保利天悦:白银时代的利润奶牛

每日经济新闻(博客,微博)记者 区家彦

A股市场125家上市房企公布的2015年半年报显示，行业的平均净利润率下跌至9.1%，历史上首次跌破10%，一度被称之为暴利行业的房地产，利润率已向制造业靠拢。

兰德咨询总裁宋延庆向《每日经济新闻》记者表示，近年来，房地产开发净利润率以年均1个百分点左右的降幅在持续走低。据其测算，在净利率只有10%左右的情况下，如果一个项目投资失败，可能会吃掉其他几个项目的利润，甚至会导致公司资金链断裂。

然而，依然有一些房企通过少数项目，获取源源不断的现金流。比如说保利地产位于广州（楼盘）市琶洲的大型高端住宅项目——保利天悦，开盘不足4年，已为保利贡献了240亿元销售额，并成为公司旗下重要的利润奶牛之一。保利天悦的高是怎么实现的，是否具备可持续性？

低地价优势

2009年10月20日，广州海珠区琶洲村“城中村”全面改造范围内4宗地块约40万平方米用地正式出让，截至报名竞买期结束，登记报价的仅有保利地产一家开发商，因此保利以1.42亿元的底价顺利获得琶洲村改造项目，实际楼面地价约为4714元/平方米。

中原地产项目部总经理黄韬向《每日经济新闻》记者称，由于广交会等大量国际展会存在，当年的海珠区琶洲岛是广州国际化程度高的区域，然而展馆东侧一路之隔的牵手楼、城中村又使得琶洲岛较为落后，如此大体量旧城改造隐藏着较大风险，如果拆迁遇到障碍，很容易套住大笔资金，因此当时很多开发商不敢轻易介入。

在黄韬看来，央企实力是保利地产敢于接下琶洲村改造的重要原因之一。经历4年，保利地产将常住人口近万人的琶洲村成功改造。

高定位、快周转

在取得优质地块后，如何将其转化为丰厚盈利，尤其是当时整个琶洲处于开发初期，要实现项目定位并非易事。“不单在广州，即使在其他一线城市，在中心城区也难觅这么大面积的临江用地。”保利地产相关负责人向《每日经济新闻》记者称，只有优质的高端住宅和商业配套，才能实现地块价值大化，因此集团对天悦的定位非常清晰——打造成集团内的标杆级综合体。

由于项目属于大体量高端项目，销售周期长达5~8年，期间市场变化起伏较大，如果过于偏重“”路线，很有可能面临去化难题。在产品组合上，保利进行不同搭配，既有760平方米的平层高端住宅，也有68~133平方米的1~3房公寓，颠覆了高端住宅必须要“大”的传统理念，在保证明星产品获得口碑的同时，也能快速走货，保证每年实现50亿~100亿元销售业绩。

优异的产品设计，加上广州市场对保利品牌认可度较高，让保利天悦获得更高溢价。据了解，2012年~2014年，保利天悦的年销售额分别为80亿元、60亿元和40亿元。截至记者发稿时，该项目今年的销售额约为60亿元，有望成为今年广州楼市的销售。“不足4年贡献240亿元销售，保利天悦可谓是近年来，广州楼市难得一见的热销高端项目。”黄韬表示，项目热卖一方面得益于优异的产品设计、完善的商业配套以及品牌知名度，另一方面，能够以较低成本获取大片优质旧改地块，是项目能贡献较高利润的主要原因。以后，房企要拿类似优质地块并不容易，要打造一个类似的明星项目更为困难。