纠结:房产传承方式不同 效果会有较大差异
365淘房 2016-04-24 10:08
[摘要] [摘要]房产作为众多家庭的重要资产,身为老人和父母,势必会考虑到如何将房产传承。就这个话题,我们采访了相关方面的专业人士,算算遗产继承、无偿赠与、买卖转让等不同传承方式的经济账本。
房产继承用哪种方式更合适
前不久，温州部分房产土地使用权到期如何续期的话题引起社会广泛关注，如果说这个是涉及房产传承的社会性问题，那么个体家庭的房产传承则同样面临方式不同、效果也会有较大差异的现实。
房产作为众多家庭的重要资产，身为老人和父母，势必会考虑到如何将房产传承。就这个话题，我们采访了相关方面的专业人士，算算遗产继承、无偿赠与、买卖转让等不同传承方式的经济账本。
遗产继承
继承人过户无需缴税
生与死，在众多的中国传统家庭还是一个禁忌的话题，但却绕不开。事实上，大部分中国家庭房产的传承，均是通过遗产继承的方式来实现的，由于我国目前并没有遗产税之说，所以作为不动产的房产首先不会涉及遗产税。
沈阳市地税局相关人士解释，房产继承过户，顾名思义是特指老人在离世后将房产自然传递给有继承关系的亲属，没有营业税、契税以及个人所得税。但条件比较单一，只有法定有继承关系的直属之间的房产可以这么做。
在直系亲属中，即便是兄弟姐妹，也不可以采用继承的方式，只能选择赠与的方式。在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，如果财产所有人生前没有留下遗嘱，就需由法律界定。当然，如果继承人很多，又想过户到其中一个人的名下，那么其他有继承权的人必须申明放弃遗产才行。
如果财产拥有者生前留下有效的法律文件，指定继承人，必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。
而子女以遗产继承取得父母的房产后，再对外转让时，如果不满五年(从继承前房产取得时间算起)或非子女家庭住房，需缴纳个人所得税，目前税率为差额20%或全额1%。如果是子女家庭住房且满五年，则免个人所得税。
辽宁诚信公证处人士介绍，遗产继承过户时正常需要办理公证并办理公证手续，如果是有多位继承人的需全部到场，若只有一位继承人的则相对好办理些，但需要查档老人个人情况、房产情况等。
算账:一套100平方米、市值100万元的房产，子女以遗产继承取得，只需按约40元/平方米缴纳公证费，折合4000元，以及查档、过户登记、工本费等部分零散费用。
点评:遗产继承过户，是亲属间房产传承中经济的形式。
亲属之间房产买卖过户和非亲属、普通人之间交易过户性质一样，因而所涉及的税费也相同，涉及营业税、契税和个人所得税，只是因房屋年限、属性等会有所差别。
比较可以发现，亲属间采取买卖过户的方式进行房产传承，和房产所有权人将房产自行出售，而将卖房直接给自己亲属的效果一样，因此买卖过户是常规的过户方式，但家庭直系亲属间这样传承房产的比例不高。
有想通过买卖过户操作的家庭，有意无意希望通过做低协议成交价而达到省税的目的，但记者了解到，地税部门有一套专门针对二手房交易的市价评估体系，只要在软件中输入交易住房的信息，比如街路号、朝向、楼层等，系统会自动生成一个评估价。当家庭成员协议的房价低于此评估价时，地税部门将依据评估价作为计税基数。
按照目前的政策，二手房买卖时涉及营业税、契税和个人所得税等税种。
个人将自己取得不超过两年的住房转让给亲属时，且房产是家庭非住房，那么将缴纳5%的营业税、差额20%或全额1%的个人所得税。受让方是首套住房面积低于90平方米缴1%契税、90平方米以上普通住宅缴1.5%契税，若受让方是二套或以上房产，90平方米以下契税为1%、90平方米以上契税为2%。
算账:个人转让一套自住100平方米、价值100万元的房产，该套房产是所有权人家庭非住房，是房屋取得人的第二套房产。所要缴的税为：营业税100万×5%=5万元，个人所得税100万×1%=1万元，契税100万×2%=2万元，合计缴税为8万元，此外还有税务部门收取的印花税、教育附加等小额税费，以及房产部门收取的工本费等。
点评:买卖过户涉及的税目和税费多少，与房产的自然条件关联性较高，建议家庭通过此方式传承房产时，比较成本高低而取舍。
无偿赠与
直亲非直亲差别大
现实生活中，一些市民总有这样的想法，在交易时通过赠与过户而逃避一些费用，但这种方式未必真省钱。对于家庭亲属之间的房产赠与，也会涉及一些费用。
沈阳市地税局工作人员说，父母将房产赠给孩子，属于直系亲属间的赠与。对符合条件的直系亲属赠与，赠与方免征营业税、个人所得税；房产不分面积大小，受赠方全额缴纳契税4%，但不用缴纳个人所得税。
当然，子女将父母赠与的房产再转让处置时，将会按全额20%缴纳个人所得税。
以上属于直系亲属之间的无偿赠与行为，如果是非直系亲属，房产赠与则面临着较高的税费，与普通二手房转让大致相当，包括契税和个人所得税，营业税参照房产交易过户标准，即取得两年之内缴5%营业税，而取得两年之上免征营业税。
算账:以一套100平方米、价值100万元的房产为例
直系亲属赠与：受赠方需缴4万元的契税，以及房产查档、过户登记、工本费等零散费用；
非直系亲属赠与：受赠方缴契税1.5%即1.5万元(首套，二套3%即3万元)，受赠人获得房产涉及个人所得税按偶然所得缴纳，税率为20%折合20万元；若房产超过两年免营业税，两年之内受赠方应按5%缴营业税即5万元。
点评：直系亲属赠与过户税费相对较少，而非直系亲属间赠与面临较高的税费，不如直接交易过户划算。现实生活中，直系亲属间赠与较为普遍，非直系亲属间赠与则较少。
如果不遇大病
多数老人不会卖房
把房产质押给银行或保险机构，获得更多的资金来提升自己的老年生活，对有多套房产的老人未尝不是一种好办法。
记者获知，沈阳至少有两家股份制银行推出“以房养老”业务，这类业务实质是用房产反向抵押贷款。
早在2011年，某银行就在沈阳试行了该业务，规定凡年满55周岁的人，都可以用房产作抵押，申请长10年的养老贷款，每月贷款额度不超2万元。如果当事人还款期满未辞世，老人可连本带息一次还完贷款继续住自己房产，若还款期届前老人辞世，家属可还完贷款继承房产，也可以将房产交由银行处置。
而一些保险机构则尝试在沈阳建立专业化的养老社区，探索养老的专业化路径。社区不仅配备养老房产，还有电影院、游泳馆、医院等配套设备，老人可以通过变卖房产，以购买保险的形式入住养老社区。
不过现实是，两家开展此业务的银行，并没有迎来办理“以房养老”的客户。
记者随机采访部分老人发现，主动把个人房产质押而养老的意愿并不强，认为实践的可能性不大。不过，也有身体健康欠佳的老人表示，如果把房产质押获得好的医疗保障，不给孩子增加额外负担，也是不错的选择。
一位有两套房的老人表示，即使没有时间和精力照顾老年的自己，也会考虑用退休金和房屋出租的收入来补贴自己在养老院生活。房产作为自己大份的资产，如果不遇大病不会变卖而会传承给孩子。
算账:如果老人把市值100万元(金融机构评估认可)的房产抵押与银行，获得每月1万元的贷款，用于旅游等，假设年贷款利率为4%，年贷款利息为4万元，十年后如果房产至200万元，房产部分完全可以覆盖贷款利息，通过卖房而还贷还能结余50万元左右。
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