一线城市豪宅化 2016去库存并不容乐观

国家统计局1月19日公布的《2015年房地产开发投资和销售情况》显示，2015年，东部地区商品房销售面积比上年增长13.3%，中部地区增长8.9%，西部地区增长3.4%，东北则下降了24.5%。这一数据与前一日公布的《2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》共同佐证了楼市的两级分化。

优房客分析员认为，一二线城市等经济活力足的区域需求尚未完全饱和，三四线城市等经济活力不足的区域则已经供给过剩，所以，2016年这种两级分化的趋势还将持续下去，同时，楼市的去库存压力仍然很大。

“虽然还存在需求空间，但无论是从总量上讲还是从结构上讲，北上广深等一线城市的去化压力都不小 。”研究员表示，“以北京楼市为例， 2015年北京低谷反弹，商品住宅成交面积大涨近四成，而供应量也缩减了两成多，但即便如此，北京商品住宅的库存面积仍然只降低了不到6%，可见北京楼市库存压力之大。火热的北京尚且如此，更何况三四线城市。”

据优房客数据中心统计，2015年，北京市商品住宅新增供应面积为1009.54万㎡，同比减少了22.7%；成交面积为1094.47万㎡，同比增加了35.5%；而存量面积为1406.53万㎡，同比仅降低5.7%。

楼市的分化也导致了房地产投资向一线城市集中，使得一线城市地王频现，豪宅化趋势明显。

据国家统计局统计，2015年，房地产开发投资同比增长1% ，涨幅连续23个月收窄，房地产开发企业土地购置面积比上年下降31.7%，土地成交价款下降23.9%。但与此同时，北京、上海、深圳等地却频频出现地王，北京2015年出让的50宗宅地中，实际楼面价超过3万元/平方米的多达26宗，占比高达52%。

虽然在需求侧的推动下，北京等一线城市的楼市未来还算乐观，但豪宅化趋势却使得总量去化的问题之上又有了结构性的去化问题。2016年下半年到2017年将会有大量的豪宅进入市场，楼市供给侧的这一变化与需求侧以改善型购房为主的现实并不匹配。所以，从豪宅到整个楼市，从北京到，2016年的去化形势都不容乐观。