蔡继明：别指望农民工当去库存接盘侠
地产中国网 2016-03-02 15:32
[摘要] 2016年全国两会即将启幕,作为连任三届全国政协委员、已是全国人大代表的清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明提交了9份建议,其中涉及房地产板块的不乏城镇化、土地改革、去库存、农民工城市化等等。
人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在接受媒体采访
2016年两会即将启幕，作为连任三届政协委员、已是人大代表的清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明提交了9份建议，其中涉及房地产板块的不乏城镇化、土地改革、去库存、农民工城市化等等。
宅基地应纳入农地入市
2015年两会召开前夕，人大常委会授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域实行土地制度改革试点，试点方案涉及征地制度改革、农村集体建设用地入市以及农村宅基地制度改革，即俗称“三块地”改革。
截至目前，距土地改革试点意见推出已整整一年，试点的进展如何?存在着哪些问题?对此，蔡继明表示，从我们的观察、调研来看，试点的进展不尽如人意，尤其是征地制度试点，推进非常缓慢。
“主要的问题是土改试点割裂了“三块地”之间乃至城乡之间的内在联系。”蔡继明直言，细读国务院有关在33个县市区进行土地制度改革试点的方案，我们不难发现，“三块地”的改革是被割裂开来，各自孤立进行的。
蔡继明指出，土地制度改革试点方案回避了公共利益征地原则和征地范围的确定，只是在征地补偿标准上做文章，即便试点 “成功”，也无助于征地制度的根本改革;农村集体建设用地中70%是宅基地，如果将农村集体宅基地使用权的流转仅限于农村集体成员之间，从而只允许仅占10%的经营性建设用地进入市场，那就不可能形成城乡统一的竞争性建设用地市场，农村宅基地制度的改革也就只能流于形式。
蔡继明建议，要按照宪法的规定，把政府的征地行为严格限定在公共利益范围之内，对于范围之外需要占用农村的土地，在符合规划的前提下，一律要通过农村土地入市交易的渠道来获得。其次，城市的土地不再实施单一的国有制，应以此为主体，多种所有制并存。第三，农地入市不能仅限于乡镇企业用地，还用该把宅基地纳入集中。
开辟准商品房市场去库存
与一线城市需求过热、房价高涨不同，部分二线城市、三四线城市仍然遭遇高库存之烦恼。为了刺激需求、去化库存，各地政府开出了不同的救市“药方”，诸如，沈阳为大学毕业生推出了“零首付”的优惠政策，虽然还未实施便已被叫停。
还有，市场上有观点寄希望通过农民工来解决去库存之道。对此，蔡继明分析，据国务院的数据，外出农民工月平均收入2864元。如果平均一个农民工家庭有两个人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担会更大。在2.7亿农民工及其家庭中，在工作地买房的只有0.9%，在靠近原住地的县城等买房的只有15%左右。总体上说，根本别指望农民工当“接盘侠”。
对此，蔡继明建议，只有改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，重新塑造房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的根本转变，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境。
“要开辟准商品房市场。所谓准商品房市场，就是只许买而在一定期限内不许卖的自住性或改善性商品房市场。对于准商品房市场，政府仍然可以采用招拍挂的方式售卖住宅用地，但是在所成交的土地价格中，由政府出资30-50%(或以减免方式)，从而对所建住宅拥有部分产权。”蔡继明说。
此外，蔡继明还表示，可以取消房地产开发的专属权力，允许群众集资进行开发，放一批“鲇鱼”进入房地产市场，会有力地促进房价下降、品质的提高和销量的增加;适当提高准商品房住宅区容积率，迎合中低收入者的购买力等等
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