发现，5月19日，泰禾集团下属公司联合体以47.44亿元取得上海长兴岛两宗土地，溢价率双双突破200%;5月20日，泰禾又以57.2亿元拿下深圳坪山新区G11336-0066地块，溢价率74.23%;5月24日，再次以30.99亿元、溢价率118%取得苏州尹山湖地块。
某研究中心房玲认为，国内融资环境宽松，企业公司债发行井喷，央行先后五次降息，上市房企的融资成本普遍下降，而且现金流增多。进入2016年，宽松的融资环境得以延续，这也是推动这一轮企业抢地、地价上涨的原因之一。
同时，信达地产这个去年规模不足百亿的房企更是在近期的土地市场赚足人们眼球，并不断制造地王。2015年至今，信达通过公开拿地新增9宗地块，其中7宗是地王。分别位于广州天河、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星地王、杭州滨江地王和上海顾村地王。而今年上半年，信达在土地市场上已经豪掷超过200亿(杭州滨江区奥体项目按100%权益计算)。
但是随着房企的发债成本提高，这些拿地企业则需要更加警惕。
对此类发债凶猛房企来说，需要警惕的是相应的偿债压力和风险。对A股市场上市房企公司债的发行数据进行分析，可以看出5月份发债成本略有上升，这和近期投资者对房企大规模融资等持谨慎态度有关，同时也暗示了房企直接融资成本有上升趋势。分析师指出。
数据显示，对1-5月份A股上市房企公司债的票面利率进行排序可以看出，票面利率高的5家房企分别为银亿股份、中天城投、中弘股份、大名城和华业资本，其利率分别为8.20%、7.96%、7.63%、7.50%和7.00%。而票面利率低的5家房企分别为上实发展、金地集团、中航地产、世茂股份和保利地产，其利率分别为3.23%、3.28%、3.29%、3.29%和3.38%。
资金成本的高低将直接影响企业的发展，比如保利地产的资金成本就属于较低一类，其因此有了凶猛拿地的保障。分析师提到。
事实上，由于房企资金充足，作为上市公司也不得不将账面资金进行使用，因此拿下地王也在所难免，而随着未来的资金成本开始提高，拿下地王的房企成本将进一步提高，因此风险也开始出现。
从A股上市房企公司债的发行市场来看，目前整个融资成本略有上升。对于房企来说，为宽松的融资窗口期或已过去，后续的融资压力将上升。分析师认为。
某地产首席分析师认为，在行业平均利润下调的情况下，房企将面临核心盈利能力下滑、财务风险加剧等问题，这些风险虽然在2016年上半年并未出现，但是随着行业周期调整上述问题将出现。
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