地产这行的现象到底哪些是真实的?

真叫卢俊的地产观 2016-01-04 09:56

[摘要] 长假三天,大家都在看罗振宇的跨年演讲,的确我未曾想过罗胖子可以说的那么的深刻。我也是罗辑思维的会员,但是近听他的语音开始慢慢变少了。这一次跨年演讲,我分了三次终于看完了,给我印象深的还是来自第一段,罗胖子说的:互联网恐慌。

长假三天，大家都在看罗振宇的跨年演讲，的确我未曾想过罗胖子可以说的那么的深刻。我也是罗辑思维的会员，但是近听他的语音开始慢慢变少了。这一次跨年演讲，我分了三次终于看完了，给我印象深的还是来自段，罗胖子说的：互联网恐慌。

因为互联网扼住了传播的咽喉，所以在互联网上衍生的生物好像成为我们所有的关注热点，似乎这就是成为了我们理解的全部。但真实的社会似乎并不如我们想像的那样，就像罗胖所说的，腾讯几乎每天24都粘着我们，但是一年的利润还不如中国烟草、中国银行、中国石化的1/10。

仔细想像，其实每一个行业都有这样的恐慌，对于传播来说，他一定偏好新奇的、恐惧的、独特的、稀有的素材，但是因为我们只关注这些元素，慢慢的会觉得这些都是习以为常，或者生活的常态。

这就是传播的单一型，会让不少人的判断变得单一且不准确。感谢罗胖子，就在长假这三天时间里，我也开始在想我们地产行业，我们是不是也一度被传播蒙住了眼睛。

给大家分享几个例子，大家看看是不是这么个意思：

1、不少人在谈转型，认为住宅市场已经饱和？

对于住宅市场而言，不少人大概都有这样的判断：一线城市房价太高、三四线城市库存太大、土地成本太高、产品创新力度不够。

对于住宅市场大家多多少少都在担忧，都在恐慌，都在不乐观，哪怕是在一线城市拿地，也被认为只是为了生存。

但是需要和大家分享的几个事实是：

——哪怕是我们眼中楼市为健康的一线城市，每一年的商品房成交结构，住宅的成交都达到90%以上，也就是说其他的商业、办公、公寓等产品加起来的市场份额也只有10%。而不少三四线城市这个数值可能上升到95%以上

——哪怕商业项目成交份额那么小，但是市场依然是严重供大于求的，商办类产品供应严重过量是不争的事实

——住宅市场再差，只要价格杠杆可以挑战，去化依然可以推动

所以从某种意义上来说，中国住宅市场一定程度上就代表了中国房地产，专注做住宅的开发商就容易做大，哪些做商业做大的核心逻辑也是依靠商业拿下更多的住宅地块，比如万达。

2、联合办公也可解决办公的高库存问题？

联合办公是今年冒出头的，以租赁工位而不是租赁空间的模式让不少人感觉到很新鲜，而现实呈现出的个案也让原来办公室可以这么时尚，办公可以这么的好玩。再加上毛大庆等不少地产标杆偶像也加入创业团队，让不少人感觉到联合办公未来有可能成为未来办公市场的主流。

目前不少的联合办公团队在市场上收一些办公存量，对于目前市场上大量的闲置办公，是一个非常好的盘活方式。

但是联合办公真的可以解决高库存的问题么？

先来看几个数据，对于联合办公的形态，目前只占到办公市场的3%－5%的比例，可以说是一个非常低的数值，更谈不上主流。

联合办公目前成功的个案表示，单个项目的面积只能承载3000-5000平米，而这个面积对于动则几万的商办地块来说可以说是杯水车薪。

只是因为传播喜欢这样的素材，所以我们才感觉全世界的联合办公。

然后我想说的是，联合办公的运营模式在于高效，合理商业逻辑在于通过对于公共配套的资源共享，从而实现更高能效的产出。还一句比较直接的话来说就是更小面积更大产出。

所以联合办公不仅不能实现去库存的目的，某种程度上来说反而会增加办公物业的库存面积。

联合办公只是一种新的办公形态，但是他承担不了那么重的历史责任。

3、这世道总有一些傻逼开发商在做傻逼产品？

这是我大概三年前一直会挂在嘴上的一句话。出去看盘，总是忍不住的说，为什么这个产品做的这么差，这么烂的东西为什么还要端出来给别人看。

直到我做了开发商，碰到了几个故事：

1、p公司做商业地产出生，在b城市拿了一块综合地块，其中商业区域持有，成本测算怎么也算不回来钱，但是公司还是要拿了，正当我准备吐槽公司傻叉的时候，领导和我说了，持有的区域未来可以做资产证券化，还是能套的出钱的。

2、c公司做了一个园区，在项目产品睁眼开就千疮百孔的前提下就开始施工，思考不考虑顾问团队对于产品修改的意见，一样在我准备吐槽的时候，大老板说：这个项目只要造出来了，我装到上市公司里面股票就，钱自然就赚回来了，我不需要百分百的产品，但是需要快速的时间。

3、w公司表示今年要大举进入联合办公、旅游地产等多个房地产板块，但是之前没做过地产，拿出来的东西也是问题很多。我问你们什么都不懂为什么还要做。内部人员的反馈是：目前资本市场比较喜欢这两个概念，我们做得好不好先不说，只要做了，股价就有支撑。

经过这三个故事的洗礼，我突然明白了什么，也许很多时候，不少人会造出各种各样恶性奇葩诡异的产品，但是我们不直到他们会什么会造出这样的产品，也许在道德评价的时候，需要多一份这样的考量。

4、房地产企业勇于创新？

经常会看到各个房企对外召开的新闻发布会，表态自己会在什么什么领域进行创新。

——比如w公司过去只做住宅突然表态要做商业了，表达希望通过商业运营更好的位客户服务。

——比如d公司过去是重资产开发现在玩轻资产运营，，表达存量市场是更大的市场。

——比如x公司之前一直做代理突然渗透旅游地产，认为旅游是未来的主流需求。

——比如s公司突然给自己增加了九个运营模块，号称九尾狐战略。

所有人都会在自己的发布会上高喊：拥抱创新。

但是本质呢？

通过和前面几家公司的内部员工聊天，他们是这么和我说的：

w公司员工和我说：过去只做住宅，但是现在给的纯住宅地块太少，都是综合的，再这样下去拿不到地了。

d公司员工和我说：现在土地市场举牌太激烈了，根本拿不到地，只能希望用这样的口号在二级市场上寻觅下，看下能不能捡到漏子。

x公司员工和我说：谁要做旅游啊，要不要现在开发商都不找代理公司了谁会给自己找麻烦。

公司员工和我说：现在政府也不好骗啊，你不拿出什么新的模式，他才不会给你好的地块啊。

各位，这就是现实，所有的创新在目前为止大部分都是掩人耳目，需要承认他们在新领域的探索，但是不能否认他们希望通过这样为自己争取到更多的利益。

天下熙熙攘攘，无利不往。

5、肯定失败，但是为什么还有那么多开发商去外地做养老地产？

已经有不只一位大佬在公开场合说过，目前只有一线城市适合做养老地产。从目前市场上成功的个案来看，也的确只存在北上广深这么几个城市。

有一天，和一位开发商朋友吃饭，他开始就和我说，他准备在yh做养老地产。而这个yh是一个大概六线城市吧。

我一听他这么说，我就马上把我所有关于养老地产的逻辑体系和他说了一遍，比如说客户的接受度问题啊，对于养老的配套运营成本问题啊，客户未来使用产权和使用权的界定问题啊，还有什么市场需求度和客户培育度的问题啊，诸如此类的说了一个。

然后这个家伙悠悠的和我说：省里面给政府下派了床位指标，今年必须要多少的养老床位。我只要造了这些房子，就可以像政府争取到足够多的政策红利，光补贴就够本啊，干嘛不做？

好吧，我突然明白了为什么那么多开发商去外地做了养老地产，真的不是我们傻，他们比猴还精。

6、在龙头企业工作很是风光？

对于卢俊来说，一辈子没去过大牌开发公司，对于大公司的工作氛围很是憧憬，觉得对于他们来说，每天呈现的状态应该就是指点江山挥斥方遒的感觉，每次聚会对外聊天，一表明自己的身份总是会迎来各种羡慕的眼光。

入行这么一段时间，也投过不少家开发商，也的确有我眼中标准的大牌开发商要了我，但是各种机缘巧合总是没有实现。

有一天，在一个饭局上，我把我的遗憾说了出来，同桌的朋友说了声：有啥好羡慕啊，你要知道我在公司里这么久，也许没做错什么就会被干掉啊。

我问为什么？

他娓娓道来：“x企业这两年来换了6个营销负责人啊，你说这六个营销总都是吃素的么，不是啊，被炒掉无非是老板对于业绩压力太大没办法啊。每次新来一个负责人就是一次人事变动，我们这些个员工都是提着脑袋做人啊。对于我们的企业来说做大是不能停的节奏，对于员工来说，被搞也是不能停的节奏。”

7、户型创新更新很快，但是不是客户的终需求？

的确，现在的户型更新速度已经是飞快了，之前做过一个简单的测算，现在比较大的户型创新的速度基本上是两个月出一款比较的户型。

但是这样的户型在客户实际使用过程中的反馈效果怎么样这一点好像一直没有人给回复。

就在所有人都在为创新所烦恼的时候，前段时间和二手房的中介的聊天，好像有点这么个意思。

这位兄弟是这么说的：“现在开发商的户型都是越做越小，但是客户在买的时候不知道，因为样板房总是一百个好。客户都被单价吓怕了只图总价低就可以，后来自己住的时候空间局促都很明显了，床都只能摆个1.5米，还有开发商造的什么概念什么空中庭院啊什么入户花园啊，未来使用哪会做什么花园，都是用来堆杂物啊。对于客户来说，就是需要几个规规矩矩的房间而已。二手房没什么包装的概念，空间多大大家一目了然。目前大家更加愿意买的反而是那种规规整整的两房和规规整整的三房，我很担心你们现在卖的创新户型以后在二手房市场的流通情况。”

被他这么一说，我竟然有点无言以对。

的确我们现在的所有户型，距离客户使用以及再次流通还有一定的时间周期，客户真正是否居住合理也许只有客户自己知道了。

房地产这行，因为面对普通客户，几乎所有人都会来点评和讨论一番，特别是我，因为自媒体的原因站在舆论的高点，在不了解情况的前提下就会对事物进行随意的点评，也许很多事情并不是我们想象中的那样，也许很多事情有很多隐情。