北京再现楼面单价6.6万元地 顶豪市场变堰塞湖

中国经济网—证券日报  作者：王丽新  2015-11-13 08:23

[摘要] ■本报记者 王丽新

■本报记者 王丽新

昨日，位于朝阳区常营乡1201-602、603地块，吸引了北京城建、远洋地产、首创置业、中铁建等7家房企及联合体到场竞拍，经历84轮现场竞价后，终由保利首开联合体以33亿元的代价竞得。

据悉，该宗地块的规划建筑面积共117498平方米，其中配建了28000平方米限价商品房，销售限价为15000元/平方米，开发商竞建了36000平方米自住型商品房，销售限价为22000元/平方米。

据亚豪机构测算，剩余纯商住宅的实际楼面价为66000元/平方米，这是今年第10块实际楼面价“5万元+”的地块，也是第23个竞争未来北京“10万元+”顶豪市场的生力军。

不过，保利首开相关责任人测算后认为，该地楼面价为5.7万元/平方米。

而与今年“5万元+”地块扎堆出现不同，朝阳区常营乡地块相对孤立，该区域上一次出让土地还是在2011年，即管庄北二里住宅及公建用地，由曾经开发了太阳公元的信远置业竞得，开发了长楹公元，还剩余少量房源，目前住宅成交均价在42000元/平方米左右。

另外，该地块以西2公里处，东五环内还有首开熙悦尚郡项目正在销售，目前报价在48500元/平方米，今年销售了约200套。

亚豪机构市场总监郭毅表示，这是时隔4年，朝阳区常营乡再次出让住宅性质用地，经过多年发展，该地块周边的交通及各项生活配套已极为完备，因此获得房企的竞相争夺。

综合地块的周边环境，相比同样位于东五环外的东坝、孙河略胜一筹，优越的先天条件，令该地块已经具备了开发成为豪宅的潜质。然而，常营地地块66000元/平方米的楼面价，未来房价将在13万元/平方米左右。北京的顶豪市场，已成房企兵行险招之地。

郭毅分析，近两年地王频出，导致北京顶豪云集，近5000套的潜在供应，与每年高200套的去化速度形成了强烈的反差，在供过于求的严峻形势下，北京的顶豪市场已经形成了堰塞湖，市场风险在不断累积。特别是高价拿地的房企大多是财大气粗的国企、央企和上市公司，这类房企在严格的销售额、回款额等指标要求下，必须要确保一定的销售速度。顶豪市场有限的需求、极速扩张的供给、房企严格的销售速度的要求，这三个矛盾点难以调和之下，必然会造成顶豪市场的惨烈厮杀。

尽管此前北京没有解不了套的地王，但地王的解套是以付出时间成本、财务成本为代价换来的，在经济放缓的大背景下，房价涨速也会受到影响，这无疑将拉长新地王的解套周期。

“在新地王们等待解套的过程中，很可能会有个别房企无法承受地王的拖累，也许降价断腕求生、也许卖项目、卖股权出局，此前传闻的碧桂园退地，就是房企浮躁过后重归理性的选择。”郭毅如是判断。