北京供地潮重启 首开保利33亿夺单价第三地王

中财网  2015-11-13 14:36

[摘要] 11月12日下午，北京朝阳区常营乡1201-602、603地块进入竞价环节，这是常营乡时隔4年之后再次出让住宅性质用地，不出市场所料，该地块一如既往地以高溢价成交。

11月12日下午，北京朝阳区常营乡1201-602、603地块进入竞价环节，这是常营乡时隔4年之后再次出让住宅性质用地，不出市场所料，该地块一如既往地以高溢价成交。

拍卖当日，该地块共吸引了北京城建、首创、远洋、首开保利、旭辉永同昌金地、国瑞地产、中铁建七家企业和联合体参与竞拍。后经过84轮激烈争夺，首开保利联合体以33亿元总价、配建面积3.6万平方米自住房的代价竞得。

据中原地产首席分析师张大伟测算，该宗地商品房部分楼面价高达6.7万元/平方米，是继樊家村地王和农展馆地王之后，单价排名第三的地块，亦是常营地区的单价地王。

亚豪机构市场总监郭毅对观点地产新媒体表示，该项目未来房价将在13万/平方米左右，并将成为第23个竞争未来北京10万+顶豪市场的生力军。

首开保利夺常营地王
出让公告显示，常营乡1201-602、603地块土地用途为F1住宅混合公建用地，土地面积41963.7平方米，建筑控制规模为11.75万平方米，挂牌起始价为22亿元，需配建建筑面积28000平方米的“限价商品住房”，销售限价为15000元/平方米。而竞建的“自住型商品住房”销售限价为22000元/平方米。

下午15点30分，地块正式开拍，首创率先应价，将价格抬至22.77亿元，随后国瑞地产积极跟进，与首创展开拉锯战。

互相较劲22轮之后，首创首先触碰价格上限33亿，现场进入竞公租房配建面积环节，此前一直保持沉默的北京城建、首开保利也相继加入战局，远洋、中铁建、旭辉联合体则继续“打酱油”。

尽管拿地之心坚决，但当配建面积升至1.65万平方米之后，国瑞地产无奈退出，现场变成了国企、央企之间的游戏，39号的首开保利与77号首创互不相让，拼杀到后。

结果证明还是人多力量大，经过84轮争夺后，首开保利组成的联合体击败首创，以33亿元总价、配建3.6万平方米自住房面积成功竞得朝阳区常营乡1201-602、603地块，楼面价高达6.7万元/平方米，问鼎常营新的单价地王。

对于北京市场而言，面粉贵过面包早已不是什么新鲜事。据了解，常营地王周边目前在售项目有常楹公元，报价42000元/平方米；首开熙悦尚郡，报价48500元/平方米；北京新天地，报价34644元/平方米。

也因此，市场人士对首开保利此次拿地价格并不意外。“北京楼面价不超5万都不好意思出门了。”张大伟戏称。

郭毅则表示，这是常营乡时隔四年之后再次出让宅地，经过多年发展，地块周边的交通及各项生活配套已极为完备，可谓之地，因此房企竞相争夺也是正常。

“优越的地理位置，令该地块已经具备了开发成为豪宅的潜质。未来项目房价将在13万/平方米左右。”郭毅预测。

另外，据张大伟提供的数据，项目板块市场竞争压力相对较小，只有首开·熙悦尚郡和北京新天地处于顺销期；而龙湖·长楹天街已售罄，常楹公元和北京新天地也已进入尾盘期。

北京供地再度开启
僧多肉少的北京市场，显然已经成为兵家必争之地，趁着地价飙升的势头，北京国土局也配合着开启了新一轮的供地计划。

据观点地产新媒体统计，加上此次成交的常营乡地块，北京土地市场在不到两周时间内已经先后成交了3宗地块，包括华润华侨城招商联合体拿下的丰台区的南苑乡B组团地块，以及北京建设竞得的通州地块。

此外，11月11日，北京国土局还新挂牌出让分别位于怀柔区、昌平区的两宗地块，土地面积共计9.68万平方米，挂牌起始价总计约7.29亿元。

面对新一波供地潮的到来，北京地价也将进一步攀升。郭毅表示，在房地产市场出现分化的情况下，一二线城市成为了房企重点进军的区域，随着越来越多开发商抢占北京市场，北京地价肯定会持续走高的。

张大伟也预期，未来一个月还将有多宗地王诞生，特别是未来的通州、门头沟都可能楼面价继续突破之前区域记录。

地王频出，导致北京市场“豪宅化”现象也愈发严重。据了解，首开保利今天拿下的常营乡地块成为了今年第10块实际楼面价5万+的地块，同时也是第23个竞争未来北京10万+顶豪市场的生力军。

另外，据亚豪此前预测，北京今年已出让的20余宗宅地中，实际楼面价超过3万元/平方米的多达12宗；在待出让的近20宗地块中，五环内3宗预期楼面价均将在50000元/平方米以上，五至六环的7宗土地至少有3宗有能力冲击3万元/平方米的关卡，未来入市或进入高端乃至豪宅行列。

张大伟也表示，从2013年开始，北京各地出现了很多地王，这种情况下，未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目，将明显影响市场定价。

但是，作为奢侈品的豪宅项目，本身购买群体就非常有限，在大量供应到来之际，北京豪宅去化风险也在加剧。

郭毅称，目前北京顶豪已经有近5000套的潜在供应，与每年高200套的去化速度形成了强烈的反差，在供过于求的严峻形势下，北京的顶豪市场已经形成了堰塞湖，市场风险在不断累积。

“需求有限外，顶豪的消化很难做到快周转，但能拿下高价地的大多是上市公司或财大气粗的央企国企，这些房企对于销售额和回款率都有严格指标，那么矛盾就很难调和。”

郭毅认为，虽然北京现在还没有解不了套的地王，但在经济放缓的大背景下，房价涨速会受到影响，地王解套周期肯定会拉长，在新地王等待解套过程中，很可能有房企会无法承受地王拖累，采取降价、卖项目等无奈之举。