多元宝龙 快速发展

刘若曦

今年7月，宝龙地产(01238.HK)宣布，鉴于宝龙酒店旅游产业的高速发展，决定在现有基础上组建成立“宝龙酒店集团”，主营业务包括：委托酒店、自营酒店、餐饮及其他旅游、农业观光、KTV、电玩等业态的管理及运营。这是继“赴港上市”“确立"以上海（楼盘）为中心，深耕长三角"发展战略”“全面升级产品线，抢滩社区商业”后，宝龙地产又一具有战略意义的重大变革，也是宝龙在即将跨入上市后第7个年头之际，一系列创新升级的战略调整的重要环节。

宝龙地产在近几年一直发展迅速，从福建起家到快速抢滩上海，并通过升级产品线不断扩大自己的差异化优势，之后通过良好的现金流来扩充自己的业务条线。

“宝龙正朝着多元化和专业化发展的道路快速前进，面对剧烈变化的市场，只有提升自己的竞争力才能在这个市场中生存并提高。”宝龙地产总裁许华芳说。

多业务线发展

当房地产进入“白银时代”后，各房企商业模式转型，在多元发展的大环境中，宝龙集团董事局主席许健康以高瞻远瞩的战略眼光，对旗下商业地产业、酒店旅游业、艺术文化业、工业、信息业这五大产业逐步调整战略，在各个产业上频频发力，从而提升集团的整体战略格局，实现全面、稳健、高速发展。

首先，宝龙地产成立了酒店集团进行轻资产的运作。

“对于酒店集团核心业务的自营酒店和自创餐饮品牌，我们将着重于轻资产的方式，采取租赁、加盟或输出管理模式，通过对一些自持物业的售后返租或接受其他开发商开发物业的委托来发展这两条线路的品牌，到时机成熟时将在铺开。”宝龙酒店集团总经理夏国跃告诉笔者。

今年9月，宝龙酒店集团旗下自营品牌，“艺筑”城市商务型酒店在福建安溪正式开业迎客，这是宝龙旗下城市商务酒店自营品牌的首次亮相。该酒店地处重要的茶业交易中心——福建安溪，每年频繁举办各类茶交易会，商贾云集、络绎不绝，对商务酒店的需求很大。酒店被誉为安溪城市名片的宝龙广场，配套设施完善，餐饮、娱乐、休闲等一应俱全。夏国跃认为，“这种自营商务酒店加商业地产的模式，凭借宝龙集团大平台的资源整合，双方可以很好地起到互补互助的作用，这是一般单体酒店或单一产业的企业所不具有的优势。”

记者了解到，目前宝龙酒店集团旗下已开业的酒店盈利能力在国内同行中均名列前茅，初始 在平均水平1%~3%的大背景下，宝龙酒店板块则已综合达到6%~8%，这是基于初的投资和后期营运的务实精神，同时产品研发和经营管理环节不断创新，已为宝龙酒店产业的高速发展奠定了基础。

事实上，从早期的厦门（楼盘）批五星级酒店厦门宝龙大酒店到晋江宝龙酒店就已经展示出宝龙不仅仅是酒店物业的开发商，更是的酒店运营商。当宝龙转型商业地产时期，宝龙又引进了国际酒店委托品牌，比如早在中国三四线城市引进喜达屋“福朋”品牌，在太仓（楼盘）和泰安（楼盘）的城市发展中做出了突出贡献，并早早确立了行业领头羊的地位，每年RPI（每房指数）在竞争组别中大大领先于第二名，成为当地酒店业的翘楚和标杆。

除了发展酒店业，作为中国商业地产领军品牌企业，宝龙更是重新梳理了自己的产品条线。重新梳理后的产品线将分为宝龙一城、宝龙城、宝龙广场，分别对应为(超)高端产品、高端产品、中端主流产品。

按照划分，其中宝龙一城定位为超高端产品系列，目前仅将坐落于厦门的宝龙一城划拨在内，厦门宝龙一城零售部分包括10万平方米奢尚名品MALL和大型高端商业街区等，预计2017年开业。宝龙城则主要定位为中高端产品，其中上海七宝宝龙城、杭州（楼盘）滨江宝龙城是这一系列产品的代表，此外，多的产品则为中端主流产品线的宝龙广场。

业内人士认为，产品线的重新梳理有助于宝龙更好地发展和扩张自己在商业地产领域的实力。

合理布局

由于宝龙把总部搬迁到上海后，紧跟时代发展趋势，提出坚持“以上海为中心，深耕长三角”为发展策略，其合理的战略布局赢得了更多的市场空间。据记者统计，宝龙地产在上海已有9个项目。值得关注的是，这9个项目是其在4年内布局完成的，多数为商业地产项目。发展速度在上海地产界可谓快，业内人士向记者分析，这个节奏让宝龙“深耕上海”的战略迅速落地。

上海商务委和规土局在规划中提出，至2020年，上海规划商业设施建筑总量控制在7000万~7500万平方米，年均增长2.6%~3.6%，年均增速将控制在过去5年的一半左右。与此同时，上海将对已有大型和超大型商业网点进行升级：通过功能定位、业态配比、品牌引进等措施实现差异化发展，从而避免无序竞争。商业地产的控制对于本身全面布局上海的宝龙更是一个良好信号，既避免了无序竞争，又体现宝龙品牌价值。

上海市商务委副主任吴新宝曾对媒体表示，上海城市经济和居民收入水平提高会带来购买力的持续增长，上海的常住人口和流动人口仍将进一步增长，因此，上海全球性国际大都市和消费城市的地位进一步确立。按此说法，布局上海的战略眼光显得尤为重要。

公开资料显示，目前宝龙在沪项目均是地铁上盖或邻近地铁项目，良好的交通将创造未来更多的人流和客流。以上海七宝宝龙城为例，该项目位于西上海中心闵行区七宝镇，比邻“一心两翼”重点规划之一的大虹桥区域，紧邻闵行文化公园。作为宝龙总部落址的巨作，项目规划40万平方米，涵盖国际化生活方式中心、独栋滨水商业、休闲酒吧街区、5A级生态办公等丰富业态。距轨道交通9号线七宝站200米、10号线航中路站500米；紧邻漕宝路等城市主线路，快速交接内环、中环，抵外环仅需2；车行至虹桥交通枢纽仅5。

合理的战略布局也是宝龙的战略竞争力的体现。

快速发展

宝龙地产公告显示，截至2015年9月30日的9个月，宝龙地产的合约销售总额及合约销售总面积分别为98.42亿元及105.86万平方米，合约销售总额较去年同期增加约63.5%，合约销售总面积同比增加约43.7%。上述成绩依赖于宝龙地产在近年来发展中的大突破和变化是转战一二线城市做精品项目。从宝龙发展重点来看，宝龙正在从“走量路线”转向“走品质路线”，逐渐把宝龙质量与口碑建立起来。在一二线城市项目的布局与定位上，侧重于地铁沿线商业物业和地铁上盖商业物业的模式。

今年以来，宝龙地产先后被多家专业权威机构肯定其投资价值：3月，花旗基于宝龙地产2014业绩年报所显示的运营能力及流动性大大改善、增长可见性和财务安全性显著提升、未来业务增长及财务状况稳健等综合因素，将宝龙地产评级由“中性”升至“买入”，目标价上调至1.5港元。时隔一个月不到，花旗再次上调宝龙地产目标价至1.88港元。花旗称，基于宝龙地产重新聚焦一线城市，且过去两年购地具质素，以及三四线城市商场表现好转等上升趋势，提出其股价近期虽已取得较大涨幅，估值仍见吸引。

5月，德意志银行发布报告，首次覆盖宝龙地产的境外美元及人民币债券，同时给予“买入”评级。报告提出，宝龙的商场及酒店所贡献的经常性收入在全中国高债里表现为突出之一，经常性的表现也随着宝龙以上海为中心及商场战略的调整渐入佳态。

宝龙地产目前在26个城市拥有55个物业开发项目，长三角24个项目，其中在上海有9个。过去五年，特别是在过去的三年里，宝龙战略调整转战上海，坚定“以上海为中心，聚焦长三角”的战略布局。随着企业的进一步成长与成熟，宝龙已经进入全新的发展阶段。在不断顺应市场、调整战略布局的同时，把财力、物力、人力以及各种资源向核心业务聚集。