深圳今年整体甲级办公楼资本值涨幅料达9%

本报记者 徐学成

物业服务咨询机构仲量联行报告显示，2014年，深圳甲级写字楼需求持续释放，全年平均租金同比上涨18%，为历史高增幅。但整个2014年深圳甲级写字楼的投资市场却稍显平淡，导致整体资本制升幅仅为6.1%，但租金不断增高或许会激发投资热情，导致2015年的投资市场一改去年的平淡。

上述机构的统计显示，2014年，深圳仅有两个新增供应项目，共约15.3万平方米（建筑面积），供应量仅为2013年全年的三分之一，并将全市甲级办公楼总存量提升至309万平方米。在强劲需求的带动下，全市甲级办公楼的入驻率节节攀升，本年度净吸纳量高达38.3万平方米，使深圳全市甲级办公楼整体空置率由上年末的10.9%降至2014年末的3.0%，空置率为有史以来的低位。

活跃的租赁需求导致空置率持续走低，业主叫价能力增强，全市租金大幅上扬。2014全年，深圳全市甲级办公楼平均租金录得18%的同比上涨，升幅不仅为历史高，还远超国内其他三个一线城市。供应紧张更导致个别办公楼租金水平录得高达40%的大幅增长。在本年度，福田区甲级办公楼平均租金升幅为各区之冠，同比增长20%，拉动全市租金水平至人民币244元每平方米每月。

与此同时，深圳前海新注册企业及金融业对办公楼需求持续释放。截至2014年末，前海已吸引超过2万家企业进驻，企业数目较去年同比升幅近390%。在所有注册企业当中，约60%为金融相关行业，其对深圳办公楼整体租赁市场持续带来稳健的需求。全市核心商务办公区如福田及罗湖等区域，在2014年呈现供不应求的态势，绝大部分办公楼均处于满租状态。

但是，仲量联行指出，受2014年中国经济增速放缓影响，投资者表现较为谨慎。2014年，二手投资市场交投平淡，限制资本值升幅。

上述机构指，整体来说，一、二手办公楼买卖成交量较去年少，主要依靠自用需求的中小型企业用户主导买卖市场。另外，由于主要商务办公区的二手市场价格已处于较高位置，投资者对后市资产增值预期保守，导致本年度整体资本值升幅受制约，全年同比升幅为6.1%，较去年减少约2.7个百分点。由于租金升幅较快，本年度由去年的4.7%拉升至5.4%。

展望未来，仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示，深圳前海利好政策预计将继续带动新入驻企业在深圳设立及扩张办公室的需求，同时金融类及IT行业对办公楼的需求不减，再加上企业总部大楼的落成，其自用比例较高，预测2015年全年净吸纳量将推高逾70万平方米。2015年，甲级办公楼供应量预计达107万平方米。充足的供应量预计将2015年末的空置率拉高至9-11%水平。

租金方面，由于福田中心区新增可租赁甲级办公楼并不多，个别即将落成的项目预租率高达8成，因此业主普遍对租赁市场保持充足的信心，预计未来12个月福田中心区租金升幅将继续带动全市甲级办公楼租金，预测升幅仍将维持双位数字增长。

而投资市场方面，由于租金持续走高，预计部分投资者会重新进入一、二手买卖市场。而对于卖家来说，可能会借助预期高租金而提高出售价格。因此，夏春毅预计2015年整体甲级办公楼资本值涨幅达7-9%。而随着前海及南山的办公楼项目推出市场，预计2015年的成交量会较2014年活跃。

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