北京商品住宅供需均创历史新低

亚豪机构统计数据显示，2015年上半年北京（楼盘）商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交27403套，成交面积312.17万平方米，相比2014年同期分别减少了11%和4%。这一成交量创造了有史以来的同期新低，甚至低于被称为调控重灾年的2011年。与此同时，今年上半年北京商品住宅的成交均价为29222元/平方米，同比上涨13%，这一成交价格也创造了有史以来的同期新高。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，2015年虽不断有政策出台拉动市场，但北京楼市的成交情况依然延续了2014年的低迷态势。创造商品住宅成交历史新低的原因主要有以下四个方面：，从宏观背景来看，中国经济在持续30多年高速增长后，近年来已逐渐放缓，进入次高速增长期。在人口、土地等要素红利日渐萎缩的环境下，房地产市场难以继续维持快速增长，而是进入“慢行道”。第二，受房地产紧缩调控余波的影响，自2011年出台“史上严厉”调控政策开始，限购就成为了市场需求无法逾越的一道鸿沟。虽然自2014年下半年开始调控政策不断出现松动，但根本的限购未被触及，因此并未从根本上解决需求不足的问题。第三，从北京住宅市场价格10年间的变动情况看，几次调控均未能止住价格上行的步伐。10年间，房地产的价格上升幅度高达280%，购房门槛的不断提升将大量中低端需求挡在门外，使得其只能转而寻求保障房等其他途径解决。第四，除去原有的经适房、公租房等保障房外，自2014年开始，市场新增了自住型商品房这一带有一定住房保障性质的产品类型。2015年上半年，北京自住房共实现成交9632套，挤占了刚需纯商品住宅的成交。

虽然今年上半年北京楼市整体成交位于低谷，但从趋势来看，2015年的月度成交呈现不断上升趋势，尤其是自5月份开始，连续两个月纯商品住宅成交量均维持在6000套以上，市场回暖趋势十分明显。任启鑫分析认为，受降息、减税等刺激政策的影响，2015年二季度需求入市的积极性逐渐提升，尤其是中高端改善型需求。从今年上半年的成交特征中可以看出，上半年每平方米单价在3万元—6万元的中端产品成交同比上升4个百分点，而单价在6万元以上的高端产品成交则由2014年同期的417套增加至806套。任启鑫认为，改善型需求的活跃引领了这轮低谷期的成交回暖。

从未来趋势看，政策宽松的趋势较为明朗，尤其是今年北京户籍改革将出现大动作，备受关注的新居住证管理办法将出台，其中大的亮点是积分落户制度，这也意味着限购政策有可能变相宽松，而需求的开闸将进一步推动楼市成交量的上涨。

另据亚豪机构统计数据，2015年上半年北京纯商品住宅市场仅有90个项目实现开盘，相比2014年同期减少了62个，共提供纯商品住宅13311套，同比大幅下滑59%，创造了有史以来的同期供应新低。

任启鑫分析称，供应低迷的原因主要有两个方面：一是历史原因。由于土地资源的不可复制性，在经历了10多年的大规模开发后，北京住宅市场的新增供应必然处于不断减少态势。从历年的供应数据中可以看出，在2009年以前，每年上半年的开盘项目个数均维持在200个以上，在2010年—2014年时跌至100—200个。进入2015年后，上半年的开盘项目数量更是跌至100个以内。二是自住房挤占了纯商品房的市场份额。亚豪机构统计数据显示，在2015年上半年的市场供应中，有13个自住房项目实现集中选房，推出房源量高达10939套，几乎与纯商品住宅供应量持平。在土地资源有限的前提下，自住房产品的挤占使得纯商品住宅的供应落至低谷。

另外，从2015年上半年的北京市场供应情况来看，受自住房配建推高土地成本的影响，以超高价格入市的项目明显增多，其中甚至包括万柳书院与龙湖西宸原著两个整盘单价超过10万元的顶豪项目。在目前的市场供应中，除了自住房与顶豪项目外，仍有部分适合刚性需求的中低价位老项目推出后期产品。不过，任启鑫对记者表示：“这将是市场后一批适合刚需置业者的纯商品住宅，受土地出让方式的影响，纯商品住宅的价格将被推高。未来，市场将形成以自住房与高端住宅为主导的二元模式，预计入市项目中高价产品所占的份额将不断提升。”

（楼兰）