萬科感慨北京地價太貴拿不起 單月仍狂攬20宗

证券日报  2015-11-06 00:24

[摘要] 相比於銷售業績,萬科今年以來的拿地金額比例並不高,策略可謂相對謹慎,不過來到年底,萬科在土地市場卻突然改變了風格。自10月9日發佈9月份銷售簡報後,不到30天的時間裏,萬科便狂攬19宗商住用地以及一宗物流用地。要知道今年前9個月,萬科一共才拿了50宗地塊。

相比於銷售業績，萬科今年以來的拿地金額比例並不高，策略可謂相對謹慎，不過來到年底，萬科在土地市場卻突然改變了風格。自10月9日發佈9月份銷售簡報後，不到30天的時間裏，萬科便狂攬19宗商住用地以及一宗物流用地。要知道今年前9個月，萬科一共才拿了50宗地塊。

值得注意的是，這20多天內，萬科不但在拿地數量上較以往翻番，土地的含金量也是頗高。其拿地的城市不但涵蓋北京、上海、深圳這樣的一線城市，在重點二線城市杭州更是一口氣連拿6宗地塊，此外在南京、大連、濟南、瀋陽、唐山等重點城市也是有所斬獲。

同時，公司連續第6個月銷售達到200億元。截至10月末，萬科的銷售額也突破了2000億元。

加速拿地

據《證券日報》記者統計，這19宗地塊，建築面積305.7萬平方米，對應拿地金額134.47億元，占10月份銷售額的56.86%，也相當於萬科年內一個季度的拿地總金額。而萬科三季報顯示，截至9月底，年內萬科累計僅新增50個專案。

券商的研報稱，萬科10月份的拿地支出是9月份土地投資額18億元的約7.5倍，10月單月拿地金額占今年累計權益拿地金額（約430億元）的31%，拿地款占銷售額比例也恢復到21%（前三季度該比例為16.6%），顯示公司拿地開始提速。另一方面，公司拿地的區域選擇也主要集中在重點一、二線城市，目前萬科在十大城市（一線城市+重點二線城市）的拿地金額已占總拿地金額的54%。“隨著各主要城市去化週期逐步走低，我們認為開發商拿地積極性在4季度將維持較高水準”。有行業分析師表示。

實際上，在不久前，萬科總裁鬱亮還表示，“白銀時代，房價單邊上漲的時代結束，土地拿的多並不一定是財富。公司目前的專案資源足以支持兩年以上的開發需求，未來將繼續堅持審慎的投資策略，保持良好的投資品質”。

對於萬科近期拿地數量突增的原因，萬科董秘譚華傑對媒體表示，並不是萬科的拿地標准出現了變化。他指出，萬科拿地確實仍是比較謹慎的，主要考慮當地的土地價格與房價之間的相對關係是否合理。如果兩者之間關係合理，公司便會進行相應拿地。他舉例稱，萬科單月在杭州拿下6宗商住地塊，主要考慮到杭州是重點二線城市，房價與土地價格的相對關係合理。

但業內人士認為，萬科突然加大拿地力度，更多的還是看好後市，尤其是一、二線城市的市場，這從其拿地區域的選擇上也可以看出。同時，萬科三季度發行的50億元公司債，利率僅為3.5%，創下業內新低，也讓萬科手中的現金更為充足。

譚華傑則強調，雖然一線城市樓市回暖快，但房價與土地價格之間的關係相對沒那麼合理，萬科就會顯得很謹慎。“北京四五環地價賣到5萬，麵粉貴過麵包。萬科不是不想在北京拿地，但出價比不過其他企業”。譚華傑表示。

不過，《證券日報》記者注意到，雖然其高層感慨了北京的高地價，但萬科仍在近期獲取了北京的一宗土地（延慶沈家營專案）。該專案位於北京市延慶縣，淨用地面積約 16.6 萬平方米，容積率 1.4，計容積率建築面積約23.3萬平方米。萬科擁有該專案20%權益，須支付地價款約1.4億元。

此外，萬科還新增物流地產專案1個，即杭州大江東香精廠專案。該專案位於杭州市大江東產業集聚區緯八路，專案淨用地面積約10萬平方米，容積率1.02，計容積率建築面積約10.2萬平方米，萬科擁有該專案50%權益，須支付地價款約0.41億元。

而作為萬科重點開展的新業務，萬科在三季報中表示，繼上半年成立萬科物流地產發展有限公司後，萬科目前已在貴陽、武漢、上海、瀋陽、長沙、成都等地正式獲取6個物流地產專案。萬科方面還稱，相比於住宅地產，物流地產更注重形成網路佈局。因此可以看到，萬科拿物流用地基本會在不同的城市開展，也是為了形成物流網絡。

銷售突破2000億元

關注萬科拿地量大增的同時，其年內銷售額也在10月份突破了2000億元。在恒大於業內個完成全年銷售目標後，萬科則順利成為年內銷售額突破2000億元的房企。

11月4日，萬科發佈了其10月份銷售簡報，當月公司實現銷售面積187.4萬平方米，同比下降1.68%，環比增長1.74%；銷售金額236.5億元，同比增長7.06%，環比下降3.15%。截至10月，萬科累計實現銷售面積1627.3萬平方米，同比增長11.89%；銷售金額2041.2億元，同比增長19.27%。而去年全年萬科共實現銷售金額2151.3億元，在還剩2個月的情況下，超過去年的數據已成定局。

據瞭解，自今年5月份起，萬科已是連續第6個月銷售達到200億元。多數券商均預計，萬科今年的銷售額可達2500億元，因此其前10個月的銷售額已完成全年銷售目標預測的81.6%。中金的研報稱，考慮到去年11月份基數較低（銷售額189.6億元），其預計萬科今年11月份銷售額增速有望回到15%以上。

長江證券新的研報也稱，萬科四季度將迎來竣工高峰，全年竣工總量有望超出年初計畫，因此四季度的結算量有望進一步提高，預計全年業績增速可達10%左右。

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